加州最新房产数据出炉！_美房资讯

加州最新房产数据出炉！

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据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）报道，10月份美国现房销售大幅激增，环比增长4.3%，经季节性调整的年化增长率为685万套。同比增长26.6%，达到2006年2月以来的最高水平。

美国房地产经纪人协会首席经济学家和高级研究副总裁劳伦斯·云(Lawrence Yun)称，这一数据表现十分精彩，从长远来看，这是我们自2005年年化增长率率为710万套以来看到的最高水平，当时市场上的待售房屋数量接近目前的两倍。

虽然库存同比下降19.8%，仅为142万套。按照目前的销售速度，这相当于两个半月的供应量，这是又一个历史低点，低库存将推动房屋价格一路走高。目前房价中位数为$313,000，同比上涨15.5%，这是又一个历史新高。

其中很大一部分是因为价格较高的房屋比价格低端的房子卖得多，事实上价格百万美元以上的房产销售比一年前几乎翻了一番，而低端价格的房产，因为房屋存量不足，销售量正在下降。

更值得注意的是，投资者并没有远离这个价格不断上涨的市场，事实上，10月份投资者购入了14%的房产，相比较前一个月12%的比例有所上升，全款现金买家高达19%，这是一场激烈的竞购战，但收益无限。

房价变化的方向和速度是住房市场强劲程度的指标，也是住房价格是否变得越来越便宜的指标。美国目前的房屋售价中位数为$335,454，10月份全美房价同比上涨14.2%;与此同时，房屋销售量同比增长了22.6%,待售房屋的数量下降了36.4%。

目前，全美待售房屋供应不足，全美待售房屋数量为1,019,059,同比减少36.4%。

有34.7％的房源以等于或高于挂牌价出售，同比一年前上升12.6%,成交价与挂牌价之比是99.5%，同比增长1.3%。

全美房价增长最快的十大都会区

加州房产市场
作为美国的科技（硅谷）、经济和文化中心，加州备受买房投资者的关注，那么在疫情依然严峻的今天，加州的房产市场表现如何呢，让我们通过几组数据来一探究竟。

目前加州的房价中位数为$312,790，同比上涨21.3%。加州的房屋出售流动性很好，根据REDFIN最新的数据显示，加州房屋待售天数的中位数（Median Days on Market）为28天，正处于一个比较好的水平。也就是说，从挂牌出售到最终售出，需要的时间不超过一个月。

消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标。是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。全美消费者信心指数开始回弹，在9月份回升至疫情以来的最佳水平。

疫情不可避免的影响了很多企业，居家隔离变成了常态，这也催生了一些行业的蓬勃发展，比如网络视频点播公司Nexflix、视频交流软件Zoom还有网购平台亚马逊。疫情改变了大家的生活和工作方式，在家办公变成大势所趋，很多人不想要居住在公寓那样拥挤的环境里面，开始寻找独栋别墅这样宽敞的空间类型，间接促进了房产市场的发展。

超低贷款利率导致购买力增强

由于抵押贷款利率处于历史低位，一个月预算为$2,500的购房者可以买得起比一年前高出$33,250的房子。在3%的抵押贷款利率下，购房者以每月$2,500的价格就能买到价值$516,500的房子，而在2019年7月，相同预算下的平均利率为3.77%，他们能买到的房价为$483,250。换句话说，一套$483,250的住房的月供已经从一年前的$2,500降至如今的$2,339。

购买力较去年增长了$33,250(从$483,250增至$516,500)，增幅为6.9%。7月份房价较上年同期上涨了8.2%，创下了两年多来的最大涨幅。历史上较低的抵押贷款利率是造成这两者的原因：它们推高了购房者的需求，从而导致房价上涨。这些都是预期的结果，因为在大流行引发的衰退期间，美联储正在使用低利率来刺激经济。

加州房产经纪人协会做了一份报告对比了加州房产市场5月份和8月份的情况，5月份加州市场房屋销售量和房价中位数减少，现房销售同比降低41.1%，房价中位数为$588,070，同比降低了3.7%。然而到了8月，房屋销售量大增，现房销售同比增长了14.6%，房价中位数上涨到$706,900，新房和现房库存水平大幅下降，房屋供不应求。

往年冬季往往是房产淡季，但今年的冬天加州的房产市场依旧活跃，房屋成交价创下了历史新纪录，相应地房屋供应量也达到了历史的最低水平。

加州房地产经纪人协会近日发布了2021年加州房市最新预测。协会表示，在经历了连续三年的下滑之后，2021年加州房市最有可能出现的情况是：房屋销售量和房价中位数双双增长。房屋销售量预计增长3.3%，达到392,500户；而房价中位数则预计上涨1.3%，达到648,800美元。而且，由于活跃房源减少，销售增长迅速，未售出库存有所下降。这可能导致更高的价格增长。

CAR预测房价会涨，主要是以下几个原因：

持续走低的银行贷款利率
行业预计，2021年30年期固定贷款的平均利率将在3.1%左右，比今年的3.2%还要低。

买家收入稳定

美国国内生产总值(GDP)在今年预计下降5%之后，也会在2021年迎来4.2%的增长。

加州失业率在明年也会有所缓和

2021年，加州就业岗位预计将增加0.5%，而失业率将保持在9%左右，低于今年预计的10.8%。

这一预测是基于不断增长的买方需求推动加州的中间价超过70万美元，以及低库存将导致价格上涨。9月份，加州房价同比增长21%，打破了自2009年2月以来的最快增幅，同时连续4月创历史新高。

如果细看湾区市场，会发现区域差异还是相当大的。像在旧金山地区，无论是销售量、价格还是市场交易速度，公寓的销售都在逐渐放缓。而在东湾，市场的反应却是异于常态的火爆，抢房已然成为了东湾群众的日常。

