什么是有限责任公司LLC ？

美国的商业公司主要可以分为企业公司（Corporation）和合伙企业（Partnership)。

企业公司（Corporation）主要可分为C Corporation和S Corporation。其最大特点是将公司的债务与公司持有人的债务责任分开，即公司的债权人无法要求公司持股人用个人财产偿还公司债务。C Corporation需要缴纳公司所得税，并且股东对分红部分再缴纳个人所得税，因此存在双重税负（double taxation）。而S Corporation虽然免缴公司所得税，但股东的分红计入个人收入后仍需计税。

合伙企业（Partnership）没有C Corporation的双重税负，但合伙企业的合伙人个人财产可以被公司债权人用来偿还公司债务。有限合伙企业（Limited Partnership）将合伙人的责任与公司的责任分开，但有限合伙人不能参与公司的决策和控制，只能处于被动角色。

有限责任公司（LLC）综合了各种公司结构的优点。LLC能够将公司的可能连带责任与个人财产完全分离，并且在税务上具有贯通性（pass-through）。即LLC的运营盈亏可以直接传递到个人收入税务申报中，按照个人在LLC中的利益份额记为个人收入进行税务计算，从而避免了公司营收的双重税负（double taxation）。计算，从而避免了公司营收的双重税赋。

用LLC持有投资房产的优点

财产保护：LLC仅承担有限责任，一旦发生诉讼，被告方是公司而不是个人。赔偿金额的最高限额是所有者对该公司的投资总额，股东无需动用个人财产。

隐私保护：将房产所有权转移到LLC可保护个人隐私。房地产信息公开透明，转移至LLC后，房屋报告中只显示公司信息，而非个人姓名，保护隐私。

转让简便：LLC股权转让方便，节省过户手续和费用。相比将房产归个人所有，需要办理过户手续并缴纳税费，将房产归属于LLC后，股东可直接转让股权给其他股东，实现房产转让，无需过户手续，只需签署股权转让协议，无需地契（DEED）涉及。

用个人持有投资房产的优点

低运营成本：成立和运营LLC有一定成本，包括额外的报税成本、律师费和转让税。

特殊贷款：某些特殊的低头款贷款项目（如FHA贷款）只能以个人名义购买出租房，无法以LLC名义购买。

利率优惠：以LLC购买投资房通常会面临较高的贷款利率，降低了出租房的现金流。

资本重组便利：个人名下的出租房可以轻松进行房屋净值信用额度（HELOC）和现金贷款重组，而LLC进行此类操作的难度会增加。

资本收益税务减免：个人房产在过去的五年中只要有两年是自住的，出售时可以享受个人资本收益税的减免，最高可达25,000美元（夫妻可达50,000美元）。

以下情况建议成立LLC：

•投资者不仅从事出租房产，同时还从事旧房翻新（Flipping）或其他与房地产相关的业务。在这种情况下，责任的可能性更大，不仅限于租客。

•投资者是多个合伙人。

•购买的物业包括超过10个单元的房产。由于已经无法享受低利率的个人住宅贷款，无论有没有LLC，贷款利率已经没有区别，但LLC可以提供额外的保护。

•业主购买的物业价值总金额较大，或拥有数量可观的物业和净资产。

不设立LLC时如何保护资产：

•保险+伞险：购买适当的房屋保险和伞险，将房产放在个人名下。这种方式成本低，同时可以适当增加保额。

•租客保险：要求租客购买租客保险，而自己只购买房主保险，并在合同中明确规定。这样，租客在使用房屋和面对人身伤害时会更加谨慎，从而降低潜在风险。

总结

是否成立LLC 持有房产取决个人的净资产，投资标的种类及投资策略，应该是因人因时因地而异。文中提供的只是基本分析, 在采取任何行动之前，建议咨询财务和法律专业人士以获得适当的建议。