房子想卖个好价格，装修成本要估算！
不少人在看房过程中，往往会希望了解，所看的房屋以后需要多少钱装修，这也直接影响房子的出价。
下面列出一些装修中花销比较大的几块，让大家有所了解和注意，这几块基本上占了总装修费用的一半以上∶
01更换热水炉和锅炉
在购房的时候，建议要看一下锅炉和热水炉的年头，一般热水炉的寿命在10年左右，锅炉的寿命可能达到15年，如果房子里的这两件设备已经到了这个年纪，可能就要考虑更换。
02屋顶翻修
更换屋顶通常也是一个不小的费用，但新屋顶不但能使你房子的外观改善而使房子升值，同时也可以解决一些屋顶漏水，阁楼潮湿的问题。屋顶的材料不同价格也不一样，通常最常见的是沥青瓦材料，寿命大概在20年左右，价格也相对便宜，而砖瓦屋顶或石板瓦屋顶相对价格就会高很多，寿命会在50年以上。
03厨房和厕所翻修
厨房和厕所翻修可能是个无底洞，但好的厨房和厕所对房屋价值有巨大的提升左右。有人甚至说∶"房子能卖多少价格，50%取决于厨房和厕所。"用哪种橱柜、地砖、台面、浴缸都有截然不同的结果。
04地板更换
这又是一个会使房屋增值的项目，地板的花销也根据材料的不同大相径庭。现在比较经济实惠的强化地板，虽然没有实木地板那种100%纯天然的感觉，但价格便宜，而且可以用于实木地板不太擅长的湿气大的区域。
05石棉处理
在纽约市，在1987年以前建的房子都需要做石棉报告。法律规定，如果房子有石棉发现，必须雇佣执照石棉处理公司去处理。石棉处理的费用非常昂贵，动不动就上万。所以我们在设计施工时候往往会建议，如果房中发现有石棉的区域，尽可能不要去动。如果本来计划要拆除或穿洞那些区域，就想办法改变设计方案，节省预算。
06更换窗门
更换窗门也是一个不小的费用。因为一般的房子都有数量不小的门窗。所有一个房子十几个门窗都要更换也会花费$5，000-$6，000不等，甚至更多。
07油漆成本
油漆看起来单价不高，但往往整个房子都要油漆则面积很大。一般1，000平方尺左右的房子由于天花板和四墙都要漆，需油漆的面积往往超过2，000平方尺，用普通的油漆也会花$4000-$5，000。而用高档的油漆费用可能过万。
08垃圾移除
别忽视了这个隐藏的费用。我们在装修过程中往往要清理不少垃圾。而在纽约，建筑垃圾的清理也是一笔费用。这里的垃圾车一般有容量为20码和30码两种。一车垃圾可能就要花费$700-800。所以房子内部拆除的东西多的话，很有可能垃圾费用就要$7，000-$8，00开销。
09图纸申请和楼宇局报批费用
最后别忘记，在开工装修之前还得画图和报批才能得到开工许可。如果没有开工许可开工，将会遭到楼宇局的罚单，罚款和停工令，并记录在案，对以后出售房产带来影响。这个费用大约又会花费3，000-36，000不等。
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2020年已经到年末了，如果你不抓紧进行税务规划，那么你将错过了为2020年报税省钱的机会。我们一起来关注以下14件省税事吧。
1. 延迟收入
这个对於公司员工有点困难。不过如果你是自己有生意，不妨稍微拖一拖到12月底再发出账单。年底如果有奖金可以延迟到明年领取，将会在税表上有省税体现。
如果有赚钱的股票，如果觉得市场还不错，不妨等到2021年再卖。这样capital gain就是2021年的了。
当然，延迟收入的前提是你觉得明年你的税率会比今年要低。如果您的税率降低，那么这一招就适合你。把部分收入（奖金，佣金）延迟到2021年再领取，这部分收入就算做2021年的收入，税率降低就会少交税。对于多数领工资的人来说没有办法选择什么时候领工资，但是自己有公司的人以及投资者都可以通过一些方式来延迟自己的收入。
2. 抓紧时间增加抵扣
和延迟收入的概念一样，你另外可以做的一件事情是增加可以抵扣的开支。可以预付2021年医生和医院的账单。
3. 卖掉亏损的投资以抵消资本利得
会计师表示今年股市收益良好，很多人在股市上盈利，但是卖掉赚钱股票的同时，也要清理下自己的亏损股票，这样才能对冲你的盈利，降低税率。
年底税务策划的一个重要战术就是"loss harvesting"。把亏钱的股票或者共同基金卖掉，来减少你的应税收益。
如果你的亏损比盈利多，你可以有最多3000美金来抵扣其他的收入。
如果你的亏损比盈利多超过3000美金，可以把在明年继续使用。这部分亏损只要你活着，可以一直一年一年地使用下去。
4. 留意 Flexible Spending Account
几乎每个公司都有child care和medical相关的flexible spending account，也是省税的一个重要途径。
Flexible spending account的好处是，放进去的钱既不要交收入税, 也不要交社安税。可是坏处，就是当年就要用掉，不用完就白白浪费了。年初的时候就要规划好你想放多少钱，年底之前，记得把里面的钱都花光。
5. 转换Roth IRA
退休账户多放，这点虽然不受新税法影响，但是民众如果有能力还是应将2020年的401(k)、403(b)、 457等公司退休金存满的。目前401(k)上限是$19500/人，满50岁可以多放$6500，这部分钱在存入时是不用交税的，所以存满今年的退休账户，能够带来省税，如果不存将失去这部分能省税的优势。
