什么是有限责任公司LLC ？
美国的商业公司主要可以分为企业公司（Corporation）和合伙企业（Partnership)。
企业公司（Corporation）主要可分为C Corporation和S Corporation。其最大特点是将公司的债务与公司持有人的债务责任分开，即公司的债权人无法要求公司持股人用个人财产偿还公司债务。C Corporation需要缴纳公司所得税，并且股东对分红部分再缴纳个人所得税，因此存在双重税负（double taxation）。而S Corporation虽然免缴公司所得税，但股东的分红计入个人收入后仍需计税。
合伙企业（Partnership）没有C Corporation的双重税负，但合伙企业的合伙人个人财产可以被公司债权人用来偿还公司债务。有限合伙企业（Limited Partnership）将合伙人的责任与公司的责任分开，但有限合伙人不能参与公司的决策和控制，只能处于被动角色。
有限责任公司（LLC）综合了各种公司结构的优点。LLC能够将公司的可能连带责任与个人财产完全分离，并且在税务上具有贯通性（pass-through）。即LLC的运营盈亏可以直接传递到个人收入税务申报中，按照个人在LLC中的利益份额记为个人收入进行税务计算，从而避免了公司营收的双重税负（double taxation）。计算，从而避免了公司营收的双重税赋。
用LLC持有投资房产的优点
财产保护：LLC仅承担有限责任，一旦发生诉讼，被告方是公司而不是个人。赔偿金额的最高限额是所有者对该公司的投资总额，股东无需动用个人财产。
隐私保护：将房产所有权转移到LLC可保护个人隐私。房地产信息公开透明，转移至LLC后，房屋报告中只显示公司信息，而非个人姓名，保护隐私。
转让简便：LLC股权转让方便，节省过户手续和费用。相比将房产归个人所有，需要办理过户手续并缴纳税费，将房产归属于LLC后，股东可直接转让股权给其他股东，实现房产转让，无需过户手续，只需签署股权转让协议，无需地契（DEED）涉及。
用个人持有投资房产的优点
低运营成本：成立和运营LLC有一定成本，包括额外的报税成本、律师费和转让税。
特殊贷款：某些特殊的低头款贷款项目（如FHA贷款）只能以个人名义购买出租房，无法以LLC名义购买。
利率优惠：以LLC购买投资房通常会面临较高的贷款利率，降低了出租房的现金流。
资本重组便利：个人名下的出租房可以轻松进行房屋净值信用额度（HELOC）和现金贷款重组，而LLC进行此类操作的难度会增加。
资本收益税务减免：个人房产在过去的五年中只要有两年是自住的，出售时可以享受个人资本收益税的减免，最高可达25,000美元（夫妻可达50,000美元）。
以下情况建议成立LLC：
•投资者不仅从事出租房产，同时还从事旧房翻新（Flipping）或其他与房地产相关的业务。在这种情况下，责任的可能性更大，不仅限于租客。
•投资者是多个合伙人。
•购买的物业包括超过10个单元的房产。由于已经无法享受低利率的个人住宅贷款，无论有没有LLC，贷款利率已经没有区别，但LLC可以提供额外的保护。
•业主购买的物业价值总金额较大，或拥有数量可观的物业和净资产。
不设立LLC时如何保护资产：
•保险+伞险：购买适当的房屋保险和伞险，将房产放在个人名下。这种方式成本低，同时可以适当增加保额。
•租客保险：要求租客购买租客保险，而自己只购买房主保险，并在合同中明确规定。这样，租客在使用房屋和面对人身伤害时会更加谨慎，从而降低潜在风险。
总结
是否成立LLC 持有房产取决个人的净资产，投资标的种类及投资策略，应该是因人因时因地而异。文中提供的只是基本分析, 在采取任何行动之前，建议咨询财务和法律专业人士以获得适当的建议。
联邦政府需要在长期赤字的情况下筹集更多资金，因此国会和国税局将零工工作和其他自营职业置于显微镜下也就不足为奇了。
