大多数人认为成为房地产投资者就意味着成为房东，这意味着您必须处理拥有房地产投资的日常流程。人们认为更多的房产意味着更多的工作和责任，但这与我发现的房地产联合投资（被动房地产投资）相去甚远。
被动投资房地产时，可以在享受税收优惠的同时积累和维持财富。
成为积极投资者意味着什么
当大多数人想到房地产投资时，他们会想到租赁物业投资。当您投资租赁时，您必须购买单户住宅，找到租户并收取每月的租金收入。听起来很简单，但现实可能完全不同。
即使拥有专业的物业管理团队，作为业主的您仍然可以在投资中发挥积极作用。
物业经理可能会处理日常问题，但您仍然需要参与战略决策，包括是否驱逐不付款的租户、在发生意外情况时提出保险索赔，以及有时必须投入额外资金来支付维护和修理费用。
成为被动投资者意味着什么
或者，您可以进行被动投资，这是“一劳永逸”类型的房地产投资。您投资自己的钱，其他人则负责房东的日常职责。
被动投资的重要之处在于它是完全被动的——您不会接到物业经理的任何电话，您不必筛选任何租户，也不必提交任何保险文件。
然而，成为被动投资者也意味着您放弃对投资的部分控制权，并信任其他人（即发起人团队）代表您管理财产并执行商业计划。
在您的房地产投资中，您需要决定是否想要被动或主动路径。
您应该成为主动还是被动的房地产投资者？
考虑以下十个因素，帮助您决定是想成为主动投资者还是被动投资者。
1.处理日常流程
如果您希望拥有租户并进行改进，请考虑扮演积极的投资者角色。积极的投资者不仅受到金钱的激励，还喜欢与其他人持续互动。
如果您想与租户、法律部门、当地分区委员会等进行多年的个人接触，那么积极投资就是您的选择。
另一方面，如果你没有兴趣在你的简历或生活方式中添加“房东”，你应该走被动的路线。
2.时间承诺
积极的房地产投资在初始收购和整个项目生命周期中需要更多时间。事实上，积极的房地产投资可能需要您比主要工作更多的时间。如果您正在寻找生活中的更多挑战和工作，请考虑积极投资。
然而，被动投资只需要您在研究阶段预先投入时间。当您签订被动房地产交易后，您的时间就是您的了；意味着您进行正常的日常活动，例如工作、旅行、与家人共度时光等。
如果您喜欢过度工作而专注于生活，被动型房地产投资符合您的目标
3.参与
在被动投资和主动投资之间进行选择时要考虑的第三个因素是参与度。
您希望自己动手能力如何？
您想自己管理房产、现场租户请求并安排维护/维修预约吗？
当其他人处理拥有房产的所有日常必需品时，您想坐下来吗？
如果您想做好工作并积极参与日常流程，那么主动投资就适合您。
如果您对参与房地产的日常细节不感兴趣，那么被动投资是不错的选择。
4.利润
通过积极投资，您可能是该房产的唯一所有者，因此您可以保留任何净利润。通过被动投资，利润分配给许多投资者。
然而，通过积极投资，您还需要负责房产的所有维护，因此您的净利润可能会微薄。集团对被动交易的投资可以支付这些成本，并且通常无需额外工作即可产生稳定的收入。
这并不一定意味着一种投资会给您带来比另一种投资更高的回报；您需要将一项交易与另一项交易进行比较。
5.费用
活跃的房地产投资者应该计划好处理保险索赔、紧急情况和维修，这些有时可能需要额外的资金。此外，积极的投资者不会因为在项目上花费的任何额外时间而获得报酬。
被动投资者只进行初始资本投资，在首次投资后，他们不会向项目投入任何额外的工作或资金。
这种被动投资的一致性将使您能够规划自己的财务状况。主动投资需要初始投资以及整个项目生命周期中的大量意外费用，这使得规划变得困难。
6.风险和责任
在积极投资的情况下，如果出现问题，您个人要承担责任，这意味着您不仅可能会损失财产，还会损失其他资产。
