今天的多伦多，几乎每个人都在谈论房子。从几十年除了自住房没再买过任何房子的高级知识分子，到刚刚登陆加拿大的新移民，从公司里高薪的白领到做清洁卫生的阿姨。
前几天和刚来加拿大几年的一对夫妇聊天，当然主要是聊房子。妻子做清洁，丈夫搞装修。妻子说：我们也想买房，不能租房一辈子啊，Jenny快帮我们提些建议。
从首付到贷款，从房屋类型到第一步的选择，聊了几句，我知道他们还没有做好准备，因为很多市场情况和买房需要做的事情她都一无所知。站在旁边的丈夫听到我说从condo公寓开始，马上打断我：我们是绝对不会买condo的， 我们要买就买house！
House 确实是很多人的理想，但是理想很丰满，现实却很骨感啊。
不得不接受的市场现实
刚刚发出的多伦多地产局报告又曝出了惊人的房价数字涨幅：进入2022年一月份，多伦多地区（416）独立屋均价直接涨到了接近190万，而公寓的均价也直接上到76万！大多地区（905）的各种房屋类型价格已经和多伦多非常接近！
很难想见一个普通打工族或者年轻白领靠自己的收入能够买得起独立屋，就算买了，也负担不起啊。
即使买公寓（被很多人认为不是房地产），目前的价格也令人瞠目，因为就算是70多万的价格，很小的面积也难以容下一个有孩子的家庭。
房价这么高了还会涨么？
下面这张图是地产行业对2022年房价的预测：相比2021年，总体房价将会有12%的增长。
理由是：
移民人数的不断增加，就业人数的恢复，人们对住房的需求不会减弱或减缓；
房屋供给量无法得到缓解，将加剧房屋价格的上涨；
独立屋供应依然缓慢，势必把急于买房的人推向公寓市场，扭转本来价位较低的公寓市场状况，均价抬升；
买不到房子的人继续租房，2021年租房交易量已达到空前的55,000单，到2022年，这个数量会持续增加，从而提升投资人的信心，推高房产销售；
要买房你面临怎样的竞争？
1、更多人跟你“抢房”
以前说是外国买家进入房地产市场，从而推高了房价。也有很多人把怨气“撒”到华人头上。事实上，调查显示,真正的外国买家只占不到5%；而这次疫情期间，各国关门，停止人员流动，加拿大的房价依然大幅增长，有过之无不及，这更证明了，是本国人运用在本国的资本以及他们多年的存量财富，依靠金融杠杆，大量购入房地产，导致了房价的提高。
而另一个很可能对你的购房产生威胁的是：大量的移民人口。
由于联邦政府提高了目标以弥补 COVID-19 疫情造成的短缺，加拿大的移民水平处于高位。去年，加拿大迎来了 401,000 名新移民——是 2020 年新移民人数的两倍——预计将在 2022 年和 2023 年达到 411,000 人和 421,000 人的移民目标。年轻的成年新移民比例上升，可能会缩短从抵达该国到购买房屋的时间长度。
一般来讲，新移民往往会在抵达五六年后购买房产。然而，鉴于许多年轻移民在身份改变之前已经在加拿大，他们可能能够更早地购买房屋。
2、更多人比你“激动”
对于几百万的房子，很多人都是通过加价30-50万来取胜。面对狂涨的房价，很多人都不约而同地质问：哪来这么多钱？！
你有没有关注到，很多时候人们的情绪主导了房价。
比如说，很多卖家不想在冬季把他们的房产上市，认为现在不是挂牌的好时机(除非他们别无选择)，通常会到春天才拿出来卖。那么这样想的卖家多了，市场上的房源就相应少了，房源少导致的就是：同样数量的买家，要么就对同一套条件比较好的房子展开竞争，要么就要以高于价值的价格接受条件不太好的房子；
卖家惜售，导致房源减少，有可能迫使价格上涨。
根据 Strata.ca 的数据，GTA 公寓房源在 2020 年 10 月达到顶峰，当时市场上共有 8,428 套公寓。从那时起，上市一直处于上升趋势。 今年1 月份，市场上共有 1,415 套公寓房源，比 2021 年 1 月大幅下降 63%，而 2021 年 1 月（仅仅 12 个月前）市场显示 3,811 套可用房源。
同样的，买家的FOMO（害怕错过）情绪让他们觉得，再不买就买不起了，最好在今年可能的加息之前赶紧买。这种情绪一传十十传百，有些是根本还没有做好买房准备就开始进入市场，有些是被情绪所左右，提前开始在市场里恐慌。因此，你可以看到到处都是一套房子有十几甚至几十个买家在递交订单；由于买家并不知道卖家的期望值和其他买家订单的出价情况，但为了志在必得，只有想方设法出高价；而买家经纪也不断告诫自己的客人，加价，加价，只有得第一才可能拿到房子。
3、更飘渺的前景你看不清
什么是更飘渺的前景？
会不会加息？加几次？会不会影响贷款？影响房价有多少？
