就在大家疯狂争抢低层住宅的时候，有没有人注意到，公寓市场正在悄然恢复。
刚刚进入一月份，公寓市场已经回暖，尽管价格依然平淡，但是旺盛的需求已经让市场热闹了。被疫情压抑的公寓市场，随着低层住宅价格的挤压和春季交易旺盛时机的到来，可以明显地预见，公寓市场被点燃、爆发的时刻很快就会到来。
据统计，仅仅在1月份的前15天，多伦多公寓的销售就比2020年同期增长了92%：2019年1月1日至15日公寓售出了350套; 2020年售出429套；2021年售出822套。
当然，那些低层住宅（永久产权物业）销售也出奇地好，同比增长73％。看看近三年的销售情况：2019年的销售为172个；2020年为183个；最后在2021年为316个。
我的一位投资客人前些天又买了一套市中心公寓！这是疫情期间他连续进手的第二套。两室两卫带车位，他62万多拿下，要知道几个月前这套公寓挂出来的价格是84万！靠近多大，地铁边上，周边社区安静，再理想不过了。近期的疫情也没能挡住他的投资行动。
所谓抄底，也就是如此吧！
其实市中心公寓市场销售有如此快速的回升，也是不难理解的：
一．随着疫苗的问世以及普遍接种，人们对疫情的控制能力显然越来越有把握。当初恐惧出行（其实独立屋看房买房的人从来对疫情无所畏惧，哈哈）或者恐惧居住在公寓里，现在能够更客观地看待当前的疫情；
二．长期以来，人们认识到公寓是非常好的房地产起步物业和投资产品，尤其是多伦多市中心的公寓，被普遍认为抗跌能力强，保值功能更强；因此，一旦有市中心新项目出来，通常都会是抢购的节奏；现在有机会可以挑挑拣拣，甚至大胆地砍下几万，对投资人来说，真的有捡到便宜的感觉；而进行投资的人们，20%的首付，只要十几万甚至几万加币就可以起步投资，比起动辄要几十万首付才能买到的几百万的独立屋，简直是不要太轻松；
三．很多人都有在多伦多市中心安家的梦想，靠近地铁，靠近公司写字楼，靠近各种娱乐设施，甚至很多国际留学生在父母的资助下都买了公寓，一边自住一边出租；手头不宽裕又想拥有自住房的人，自住房只要支付房价的5%做首付，就可以拥有一套自己的物业；眼下，市中心真的能找到标价四十几万五十几万的一室公寓，现在不进场更待何时；
四．很多人受惠于近几年房地产的快速增值，早几年投资的公寓单元这些年都增值了，利用银行的“加按”原则，很多人从投资房中套现，做为下一套投资房的首付，甚至根本不用从自己腰包里掏一分钱，就可以完成多买一套房的投资。同时，超低的贷款利率让更多人有了更多的负担能力，
五．低层住宅近期价格涨得飞快，就连多伦多周边城市都以50%的节奏增长，搞得很多手里拿着钱准备小房换大房的人都措手不及；想要住大房子而手里的钱赶不上房价增长的，只好变换思路，重新考虑公寓物业。
市中心公寓价格到底跌了多少？
市中心公寓的销量确实受到不小影响，因为疫情原因不能看房，或者根本就是对公寓信心不足，使得本来想来公寓买房的人都抱着钱跑到Oshawa去了。
所谓抄底，还是想超个价差的底。到底市中心公寓价格跌了多少？能抄到多少底呢？
从上面的图表可以看出，截至目前为止（根据多伦多地产局数据统计），
一室公寓
C01区，$589,250,比2020年同期的$650,453 下降了9.4%；
C08区，$580,423,比2020年同期的 $625,371下降了7.2%
二室公寓
C01区，$899,185,比2020年同期的$959,304 下降了6.2%；
C08区，$806,681,比2020年同期的 $918,445下降了12%
三室公寓
C01区，$1,095,143,比2020年同期的$1,381,429 下降了20%；
C08区，$1,699,963,比2020年同期的 $873,080 提高了9.5%
（均价的统计也存在一些偶然性，比如C08区在今年一月，三室公寓的销售，基本都是湖滨大户型湖景公寓，因此一下抬升了本地区公寓的平均价格）
从上面的统计数字来看，市中心公寓价格并没有出现有些人幻想的20-30%的跌幅；一室公寓尽管出现接近10%的下降，平均价格依然接近60万加元；二室公寓可以说非常坚挺，对于生活在市中心的小家庭，这是必备的生活空间；随着时间的发展，人们对大户型公寓更加青睐，对于“呆在家里”的生活品质有了更高的要求。
现在是入手投资公寓的好时机么？
销售猛增对消化库存当然是个好事，也就意味着有更多的房源被消化掉，不会因过多的房源而发生价格大幅下跌的现象，有利于公寓市场的健康发展。
看到上面那位投资人“捡漏”的事情很多人好羡慕，都在想：我怎么没摊上这么便宜的事！于是大呼小叫，不少人嚷着要来市中心捡漏了。
可是，对投资人来讲，接下来的出租是个挑战的事情。眼下，多伦多市中心公寓市场正在遭遇前所未有的局面：50年不遇的高空置率！
著名的房地产市场调查研究机构Urbanation最近对自2005年以来在多伦多市完成的较新的专用出租公寓项目的调查显示，2020年第四季度的空置率为5.7％，高于2019年第四季度的1.1％。在查看自1971年以来多伦多的CMHC历史调查数据时，最新调查的租金空置率代表了50年来的最高水平。在905地区，空置率从2019年第四季度的0.8％增加到2020年第四季度的2.0％。2020年第四季度可出租的专用单位的平均租金在多伦多市同比下降，到2020年第四季度的10.0％。
