商业房地产贷款的六大类型

1. 常规抵押贷款 - Conventional Mortgage Loans

2. 过桥贷款 - Bridge Loans

3. 硬钱贷款 - Hard Money Loans

4. 美国联邦中小企业管理局7(a)贷款 - SBA 7(a) Loans

5. 美国中小企业管理局504贷款 - SBA 504 Loans

6. 夹层贷款（Mezzanine Loans）

以下四类人群需特别关注商业房地产贷款

对于以下人群，了解商业房地产贷款的流程至关重要。

1. 为现有房产寻求新贷款的投资者 – Investor

2. 为即将进行的项目寻求贷款的开发商 - Developer

3. 试图帮助客户找到合适贷款的经纪人 - Mortgage Broker

4. 任何类型的商业贷方 - Commercial Lender

一般情况下，商业房地产贷款是用于投资和发展企业业务

第一类：常规商业抵押贷款

1. 什么是常规商业抵押贷款？

常规商业抵押贷款类似于各位购买房产时的贷款，但期限通常较短。大部分商业房地产投资者仍然使用传统的固定利率抵押贷款购买房地产。

2. 常规商业抵押贷款的条款有什么？

贷款人通常需要支付25％的首付（最低），以换取5-30年的固定利率。

尽管在许多情况下房屋贷款可以持续20-30年，但商业抵押贷款的期限通常在5-10年。

放款人一般要求对房产价值进行评估，并需要查看财务报表，以确定现有租金是否可以支持还本付息。

3. 谁适合常规商业抵押贷款？

投资者通常使用传统的固定利率抵押贷款购买已经投入使用并且有较好现金流收入的房产。另外，常规商业抵押贷款一般需要投资者有良好的信誉（700+）。

4. 常规商业抵押贷款提供者

大多数美国大型银行都提供常规商业抵押贷款。

第二类：商业过桥贷款 - Bridge Loans

1. 什么是商业过桥贷款

商业过桥贷款是一种短期贷款，通常用于帮助借款人偿还债务，直到借款人进行再融资、租赁、出售或以其他方式完成房地产交易为止。例如，商业过桥贷款可用于投资者支付即将到期的大笔尾款。

2. 商业过桥贷款条款

过桥贷款的短期性质意味着它们比常规商业抵押贷款具有更高的利率。通常，商业过桥贷款提供6-12个月的融资。利率往往比传统的固定利率抵押贷款高50至200个基点（利率会根据交易的性质而有所不同）。

3. 使用商业过桥贷款的案例

假设你计划购买一个拥有200个单元的公寓楼，空置率为30%。你可以选择以1,000万美元的价格购买该物业，但你的团队认为，花费200万美元对公寓楼进行升级改造可以使该资产的价值增加到1,800万美元。改造升级需要六到八个月完成，之后可以提高租金。

这种情况下，你可以申请1,200万美元的商业过桥贷款作为收购和改造资金。完成装修改造后，你可以再为公寓楼做重新贷款改为传统的固定利率抵押贷款。

如果价值1,800万美元的房地产贷款价值比例为75％，则需要贷款1,350万美元。在还清商业过桥贷款后，增加的租金将弥补新的1,350万美元传统抵押贷款的还本付息支出。

4. 常见的商业过桥贷款提供者

与传统贷款相比，商业过桥贷款的申请难度更高。一般规模较大的银行和金融机构会提供商业过桥贷款。

第三类：商业硬钱贷款 - Hard Money Loans

1. 什么是商业硬钱贷款

硬钱贷款一般是由个人或公司在传统借贷渠道之外提供的贷款。硬钱贷款通过使用商业房地产作为抵押担保。它是一种短期的资本形式，有时被称为“万不得已”的贷款。

通常需要快速购买、再融资或翻新物业的个人会使用商业硬钱贷款。硬钱贷款的审核标准往往较低，但周转时间会相对较短。硬钱贷款的放贷人更注重财产的价值和权益，而不是借款人的信誉。

与传统贷款或过桥贷款不同，硬钱贷款一般不受金融机构法规的限制。因此，硬钱贷款可以用于更广泛的投资目的，而无需被进行严格的审查。

2. 商业硬钱贷款条款

硬钱贷款通常用于高风险情况，或者传统融资方式不可行的情况。因此，它们往往成本较高，利率通常为10％-20％。当房地产投资者需要快速或具有很大灵活性的资金时，硬钱贷款可以成为短期资本的良好来源。