政府会不会出台各种奇葩政策？房市会不会直接跌下来？
这种不正常的市场还存在多久？我能不能等到房价下降？
会不会对投资人加税？
对于无法确定的事情，我们还是不要去猜测。就像我们常说的，“噪音”会影响我们的决策。在买房这个问题上也是一样，当我们决定要买自住房的时候，我们只需要关心我们是否负担得起，我们是否能偿还银行的贷款（如果有贷款的话）。而更多的人目前要考虑的是：怎样才能搭上这趟买房的车。
怎么才能快上车？
如果你不想一辈子租房，为房东还贷款，你还是要考虑尽早买房。
抛掉那些不切实际的幻想，脚踏实地地按照自己的能力先上车才是最重要的。
记得三四年前，一位朋友告诉我他们很现实的买房计划：租住了十年，现在想买一个Townhouse起步，因为理想中的House实在是超过自己能负担的范围，尤其是夫妻俩的贷款能力还不太强的时候。
那时候多伦多的Townhouse价格也不便宜了，我做了一番调查后告诉他们：你们的预算能买到的Townhouse，可能要到100多公里以外才能找到。但是他们不想离开多伦多。
有一天，朋友突然拿着我的新楼花广告说：我不如先买个公寓楼花，现在我们可以慢慢分期付首付，等几年后房子建好，我觉得我们那时候应该可以有不错的贷款能力了。
签好楼花合同后的几年间，他们集中精力努力工作，收入不断提高，存款不断累计。2021年底，他们已经顺利住进了当年买的两室两卫崭新公寓。而在这三四年时间里，同一地区同一类型公寓房价涨了 20万，想想如果他们攒了首付现在才想起来买房，恐怕真的赶不上趟了。
这些年，房子比人赚钱快，如果那位朋友死守自己的想法想买townhouse或者House，恐怕到现在还在租房呢！
2021年多伦多的房价涨了26.6%，工资涨了2.7%，对很多人来说，要想靠攒够20%的首付买房挺不容易。贷款能力也是另一个严峻的考验。如果贷款至收入的5倍还不能达到80%的购房款的话， 之间的余额还是要自己用现金来填补的。
让我们来看看多伦多目前的平均房价，公寓和独立屋之间的价格差距越来越大，如果你的收入和存款还不足以购入公寓，那么，购买Townhouse以及House的理想还真的很难在目前实现。
如果你还想在多伦多工作和生活，还有买房的打算，目前唯一能做的就是从公寓入手，这是目前唯一能负担得起的自己的房子。
如果你意识到买房的重要性，可是手头真的没有20%的首付，也还没有太多的贷款能力，但是你相信将来会有更好的收入和积蓄，那么建议你就像上面所说的那位朋友一样，从楼花开始，用今天的价格，买到未来的房子。
进入2022年，经历了两年疫情的特殊时期，人们的生活和心态都有了不一般的变化。
疫情在加拿大的肆虐给经济和社会秩序带来极大的混乱，最虐心的应该数加拿大房地产价格的狂奔给人们带来的影响。
市场上的“三高”和“三低”
三高：
1、买房热情高
2021年几乎出现了全民买房的局面。不仅是像多伦多、温哥华、蒙特利尔这样一直被追捧的大城市，几乎任何一个有房子的地方，都被“买房大军”的洪水淹没了。
似乎家家配备了印钞机，人们抢起房子来毫不含糊；这时候不少卖家把多年卖不掉的房子或者有些先天毛病的房子纷纷拿到市场上，因为抢房子的人会不顾一切地去掉买房条件，本着“买到就是赚到”的原则，收房囊中即为胜利；那些具有极强分析能力的高级知识分子往往因为自己理智的分析和计算败下阵来——这是一个拼胆量的时代。
2、房价高(涨幅最高的不是多伦多)
没有最高只有更高。
多伦多房价不断上涨，但事实上，多市的房地产市场增长，远逊一些小城镇的增长速度。一项指标甚至显示，多伦多是整个安省增长最慢的住房市场。在大城市房价失控不断成为新闻话题的情况下，该统计数据令人感到惊讶。
根据穆迪的报告称，加拿大房价最被高估的5个城市都在安省，里面竟没有多伦多！五个城市分别是圣凯瑟琳（St.Catherines）、彼得伯勒（Peterborough）、温莎、汉密尔顿和伦敦。
多伦多房地产委员会的历史统计数据显示，二十年前的平均售价约为 $251,000, 而今天，平均房价达到$1,100,000, 同期（二十年）房价上涨了令人难以置信的 490%。
根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，在全省主要房地产市场的基准价格(benchmark price)5年增幅中，多伦多排名最低。多伦多在过去5年的房价，已上涨了近68%。而相比之下，小镇班克罗夫特(Bancroft)在同一时期增长了165%以上，伦敦市(London)增长超过159%，蒂尔森堡(Tillsonburg)也增长了156%。这些城市的房价增长率远远超过了收入增长幅度。