在这种情况下，自住买家不用理会空置率的问题，可以踏踏实实地享受“房价停顿”带来的幸运；而公寓投资者在买下公寓物业后，如果不能如期出租，或者租金收入不能覆盖大部分的费用，显然是要承担高空置率或低租金收入带来的极大风险。如果能够做好最坏的打算，也有能力承受一段时间的租金不足或付现金流，还有可以入手合理价格的公寓房，通过持有，等待升值。
自住买家何时入手买公寓？
经历过公寓疯抢的客人认为那段时间不堪回首。而现在这个终于被上帝之手阻停钟摆的阶段，按说是购买公寓的最好时机：不用跟谁竞争，也不用追加款项，幸运的时候还可以“砍”掉不少价格（这个感觉真好啊！）
看到市场上不少好价格的公寓在线，而让人捉急的是：首付还没有备齐呢！
因此，对于手里有首付也有贷款能力的自住买家，可以马上抓住机会，谈判价格，收获最好的产品；有充足的首付而且是为自住购买房产，也可以考虑楼花转让，现阶段有不少楼花转让的产品，会让我们拿到相当于或者低于市场二手房价格的物业，还是很超值的。
对于还要积攒首付，目前无法拿出足够首付的购买者，最好的选择就是预售楼花，它可以在你喜欢的区域，选择喜欢的楼层、朝向，享受分阶段支付首付的从容。不必为眼下拿不出所有的定金而失去这么好的机会；也不必担心几年以后涨价的问题。
如果你有购置自己的首套住房的想法，欢迎尽快联系Jenny姐姐，共商购房大计。
2020年接近尾声的时候，很多人都长舒一口气：2020年终于要过去了。不管是魔幻还是灾难的一年，2020年的绝对主角“新冠”在人类历史上大写了一笔，为加拿大大多地区的房地产也做出了重要贡献：
● 暂时缓解了租赁市场的供应紧张状况，使房租价格有了相当幅度的下降；
● 促进了本地租房市场的流动性，小房换大房，城郊地下室换多伦多核心区的高级公寓；
● 更多人下决心买了房子，从城市公寓的狭小空间换到郊区带后院的大房子里；
● 推高了多伦多周边城区的房价，逐渐拉直多伦多和周边房地产的价格曲线；
● 淘汰了一批投机者，尤其是公寓市场的投机者，挤出市场泡沫；。。。。。。
2021年来了。新冠没有离开，斗争还在继续。最大的好消息是：我们都活着！
而地产界开年的好消息更是让人兴奋和充满斗志。
好消息
1. 疫情一年公寓房价挺住了
回望过去一年，大部分多伦多人并没有像最初人们想象的那样会身心受到严重打击。疫情反而让更多人坚定了对房地产的信心。
不去说低层住房（独立屋、半独立屋、镇屋）2020年下半年的疯狂起跳，所谓“遭受重创”的公寓市场虽然销量与2019年相比下降了5％，但价格实际上上涨了7.1％。在416和905中，价格分别上涨6.3％和10.2％。
而12月更证明是GTA公寓市场创纪录的一个月，销售额同比增长75.4％，虽然公寓的平均价格仅下降了2％。
同期，多伦多市的公寓销售增长了75.9％，而平均价格下降了4.7％。905年的销售量猛增了74.5％，平均价格上涨了6.3％。
岁末年初，已经有不少人重返公寓市场，其中不乏投资者和首次买家，这也是销量大涨的原因。很多人希望在一切重返正常之前能够“捞”到一些超值的物业。这段时间他们是完全可以就做到的。
虽然在过去的一年里，多伦多租赁市场从价格到出租量都有一定程度下滑，但绝对没有出现断崖式下滑，而且人们对公寓的热爱丝毫不减。
2. 疫苗大规模接种，人员流动现转机
2021年1月13日安省政府宣布，到7月份预计有850万人将完成注射疫苗 （截至2019年，安省人口达到1457万人）。这也就意味着，随着疫苗对疫情的控制，一切将会慢慢恢复正常，国际移民人口将重新成为加拿大人口增长的驱动力。
2020年，整个加拿大的移民人口出现了自1946年以来最低的年份，到第三季度为止，只增加了2767人。移民在2019年约占加拿大人口增长的80％，因为当年加拿大迎来了37万新的永久居民。从七月到九月，安大略省，不列颠哥伦比亚省，新斯科舍省，萨斯喀彻温省，新不伦瑞克省和纽芬兰省的人口减少，其中安大略省的总移民下降幅度最大。到2021年下半年，我们应该会看到非永久居民的水平显着提高。当然，这将得到联邦政府2021年至2023年更加积极的移民目标的帮助。10月30日联邦政府宣布，为了弥补由疫情导致的2020年移民人数的缺口，新的政府定下目标，将在未来三年内引入120万移民。这些移民目标，加上明年大批国际学生回返，意味着市中心公寓市场的命运将在2021年迅速扭转。
3. 贷款利率依然保持低水平
自从疫情以来，很多房地产的贷款人都从创纪录的而抄底贷款利率中受益，虽然知道这有可能是最低的利率，很可能某一天就会升高， 但为了能够充分享受这个超低利率，很多人也突击在这个阶段购买物业，以便不错过这班车。
据专家所说，也许贷款的利率还没有达到最低水平，但是大概率情况，上涨的可能性也不大。
同时在疫情发生的一年里，很多已经投资了地产物业的人们充分享受了“加按”（refinance）的好处，这也是为什么疫情期间虽然经济放缓，唯有房地产市场一片火热的原因之一。
低利率对很多买房者来说月供金额会节省几百甚至千元，可负担能力明显上升，也就是说你可以买到更大一点或更好一点的房子。
坏消息
1. 安省再发“紧急居家令”前景扑朔迷离
新年的第二周，安省政府就公布了“紧急居家令”（State of Emergency）.
