对于已经被不断上涨的房价折磨了很久的买家来说，刚刚到来的2022年可能又要让他们失望了。2021 年最后一个季度的房产数据表明，下一个周期依然是上涨趋势。
上周加拿大著名地产经纪公司Royal LePage发布的房价调查显示，2021 年第四季度，全国房产总价格增长 17.1% 达到$779,000，是创纪录的价格，而买家需求远远超过了全国的房屋供应。
公布的全国房价综合指数说，如果按房产类型划分，全国独立屋同比增长 21.1% 达到 $811,900。公寓的中位价涨幅略低，年涨幅 15.8% 达到$ 553,800。
Royal LePage的CEO Phil Soper说，活跃的冬季之后很可能会出现繁忙的春季市场。
由于家庭住宅即是办公室，也是餐厅和教室，因此成千上万的加拿大人留在家里办公，也无法出去娱乐，因此他们只好不断地把积蓄用来改善家庭住宅和家庭生活。
房屋供应短缺问题无解
在调查分析的 62 个加拿大最大的房地产市场中，87% 的房地产市场报告显示了两位数的年度总价格上涨；61% 的市场经历了至少 3% 的季度价格上涨，这不应该是第四季度的常态。
2022 年初，人们对住房的需求依然旺盛，远远超过了长期处于低位的房屋供应。因此春季市场持续出现房价上涨应该是板上钉钉。
目前，从城市中心到小城镇，新住宅的建造速度不足以满足需求。虽然政府政策决策者认为市场“可能会从今年房屋供应的适度改善中得到缓解”，但我们很可能会看到“今年房价再次以两位数的水平上涨”。新移民的增加，不断提高的家庭需求，这些因素都有可能进一步使房屋的可负担性继续恶化。
供应不足的原因是什么？Royal LePage的CEO Phil Soper道出了关键：“缓慢而昂贵的监管流程外让开发商很是头疼，建筑业还受到这次疫情挑战的阻碍，包括劳动力短缺和供应商应对供应链问题导致的建筑材料成本增加，导致一些开发商一直不愿投入新项目。”
新政策和利率上升无力减缓价格
尽管预计加拿大央行今年将提高影响抵押贷款的隔夜利率并推高抵押贷款利率，但这可能不足以减缓价格增长。
报告指出，虽然利率上升减缓了价格升值，但加息“可能不足以抵消加拿大住房供应危机带来的巨大价格上涨压力”。
正如 2021 年 9 月联邦大选期间所承诺的那样，联邦政府已提议结束房地产交易中的盲目竞标。 Royal LePage 表示，虽然这可以提高透明度，但“预计不会提高可负担性”；对外资空置房产征收 1% 的税也不会增加住房供应。
政府提出提高供应的政策真能治愈“加拿大住房短缺危机”这个病么？
温哥华、多伦多、蒙特利尔房价均见两位数增长
加拿大主要城市报告称，2021 年第四季度房价攀升，这表明市场正在为竞争激烈的春季做好准备。
在大多伦多地区，2021 年第四季度的房屋总价格同比上涨 17.3% 至 $1,119,800。在多伦多市内，第四季度总价格年增长 8.1%，达到$ 1,138,000。
“如果 2021 年第四季度有任何迹象表明 GTA 房地产市场在未来几个月内会出现什么情况，那么随着整个地区和市场各个领域的需求继续超过供应，买家可以预期整个春季都会出现激烈的竞争，”Royal LePage 的首席运营官 Karen Yolevski 说。
“这场竞争将继续对价格施加上行压力，促使一些买家增加预算、扩大地理搜索范围或考虑不同的住房类型，”她补充道。
Yolevski指出，虽然在金马蹄小社区已经受到因多伦多居民向外迁移所带来的影响，多数加拿大新人将在全国三个最大的城市中心之一落户，增加了这些城市现房买卖和租赁住宅的竞争。
在大温哥华地区，住宅总价格上涨了17.1％，2021年第四季度价格达到$1,253,300。同样，市内房地产总价格在第四季度增加了15.4％达到$ 1,375,000。
在大蒙特利尔地区住宅总价格在2021年第四季度增长19.7％达到$532,60。在蒙特利尔市中心，总价格在同期上涨了10.7％，价格达到$669,500。
那些在2021年最后一个季度没有买到房子的买家，只好继续在市场上搜索他们想要的房源。如果房源供应没有显著上升，而疫情的影响依然存在，那么价格上涨压力将长期存在，不太可能在短期内缓解。