如果你有意把传统IRA转成Roth IRA而2020年又正好收入较少、税率偏低，可以利用这个机会在年底之前完成conversion，来年4月15日报税时conversion的这部分要纳入2020年收入报税。把传统IRA转换（conversion）成Roth IRA没有收入限制，也没有转换多少的限制，你可以转换10万，也可以转换5千。但需要了解的是，你利用2020年$6000满50岁为$7000的额度开设一般的Roth IRA账户则有收入限制。
Roth IRA conversation非常适合未来税率很高的人士。如果你把10万IRA转成Roth IRA,假设24%的税率，你要付24000的税，但换来的是以后永远不需交税。假设6%的年增长率，40年后10万会变成102万，这102万不需要交一分钱的所得税，你的代价只是今天交了2万8的税。而且Roth IRA 没有70岁半必须开始往外拿钱的规定。
6.限定福利计划 (Defined Benefit plan)
这是为自雇业者，small business owners，independent contractor，或领1099表的人准备的, 可以最大限度地抵税。根据你的年龄和收入，可以把纯收入的40%，50%，60%甚至更多放到DB计划中，抵税额可以高达5、6万，十几万或20万。投入DB的钱报税时当作pension contribution, 可以全部抵税。DB计划必须在12月31日前设立，但放钱可以等到来年的4月15日。DB计划特别适合收入高、税率高的专业人士或是小业主。
7. Solo 401k
又称Owner 401K，或SingleK：适用范围同上，相当於401K加上一个Profit sharing plan, 你可以把$19500加25%的compensation，最多$57,000拿来开设一个抵税的Solo 401k帐户。如果你年满50岁，401K部分可以多放$6500。投入401K的钱必须在12月31日前放进去。
8. 年度赠与豁免
2020年每个人可以给任何人赠与价值15,000美元的财物, 若夫妻联合赠与则为30,000美元。少於、等於这一数额不需要申报,也不需要交赠与税，大於这一数额则要填写709表格申报, 交赠与税。如果你当年不交赠与税，则以后会从每人一生11.4百万美元的生前赠与额中扣除。如果你每年的赠与额少於年度赠与豁免额，则不占用一生11.4百万美元的赠与额。需要说明的是赠与税是由给钱的人交，收钱的人不用交。如果你收到来自国外的赠与，如果金额大於10万美元，你需要申报，但并不需要交税。美国对资金的进出基本是没有什麽限制的，更欢迎外国的资金流入美国，但911後为防范海外流入的钱或流向海外的钱用於恐怖活动或是洗钱、逃税，对超过一定金额的资金流动要求当事人要申报，但申报并不一定要交税。使用年度赠与豁免的方式主要有两种，一是给子女开设监护人账户，二是给自己买人寿保险，指定子女作收益人，或是出钱给子女买人寿保险。
9. 529计划
这是为小孩上大学而特设的教育基金，之前只能用於小孩上大学。税改后每年$10000可以用于小学，高中，包括私立学校，教会学校。投入529计划的钱本身不能抵联邦税，有些州（如纽约州）可以部分抵州税。但其增值部分以后若用於上大学不需交资本增值税。529计划也是利用年度赠与豁免，2020年为$24800（夫妻联合报税），但可以一次投入5年的份额。529计划只能用於子女上大学，若挪作它用，会有10%的罚款，外加税。此外529账户会对小孩申请大学助学金有负面影响。
10. 监护人帐户（Custodianaccount)
如果你想利用上述提到的财产赠与豁免给子女、孙子女一笔钱，你可以在年底前开设监护人帐户。但需要注意监护人帐户有很多弊端，包括日后可能会失去控制、对小孩以后上大学申请助学金会有非常不利的影响等。另外一个选择是给子女或孙子女买人寿保险,人寿保险上的现金值不会影响奖助学金的申请资格。
11.慈善赠与
很多人年底都会给教会、医院、学校等慈善机构捐款，按IRS规定，慈善赠与可以抵税，现金、实物赠与的抵税额可以达到AGI的50%，股票、基金等有价证券的抵税额则是AGI的30%，如果你当年的赠与超过AGI抵税的上限，则可以递延5年。可以捐一些价格上涨的股票和地产，这样可以按上涨的股票或者房产的市场价值，而且不用交这些资产的资本利得。
12. 给小孩发薪水
如果你是自雇业者,或者是LLC，你可以雇佣7岁以上的小孩为你干活，给他们发适当的薪水。18岁以下的小孩其薪水$12400以内不用交所得税。如果你给小孩开设IRA帐户，另外$6000也不用交所得税。这样一来，总计可以有$18400给小孩的薪水不用交所得税。当然你也可以给小孩开设Roth IRA 帐户，这$6000元小孩要交所得税，税率较低，但日后增值部分不用交税。开IRA或Roth IRA可以等到来年4月15日以前都可以，但薪水必须在12月31日以前发。这一条不适用于小孩在上大学或者2两年内将上大学的家庭，因为小孩的收入会大学助学金申请有很大影响。
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