省长在电视直播的讲话中恳请大家“呆在家里，呆在家里，呆在家里”！
自从进入冬季以来，加拿大安省的疫情变得更严峻啦，曾经连续几天每天新增人数超过4000例。这让已经见到光明的疫情控制雪上加霜。居家令共28天直到2月10日。
在这个时刻，保重健康是最重要的事情。
2.房屋市场出现疯抢，房价再上台阶
尽管疫情当前，大多地区房地产却出现空前热络景象。平日12月1月的圣诞新年假期是买卖的淡季，而大多地区房价在2020年12月底的统计数据显示，独立屋销售比去年同期增长近55%， 价格增长了17.7%；半独立屋销售增长56.8%， 价格增长16.6%；镇屋销售增长76.8%， 价格增长14.4%。
而公寓的销售也同比增长了75.4%，价格略有下降2%。
就在安省公布28天紧急居家令的当天，全城都在流传着一个地产交易“神话”：买家战胜70个对手，一举拿下密西沙加市的一处镇屋。这个成交价比三个月前的同一条街上的同类物业高出20万。2017年初的情景重现。
春季到来前，市场上房源通常并不充足，而大量低层住宅买家在市场上“寻货”，势必造成众多买家抢购同一物业的情形，因为他们心里害怕：现在买不到，就再也买不到了。
随着低层住宅价格的普遍提高，很多买家又会被“挤到”公寓市场，对于首付资金有限或贷款能力有限的买家，只能回到公寓市场或者继续租房的生活。
3. 房源库存持续下降，供应紧张
根据加拿大地产协会以及皇家银行的一份最新统计表明，市场上的房源供应严重不足将使物业价值继续上升。不仅是安省，整个加拿大来看，疫情前的强劲需求以及自2020年夏季以来市场的历史性反弹，已经“干掉”了全国许多地区的库存；相对于10年平均水平，到2020年后期，安大略省，魁北克省和加拿大大部分大西洋省的活跃房源下降了50％至61％，而卑诗省则下降了29％。春天在加拿大最大的城市多伦多，由于几乎没有可供选择的选项（市中心公寓以外），买家将继续激烈竞争。
其实什么是好消息和坏消息的确因人而异。好消息带给我们的好处就不用说了；所谓“坏消息”，是否是我们可以利用的“时机”呢？
就像我们引用的丘吉尔的一句话：“不要浪费任何一场危机”。
在这个“71个offer”的“神话”之后，不少人在评论他“神经病”、“有毛病”。但对于那位奋不顾身饿虎扑食拿下这套镇屋的买家，也许这是他最后的机会。而对于很多理智的买家而言，也许等到某天买下同样的房子，真的要和这位镇屋买家一样，多付20万甚至更多。对我们更多平常的买家来说，并不是每个人都有实力去“一掷几十万金”。难道我们这辈子就没法买房了么？！
加拿大有一位著名的冰球运动员 Wayne Gretzky 曾经说过他成功的秘诀：
A good hockey player plays where the puck is.
A great hockey player plays where the puck is going to be.
一个好的球员能够跟紧球去打；
一个优秀的球员会在球预计到达的地方出击。
面对无常和随时突变的房屋市场，即使你走到多伦多几十公里以外， 依然都是热火朝天的抢房热潮，你永远追不上房价增长的脚步。其实不妨看一下多伦多的公寓市场和预售房市场，目前这是唯一的暂时没有哄抢的市场，你可以慢慢挑慢慢选，还可以讨价还价，这样的机会真的不多。而随着下半年大批移民和留学生登陆加拿大，以前的抢房盛景也会重现。2020年预售公寓市场因为疫情的原因销售减缓，还有一些好房源可以挑选，现在进入二手房公寓市场更是“淘金”的好时机。