这意味着数百万纳税人通过 Venmo、PayPal 或 Cash App 等第三方平台进行的付款可能面临更严格的收入报告要求。新规则被推迟到 2022 年纳税年度，但除非国会或国税局做出进一步修改，否则将恢复。这些政策旨在确保更全面地报告工作收入。
政府多年来一直存在赤字，这已不是什么秘密，而且赤字预计还会继续扩大。家庭和企业总共只缴纳其所欠税款的 85% 左右，其中的差额称为税收缺口。政府问责办公室表示，自营职业者和独资经营者“在漏报税收缺口的个人中所占比例最大” 。
因此，新规则的目标是：促使更多人申报所有收入。
更严格的报告规则意味着什么？
自由职业者、零工和自营业主应该报告他们所有的工作收入并纳税，但不合规是一个问题。这笔收入应该在 1099-K 表格上报告，因此美国国税局和国会决定收紧规则，更加关注通过第三方支付系统进行的交易。
2022 年之前，只有当收款人一年内的总付款超过 20,000 美元且该人的交易次数超过 200 笔时，才需要向纳税人发放这些表格。但 2021 年的《美国救援计划法案》将门槛降低到超过 20,000 美元，600 美元并将其应用于任意数量的交易，这意味着更多的人受到影响。然而，美国国税局 (IRS) 推迟推出 2022 纳税年度的新规则。
为什么IRS推迟600美元的起征点？
美国国税局内部监管机构纳税人倡导服务办公室表示，延迟反映了纳税人的困惑、国税局缺乏明确指导以及对未处理纳税申报表积压的担忧。
将门槛从 20,000 美元降低到 600 美元将大幅增加需要签发的 1099-K 的数量，从而为个人、企业和纳税申报表准备者创造更多工作。
此外，许多人通过这些平台支付其他个人费用。与工作收入不同，个人交易无需纳税，但 IRS 可以在收到第三方付款人的 1099-K 后对其进行标记。
假设几个朋友经常一起吃饭，其中一个人付账，然后其他人通过 Venmo 向那个人汇款。
纳税人倡导服务局表示：“除非账户或付款被指定为个人账户或付款，否则如果年度金额超过 600 美元，就会触发报告要求。” 如果此人收到 1099-K 但未在纳税申报表上列出金额，则可能会与向 IRS 报告的内容不匹配，然后 IRS 可能会命令此人缴纳更多税款并可能处以罚款。
据纳税人倡导服务中心称，美国国税局表示，如果纳税人收到错误的 1099-K，他们需要通知第三方支付提供商并说服其签发更正后的表格。该服务表示，这可能会带来更多麻烦，特别是考虑到新 1099-K 的预期数量可能达到“数千万”。
其他交易将如何处理？
假设您在旧货拍卖中出售了一些物品，收到总计 1,000 美元的电子付款，然后收到 1099-K。您保留了良好的记录，并可以证明您以 3,000 美元的价格购买了这些物品，净损失了（不可扣除的）2,000 美元。美国注册会计师协会 (AICPA) 税务政策和宣传高级经理彼得·米尔斯 (Peter Mills) 表示，你会在纳税申报表上报告 1,000 美元的收益，但会注意到这些物品是亏本出售的，这意味着销售收益无需纳税。
相反，假设您从事遛狗工作，并通过电子平台收到了当年 3,000 美元的全部付款，该平台会签发 1099-K。米尔斯补充说，即使没有签发 1099-K，您也必须在纳税申报表上报告这一情况以及所有其他自营职业，关于工作收入纳税的基本规则没有改变。
顺便说一句，出售个人财产的收益应纳税，但损失不可扣除。整理所有这些内容可能会变得很复杂，正如IRS 对有关 1099-K 规则的常见问题的回答所示，该规则还解释了如何在纳税申报表上描述某些交易。
我们该去哪里？
近几个月来，国会提出立法，提高 1099-K 签发前的美元门槛。例如，《减少繁文缛节法案》将报告门槛设定为 10,000 美元——低于前几年，但远高于 600 美元。
美国注册会计师协会支持这项立法，并表示该立法“平衡了纳税人有效管理报告要求的需要与改善税务执法的目标。”