一般情况下，银行需要至少30-60天才能批准传统商业房地产贷款，而硬性贷款的放贷人则可能在一周内完成放贷。

3. 常见的商业硬钱贷款人

通常情况下，许多提供商业过桥贷款的放款人也会提供商业硬钱贷款。

第四类：美国联邦中小企业管理局7(a)贷款 - SBA 7(a) Loans

1. 什么是SBA 7(a)贷款

商业房地产投资者通常会对两种美国联邦中小企业管理局（SBA）所提供的贷款感兴趣：SBA 7(a)贷款和SBA 504贷款。这些贷款类型是由SBA支持的，均适用于成熟和新创企业，来帮助他们购买或再融资自用的商业房地产。

SBA 7(a)贷款是最常见的SBA贷款类型。它提供最高500万美元用于帮助企业购买或再融资自用的商业房地产。SBA 7(a)贷款通常用于企业的营运，但也可以用于购买商业房地产。

2. SBA 7(a)贷款条款

通常，为了获得SBA 7(a)贷款，投资者必须支付10％的首付款，且信用评分必须至少为680分，企业经营至少三年。贷款通常以5％-8.75％的利率在10-25年内进行摊销。投资者必须拥有房产至少51％的份额，这意味着投资者可以将其用于自己的业务，也可以将其租给其他用户，只要他自己的使用空间占一半以上。

3. SBA 7(a)贷款提供者

许多美国的银行都提供SBA 7(a)贷款。

第五类：美国联邦中小企业管理局504贷款 - SBA 504 Loans

1. 什么是SBA 504贷款

除了刚刚介绍的7(a)计划外，SBA还专门为业主自用房地产或长期设备采购提供贷款。这些贷款称为504贷款，实际上由两种不同的贷款组成。一种是来自认证开发公司（CDC），贷款金额高达40％；另一种则来自银行，贷款金额一般在50％或以上。

作为借款人，你将至少支付10％作为首付款。贷款的CDC部分可以高达500-550万美元，这就意味着整个项目的资金可以超过1,000万美元或更多。你一般可以通过504贷款融资至少35万美元。

2. SBA 504贷款条款

用于购买商业房地产的SBA 504贷款期限通常为20年（用于购买设备的贷款期限为10年），利率在3.5％-5％之间。

与SBA 7(a)的情况一样，所有者必须占有至少51％的份额才能获得SBA 504贷款。

3. SBA 504贷款提供者

无论借款人是针对7(a)计划还是504计划，SBA贷款的提供者都是相同的，一般为美国的银行。

第六类：夹层贷款 - Mezzanine Loans

夹层贷款是一种具有股权属性的贷款模式。它可以被构造为次级债务的形式，也可以被构造为优先股权、可转换债务或参与债务。

1. 次级债务（Junior Debt）

次级债务通常被用作资本的第二来源，只有在全额偿还完优先级贷款之后才能被偿还。次级债务可用于收购和开发项目。

2. 优先股（Preferred Equity）

优先股是针对房地产实体的股本投资，具有固定的优先收益。该收益的分配在“普通”股本的收益分配之前。优先股通常用在资本合作中。投资者的股权相对安全，同时相比次级贷款又能获得更高的收益。

3. 可转换债务（Convertible Debt）

可转换债务是一种债务形式，可以按特定条款被转换为普通股。

4. 参与债务（Participating Debt）

参与债务是一种资本形式。投资者将从中获得利息，并分享一定的收入，包括租金收入和销售收益。参与债务通常用于为商业物业（通常是办公楼和零售店）提供融资。这些商业物业拥有长期稳定的优质租户。

商业夹层贷款的成本

通常，夹层融资不用房产担保，而是由所有者拥有的股权进行担保。在资金池构成中，夹层债务比优先级的抵押贷款债务具有更高的风险，因此，夹层资本的成本往往高于传统的商业房地产贷款。

商业夹层贷款的提供者

许多投资机构都提供商业夹层贷款，例如Apollo Global，Barings Real Estate和Goldman Sachs。