七月八月正是加拿大人休假的时节。但是更多人这时候讨论的是:什么时候回办公室上班。
尽管“第四波疫情就要来临”叫得很凶，但是“与病毒共存”恐怕已经无法避免。经济经不起再一次的LOCKDOWN。
关于何时回办公室工作，Jenny姐姐询问了很多在多伦多市中心工作的白领们，有些公司在收集调查问卷，了解员工是否愿意回办公室上班的想法；有的公司已经有让员工在年底就回去上班的打算，但是还没有最后确定；有的公司员工被通知九月份就要回办公室上班了！
著名的谷歌公司日前公布了一份调查，说75%的员工表示需要更多的工作协作和社交联络，在办公室工作更有效；而他们的工程师们则表示，在家工作与在办公室工作一样有效率，很出活，有必要一定回办公室么？
就在此时谷歌公司出了大招，不愿意回办公室的员工或被减薪！有员工说，减薪的幅度就相当于刚刚被提薪的数额，约10%。
几乎与此同时，那些在疫情一开始就匆匆跑到远离多伦多Downtown的地方——甚至其他省份的楞头青们，现在可傻眼了——他们以为“Work From Home”将是永远的，他们再也不用回办公室了。而眼下，他们已经接到公司的通知，九月就要回到办公室上班！
于是坊间流传着这样一个故事， 就如上面的Tweet 里面引用的：
我和我的妻子六个月以前买了房，现在看来是买在市场的最高点。我们的房子买在离我们的多伦多办公室车程几个小时的地方，因为我们可以“work from home”。我们以为“在家工作”的模式将会伴我们一生，而我们又怕再不买(房)就买不到了。现在，我妻子的公司需要她马上回去，全职上班；我的公司也发了通知，要求我们从9月开始，至少每周有几天要去办公室。
“一切都在慢慢回复正常”。
多伦多市中心的租房市场开始平稳恢复，尤其是大学附近租金已经奋力起跳，直追疫情之前的租金价格；公寓市场的买卖交易也很有起色。准备在市中心买公寓的客人越来越多。大家的信心已经被重振。
一如既往，我们还是会重点看看多伦多市中心的公寓市场变化，不是一直说：多伦多市中心公寓是晴雨表嘛！
再来科普一下多伦多的C01 / C08区在哪里？
01、公寓租房市场强劲恢复
只要从一个市场现象就可以看到，公寓重回租客、买家以及投资人的视线，正在强劲恢复：单人公寓（Bachelor 或Studio）的租金明显上升。
疫情前2019年8月，市中心单身公寓的租金价格在$1,700 - $2,300之间；平均租金将近$2,000; 2020年的疫情期间，单身公寓的平均租金掉到了均价只有$1,600; 2021年8月，截止到Jenny姐姐写这篇文章，单身公寓的平均租金已经达到$1800以上。
租房的需求是真正的刚需！疫情期间，很多人逃离多伦多市中心，到周边甚至更远的其他省份买房居住；市中心2-3室大户型公寓租金都几乎降到1室公寓的水平，单身公寓的狭小空间显然不能满足居住者的要求。而现在的租房市场告诉我们：人们重回市中心，逐步回到正常的工作和生活。
02、公寓现房交易阶段性放缓
不论是公寓市场还是非公寓市场（独立屋、半独立屋、镇屋等），2021年前三个月都经历了疫情之后意想不到的价格高涨；3月份以后，非公寓市场慢慢呈现出销量下降的趋势，新房源挂牌量一直在减少，过去八个月的库存月数一直保持在1个月或者更少；同时我们看到售价高于卖家要加的房屋数量有所下降，从3月份的79%下降到6月份的66%。但是价格一直保持高位。
今年 3 月之后，公寓销售量也在连续下降，到6月份有所回升，7月份没有出现2020年的价格攀升，其中除了季节性的原因，还有新上市房源保持了一定数量的原因(新上市房源数量有所下降但速度缓慢，这样，公寓库存被推高到了1.4个月的水平。由于买家有更多选择，公寓市场的热度有所下降。成交价高于要价的公寓数量比例从 4 月份的 63% 下降到 6 月份的 53%。
5 月份公寓的平均价格为 $703,782 ，比去年上涨 13%。如果与今年的前一个月相比，公寓平均价格一直保持相对稳定。6 月份公寓(所有公寓类型)的平均价格为$701,730，自 3 月份以来一直稳定在 $70 万左右。
很多人还是在关注多伦多市中心公寓的价格变化。现在我们就以多伦多市中心的公寓现房价格为例，放大来看一下2021年以来，一室至三室公寓价格的变化。