（文章内容源自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）

2020-12-15 发布

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一篇看懂，美国社保及退休金福利

每次拿到paycheck，上面一定都会有「Social Security Tax社会安全税」和「Medicare Tax联邦医疗补助税」的扣税，相信一定不少人搞不懂这些东西到底是干嘛，但想避又避不掉。不说你可能不知道，这些其实都是社会安全福利(Social Security Benefits)的一部分，那社会安全福利又是啥？真的用得到吗？我们一起来看看！

认识社会安全福利Social Security Benefits

成立于1935年，隶属于社会安全总署Social Security Administration Office (简称SSA)。此社安福利计划的原意是向退休人士提供经济保障，但至今的社安福利计划已推展至向几乎所有员工提供退休方面的收入，或向某类家庭成员/遗属以及残障人士提供福利。

缴了社会安全税和联邦医疗税后，未来才能享用到相关的社会安全福利，包含「社会安全福利退休金」、「联邦医疗Medicare」、「伤残福利」、「家庭福利」及「遗族福利」五大范围，其中又以前两项为目前美国老年人的主要生活保障。

根据统计，90%的65岁以上的美国人领社会安全金，2/3的退休人员的收入50%来自社安金，22%以上的人完全依靠社安金过日子。从这个数字，可以知道美国人有多依赖社安金。尤其老人医疗，美国的医疗费用高，去一趟医院，可能用掉一生的积蓄，所以65岁以上的人很难买到医疗保险，即使能买，保费也是非常高。老人医疗是我鼓励客户缴社会安全税的主要原因。

Social Security Tax (缴纳社会保障税) 怎么交, 点数怎么算的?

雇员只负担social security tax(社安税)的一半, 雇主需要交纳另一半。如果是自雇个体户(self employed), 自己提交税单时需要缴纳双份(雇主雇员全算了)。美国IRS国税局将向Social Security Administration Office(社会保障署) 通报你的收入情况。

根据 How You Earn Credits 的说法, 2018全年赚大概$5000就可以拿4点了(每年最多拿4点)。You might work all year to earn four credits, or you might earn enough for all four in a much shorter length of time.

挣够40点(也就是在美国工作10年), 是你未来领取退休金的必要条件。年纪较轻的人当他们要领取伤残福利金(disability)或遗族福利金 (survivors)时，分数可适当降低。

Social security是只要你还在继续工作，就在继续缴费。不存在可以不交的情况。但每年social security tax是有上限的。比如说, 2012年, 社安税social security tax只有头$110,000的部分是需要缴税的。

与此不同的是, medicare不但不封顶，而且超过20万美金的部分税率还更高。

如何查询Social Security的点数?

Social Security Benefits (退休养老金) 如何计算的?

工资决定了未来的收入。也就是说，即便两个人都是40点，在领取退休金的时候，根据不同的缴费金额，未来的收入也不同。另外, 退休金随通胀调整，虽然同缴费金额相关，但是收入和回报不是线性关系，据说, 如果两个人目前收入分别是5万和10万，未来领取退休金大约是$1700和$2000多元的区别。

每个人在退休或伤残时，社会保障福利金都不应是你的退休生活的唯一收入来源。同样，在你去世后，你的社会保障福利金也不应是你的家人的唯一收入来源。你还应该为自己的晚年安排其他计划，比如，养老金计划、存款和其他投资等。低收入的人员所得到的福利金比例比高收入人员所得到的略高。对于一名普通收入的人员来说，他所能得到的福利金是他的工作年限里的平均工资的40%。美国有专门的机构为国民提供免费的服务，免费评估他们将要得到的福利金数额。

Social Security Card (社会保障卡) 作用是啥?

每个人一生中所能领取的社会保障福利金的数额，是根据他的social security card(社会保障卡)所记录的收入情况来计算的。所以你终生使用一个社会保障卡号码是非常重要的。而且，你在工作时所使用的名字务必要与你的社会保障卡上的名字相同。如果你更改了名字，你一定不要忘记更改社会保障卡上的名字。美国的这种服务是免费的。而且，你的孩子也将有他自己的社会保障卡。你在填写税单时，在直系亲属这一栏中，也需填上子女的社会保障卡号。

Social Security Benefits (社会保障福利金) 种类有啥?

每个人缴纳了社会保障税后，可以从社会保障福利中享受如下福利：

退休金 (Retirement)

任何人如果挣得了足够的社会保障分数, 也就是40个点数(Credits)，并年满退休年龄后都可以领取退休金(62岁的人员也可以领取退休金，但数量有一定比例的减少)。1938年之前出生的人的退休年龄为65岁，1938年之后出生的人的退休年龄逐渐提高，1960年出生的人(含1960年以后出生)的退休年龄为67 岁。凡是延迟退休的人员，也就是延迟领取退休金的人员，在70岁之前，每月都会挣到特别的分数。

伤残福利金(Disability)

任何挣足了社会保障分数(Credits)，并患有一种严重的身体或精神方面的疾病并导致他们一年以上不能从事固定工作的人；或者患有某种不治之症的人，都可以领取伤残福利金。一般来讲，每月收入达到$800元以上的工作，视为固定工作。

家庭福利金(Family Benefits)

如果符合条件领取退休金或伤残福利金，你的家庭成员也可以领取到家庭福利金。家庭成员包括：

62岁以上的配偶

62岁以下，但需抚养一名16岁以下的子女

18岁以下的未婚子女

子女是19岁以下的在读学生

子女是18岁或大于18岁，身有伤残

★如果你已离婚，你的前妻或前夫也有资格领取此种福利金。

遗族福利金(Survivors)

如果你挣足了社会保障分数(Credits)，在你去世以后，你的家庭成员可以领取到遗族福利金。家庭成员包括：