美国建房子并非天方夜谭!房屋建筑贷款,你要了解_美房资讯

美国建房子并非天方夜谭!房屋建筑贷款,你要了解

在美国建房子，其实并非天方夜谭，很多富有冒险精神或完美主义者会自己购置土地，来打造符合自己要求的的房子，当然，这也需要承担更大的风险，在这个过程中，要遵守当地州法律，要找到可以信赖的建筑承包商，关键的还要有合适的「房屋建筑贷款」（home constructionloan），才能完成这么大的工程。

想买房的时候，我们需要申请房屋贷款。

而当你打算盖房子的时候，那你申请的贷款统称为建筑贷款。

建筑贷款和房屋贷款不同，它很少有长期贷款，比如说二十年，三十年的还款期限。大部分都是短期贷款。并且因为贷款机构认为建筑贷款的风险会比普通的房屋贷款风险更高，所以通常这些贷款机构会要求更高的利息。

对于建筑贷款来说，贷款机构将会把资金直接支付给建筑的承包商，而并非是屋主本人。这些费用将会根据建筑的进行程度来定期的发放。这些资金通常在建筑达到了一个合格的检查标准之后就会进行发放。通常在房屋的建造过程结束之后，屋主应该已经把所有的欠款还清，但是如果在建筑结束之后，屋主并没有还清贷款，那么剩下的部分将会转换成借款人的永久抵押贷款（Permanent mortgage）。

1.永久性建筑贷款

房屋建筑贷款主要分两三类，第一是「永久性建筑贷款」（Construction-to-permanentloans, C2P），又称为「一步到位」贷款（one-step loan），建筑完成后，会自动转为标准房贷。借款人不必另外申请房贷；其付款额略高于房贷，主要是因为施工期间借款人只付利息，当贷款转为标准房贷时，将根据剩余贷款期重新估算付款金额，例如贷款转换为30年房贷、而建筑需要一年，便要求借款人在剩余29年内支付余额。

永久性建筑贷款的优点是便利；缺点除了付款额高，另外，一旦关闭贷款便无法改变，而且施工期如果建商出问题，您需负起全责。

2.单一建筑贷款

另一种是「单一建筑贷款」（standalone construction loans），纯粹支付工程费用的短期贷款，施工结束后，如果没钱支付，需申请房贷支应；缺点是要付两次成交费。

3.装修建筑贷款

第三种主要的建筑贷款被称为Renovation Construction loan(装修建筑贷款). 通过贷款机构获得的装修建筑贷款，个人可以将整个建筑和装修的成本作为最后的房屋抵押贷款。房屋装修和修理后的的总价值将会决定贷款的总额。这种贷款主要是为需要给房子进行大量修理的个人提供的贷款。

建筑贷款可以覆盖大量的建造成本，包括了房主建造房子的那块地皮购买时的投资成本。并且有的贷款机构也会为“软成本”提供资金，比如说房屋的规划设计成本，或者获得土地建筑许可的成本等。他们适合用来申请大量购房或者房屋翻新的需求，并且非常适合第一次进行房屋建造的申请者。因此如果打算自己对房屋进行建造，那么建筑贷款是非常有吸引力的贷款项目。

注意事项：贷款人和借款人之间的沟通非常重要，在申请前和贷款顾问进行详细沟通，确保自己有机会找到合适的贷款很有必要。合适的贷款咨询人员，可以按照借款人自身的经济情况和财务水平进行财务规划。另外，自己建造房子还是存在一定的风险，因此借款人自身应该有一定的存款，这样在面对未知的风险的时候，可以有其他的应急预案，减少风险对自身或家庭的财务冲击。

2020-12-12 发布

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华人热衷于购买美国房产，前景因其有良好的投资

这几年，由于国内中产阶级崛起、国内限购政策实施、美元升值等因素，更多的人选择到美国投资房产进行资产配置。

数据调查显示，中国买家最感兴趣的前十城市依次排名为：洛杉矶、旧金山、纽约、奥斯汀、奥兰多、波士顿、休斯顿、芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯和孟菲斯。

大家选择美国房产其实就分为两大类，一类是刚需、一类是投资。

刚需就是有居住需求，要么是工作、移民需求自己住，要么是为了孩子的学区房所买的。

投资房也分为两大类，一类是传统的房产投资有产权的、一类是无产权的投资。传统的房产投资跟国内的一样，以收租为主，过一定期限觉得有必要了就转手卖掉，这样既能有租金收入、又能获得资本利得，再加上美元兑人民币的升值，年回报率能达到8%左右。

这类投资很直接就是所有的收入都能自己拿到，但是风险在于要自己寻找租客，房子出现任何问题需要帮租客解决（如果你本人不在美国是多么麻烦）。

所以出租房托管给正规经纪人绝对是省心省力的不二选择。

还有一个风险是如果房地产市场不好，房价没有涨，这个亏损要自己承担。

另一类投资房是没有房产权而只有股权的投资，也就是你买的不是具体哪个户型，而是和其他人合伙给一家公司帮你去购买个小区的一套或者几套甚至整栋楼，然后进行管理出租。

这么一来你不要有任何费心的事情，而这家管理公司会按照约定给你利息或者分红，等到项目卖掉后也会按出资比例分给你利润。这一类最大的缺点是你自己没办法控制收入，收多少，什么时候卖都没有控制权。

1. 为什么华人这么偏爱美国房产呢？

众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。

其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计，美国人大约7年左右就会换一次房屋。

换房的原因多种多样，比如工作地点改变。子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后把城区市中心换到偏远安静的郊区等。

此外，美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

那么投资房产的主要收益体现在哪里呢？事实上，在美国投资房产的收益体现在较高的租金回报率和房产的升值空间。

因此，投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。

2.美国的房子出租不难

在美国房子出租并不难。以洛杉矶为例，这里经济繁华就业机会多、留学生诸多又是旅游城市，需要大量出租房。

很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于开价是否符合市场。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东南两岸的纽约，旧金山，洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。

所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要综合多方面考量。

3.经纪公司很关键

美国是一个资讯透明的地方，在看好一处房产后，一个好的经纪人会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的价值。

如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。

因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，这需要一位好的经纪人协助。

美国房地产市场之所以繁荣活跃，其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外，还有就是美国政府重视房地产经纪人行业的发展。在美国，二手房销售占整个房地产销售的85%，但不管买卖新房或二手房，开发商基本不直接出马，房地产经纪人发挥着非常重要的作用。经纪人全过程处理，省下的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。

作为买家，找到值得信赖，并与之能合作愉快的经纪人是一件非常重要的事。

一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益，往往是事半功倍的效果。比方说，经纪公司可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候,要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。

4.外国人办理房贷有差异

贷款投资，以房养房，是比较划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房，目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：

美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；

有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较，选择适合自己，对自己最有利的一家。

5.了解美国文化很重要

在美国买房，不要为了砍价而挑毛病，许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。

这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。

选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。