一室公寓
一室公寓价格在三月四月达到峰值后便向下调整。七月受到租金市场回调的影响，销量和价格都有所回升，但仍然没有达到三四月份的价格高度，平均价格在$65-68万之间。而一二月份的一室公寓价格仅在$58-64万之间。目前是一个购入一室公寓的好时机。
二室公寓
自三四月份价格升起来之后，目前停留在$95-100万之间，Yonge 街以东的C08区还能找到$89-95之间价格的二室公寓。如果看到这样的价格而且是心仪的房型，现在就下手吧！
三室公寓
三室公寓的平均价格起伏很大，很大程度是由于当时售出的一间高价位公寓影响了平均价格。由于三室公寓的价格几乎相当于一幢独立屋的价格，能够负担得起的并非普通工薪家庭，更多的是有充足资金的投资人，以及DOWNSIZE （因减员而缩小住房面积）的原独立屋房主。目前三室租金有所回升，如果有DOWNSIZE 想法的买家，现在可以关注喜欢的地点的公寓单元。
03、新公寓价格创新高
持续一年多的疫情并没有让新公寓楼花销售冷却，反而其价格创了历史新高。
2021 年第二季度大多伦多地区的新公寓销售总量为 9,001 套，是 2020 年第二季度销售额（1,637 套）的 5.5 倍，几乎与 2019 年第二季度的水平（9,075 套）持平，位居有记录以来最高的季度销售总数。由于更多人寻找价格更便宜的预售楼花，因此GTA 的 905（多伦多市区之外） 地区再次引领新公寓市场的涨幅。
这些新楼花价格并不便宜。第二季度推向市场的新单位，平均价格达到$1,100/平方尺，其中GTA905地区的新公寓均价为$1,007/平方尺，而多伦多市的新公寓平均价格达到$1,276/平方尺。即便这样，市场吸纳率依然达到81%，创造了历史新高。在整个大多地区，新公寓库存同比下降10%，比 10 年平均水平（15,179 套）低 23%。
新公寓建造情况又是如何？大多伦多地区在建的新公寓数量同比增长 10%，达到创纪录的 86,149 套。
新公寓楼花热销的主要原因：更多首次买家意识到买房的必要性，而目前因首付和贷款无法购买现房的人，便期待以现在的销售价格买到未来的居所；另一类楼花买家为持续投资者，他们认定公寓投资比独立屋投资有更好的回报；还有一些人认为，把已有房产做抵押贷款加按而套现出来的资金再次投入房地产，公寓楼花是最好的选择。
第二季度的数据表明，GTA 新公寓市场不仅从 COVID-19疫情中完全恢复，而且还恢复到接近历史最高的销售量。大家应该也注意到了，开发商和买家把目光更多投向更为“实惠的地区”，因此多伦多市区周边的905地区便成为新公寓增长的主要推动力。
专家预测：随着库存接近三年低点，近期新公寓价格将面临进一步上涨压力。
04、下一个公寓的买入时机在哪里
如果你没有胆量在2020年疫情期间下手买公寓，也错过了今年年初的低迷阶段，那么现在的七八月份将是又一个很好的公寓入手时机。
首先，地产局公布的七月多伦多地产数据显示，独立屋价格与公寓价格差距进一步加大，独立屋的可负担性对大部分买家来说都有巨大挑战。而公寓的都市属性以及其便利性对于许多单身和小家庭来说都更可负担和更便于居住。
其次，在公寓房源紧张而买家又志在必得的时期，成交价格高于叫价的情况几乎在每一个交易里发生，曾达到63%。而目前成交价格高于叫价的比例正在降低，说明竞争并非那么激烈，买家有时间仔细挑选、比较、谈价格。在没有更多竞价选择的情况下，如果是必须卖掉房子的房主，他们会在价格接近理想价格时，尽快成交。
在这种情况下，卖家也不会像以往抢OFFER的时候，设定一个统一接受订单的日期，而是随时接受订单，争取不错过每一个卖房的机会。
一年半疫情期间，公寓价格尽管出现了两次低落，进入2021年后，公寓价格突飞猛进，终于在今年4月站到了一个新高度。随后价格缓慢回调，同时市场进入了一个缓慢前行的时期。进入七八月份，正是加拿大全民休假的季节，市场交易并不活跃，如果不是特别抢眼的房源，想找到买家快速成交，并不简单。Jenny姐姐就碰到几次被卖家经纪追着问：客人是不是要下offer。这在疫情前是很难见到的场景。
如果资金有限但依然希望尽早进入房地产市场，不妨联系Jenny姐姐为你出谋划策。