3、通胀高
根据加拿大统计局的数据，加拿大的总体通胀率从 11 月和 10 月的 4.7% 加速至 2021 年 12 月的 4.8%，符合市场预期。这是自 1991 年 9 月以来的最高通胀率，原因是供应持续中断和低基准年效应。八个主要部分的价格全部上涨，主要是运输（8.9%），因为汽油（33.3%），和乘用车（7.2%）；住房和抵押贷款保险成本（9.3%）和食品（5.2%）上涨，其中食品杂货（5.7%）。扣除能源后，CPI 同比上涨 3.8%，高于 11 月份的 3.3%。
随着通货膨胀如此猛烈地上升，而人们的薪水和周收入并没有以同样的速度增长，因此人们每个月可支配的资金相对减少，兜里辛辛苦苦攒下来的钱瞬间变成纸了！于是，大家拼命把钱放进房地产——房地产历来被视为对冲通胀的工具。这也是为什么很多人不顾一切地冲进房地产市场。
三低：
1、利率低
为了在疫情期间帮助刺激国民经济，加拿大央行一直将借贷成本保持在创纪录的低水平0.25%。这导致贷款机构提供了创纪录的极低抵押贷款利率。调查显示，加拿大人越来越不认同现在的”低借贷成本会使买房变得更容易“。而绝大多数加拿大人认为，低抵押贷款利率正在推高房价; 而还有一部分人认为，较低的抵押贷款利率影响了他们的购房意愿——房价上升，他们再也买不起房子了。
2、库存低
虽然与10月相比，11月的新上市房屋数量增加了3.3%。但是从长期来看，需求还是远远超过房屋供应。截止2021年11月底，加拿大全国库存只有1.8个月，持平2021年3月的最低水平。而库存的长期平均值都超过5个月。
下面就是多伦多地产局对过去三年大多地区及周边城市房源库存量的统计。2021年的库存量远远低于前两年的数量。新房建设速度跟不上市场需求，现房房主惜售，宁肯不出租拿在手里，也不愿卖房。导致市场上无房可买！
3、可负担性低
根据民意调查公司纳诺斯(Nanos Research)发表的一份民调结果显示，如果生活费用增加，半数受访国民认为会终止买屋和度假计划，近3成甚至表示会打消生儿育女计划！
纳诺斯受CTV委托，于上月22日至23日进行随机抽样调查，透过电话和网上问卷访问1,005名18岁或以上的国民，探讨他们对2022年个人财务状况的看法，以及面对生活费用上涨的取舍。民调结果显示，27.6%受访国民认为到2022年底，他们个人财务状况会比现在更佳；41.3%相信届时情况会与现状相同；25.1%预料届时情况会较现状更差，6%不肯定答案。
房价上涨使得越来越多的居民放弃了大城市生活，逃离了像多伦多、温哥华这样的大城市。因为本地人已经无法支付生活在本地的费用。而小城镇被原来的大城市投资者抬高了房屋价格，他们的未来是否能维持现在的房价也是问号。
都说2022年公寓市场将是匹黑马
从2021年开始，我们就发现形势不对了，独立屋价格不停地涨，而公寓价格尤其是原来需求旺盛地区（比如DOWNTOWN）反而有小幅下降或稳中有升；从独立屋和公寓每月平均价格来看，价格差距越来越大，形成了下图中所描述的差距空间。
很显然，独立屋的可负担性越来越差，而需要买房自住的人购入公寓，更容易实现拥有自己住房的梦想。
于是在2022年初，我们看到了公寓市场的破竹之势：
就拿多伦多市中心 57 St. Joseph 公寓为例，同为STUDIO单身公寓户型，下面几个来自MLS 的记录显示：
图一：叫价$498,000,在市场上停留33天没有卖掉，2021年1月下市。
图二: 叫价$579,900,在市场上停留了143天没有卖掉最终在2021年1月过期下市。
图三：叫价$508,000; 2020年10月$505,000卖掉，直到2021年2月产权交割。
图四：叫价$528,000, $640,000在2022年1月售出。一年之间，一个小小的公寓单元价格涨幅超过25%。
我们明显地看到，由于供应量减少，楼价不断飙升，导致一大部分人已难以购买独立屋，这有可能会将不少准买家推向Condo市场，令Condo市场转趋畅旺。
在疫情期间，大多伦多地区的独立屋楼价“像野兔一样”跑得飞快，相反，Condo市场则像“乌龟一样”移动；由此造成的价格差距，很可能使Condo成为2022年楼市的黑马，吸引那些去年错过入市的买家。
我们来看看过去的2021年市中心现房公寓的价格变化，看看是否能对你在拥有自己的住房以及尽快在房地产投资布局方面有所帮助。让我们一起密切关注最新的公寓市场变化，抓住机会。