通过被动投资，您的责任仅限于您投资的资本。通常，资产由有限责任公司或有限合伙人持有。如果出现严重问题，承担责任的是发起人，而不是被动投资者。
7.文书工作
主动投资需要大量的文书工作，从最初购买房产到跟踪整个项目的购买和租赁协议、簿记和法律文件。
另一方面，对于被动房地产投资，您通常会签署一份 PPM（私募备忘录）来投资房地产。您无需填写贷方文件、申请保险或进行任何簿记。
对于那些讨厌处理文书工作和其他形式的繁文缛节的人来说，仅在文书工作上节省的时间就值得最初的投资。
8.团队
作为一名活跃的房地产投资者，您需要建立自己的团队，包括经纪人、物业经理和承包商。为了做好这一点，您需要熟悉这些工作以及如何明智地选择团队。您还必须处理所有这些人员的招聘、解雇和监督问题。
作为被动投资者，您依赖于现有交易发起人团队的共享专业知识。赞助商是市场专家，通常已经组建了一支团队来管理房产。
再一次，被动投资可以节省您的时间和精力，并为您提供您想要的投资自由。
9.多元化
通过主动投资，您需要成为您所投资的市场和资产类别的专家。如果您在本地区域之外进行投资，您需要研究市场，找到一个“脚踏实地”的团队，并可能访问该地区。
通过被动投资，您可以轻松地在不同市场进行多元化投资，因为您不必从头开始每个市场。您所投资的团队已经花时间研究这些市场并建立了强大的本地团队。
尽管您需要熟悉您选择的市场，但您的被动投资团队将引导您进入新兴市场，并指出您正在考虑的市场的任何问题。
10.税收
作为积极的投资者，您将负责簿记，这意味着您需要跟踪收入和支出。您还需要与注册会计师合作，确保每年正确折旧资产的价值。
作为被动的房地产投资者，您不需要做任何簿记。您每年春天都会收到一份 K-1 税表，其中显示了该财产的收入和损失。您无需跟踪全年的收入和支出，因为它已经为您完成了。
被动投资可以让您在应对不断变化的税法世界时获得一定程度的安全性。
被动投资提供时间和财务自由
如果您准备好亲自参与成为房东的各个方面，那么您应该进行积极的投资。
然而，如果您的时间有限但有资金进行投资，您会发现作为大型多户住宅的被动合作伙伴具有长期稳定性。
被动投资让您能够掌控自己的时间，同时增加财富并享受税收优惠。多户房地产资产的部分所有权使您可以轻松利用我的经验并保持投资组合的稳定性。
翻新家具最近变得越来越流行。无论你看到哪里，人们都在重新利用废木片，添加新的硬件和一些室内装饰，然后转售“新”家具以获取利润。
当一些因状况不佳而被忽视的东西通过风格和汗水进行现代化改造时，它就会变得更有价值，更受市场欢迎。这就是增值的本质，也是房地产投资中常用的策略。
增值房地产的基础知识
就单户住宅而言，购买破旧的房产，对其进行改造，然后出售以获取利润的过程通常被称为修复和翻转。您的汗水资产和看到未经加工的钻石的能力将得到金钱奖励，而新主人将获得一套更新的、可立即入住的房屋。
增值多户型房地产交易遵循类似的模式，但规模庞大。数以百计的单元在数年的时间里一次完成翻新，而不是仅在几个月内完成一栋单户住宅的翻新。
一处高附加值的房产可能会出现油漆剥落、电器过时或景观杂草丛生的情况，这些都会影响外观吸引力和潜在租户的初步印象。一些简单的装饰升级将吸引更多合格的租户并增加房产产生的收入。
在增值属性中，改进有两个目标：
改善单位和社区（对租户产生积极影响）
增加利润（对投资者产生积极影响）
增值示例
常见的增值翻新可以包括单个单元的升级，例如：
新油漆
新橱柜
新台面
新家电
新地板
升级的灯
此外，增加外部和共享空间的价值通常有助于增强社区意识：
建筑物外墙的新油漆
新标牌
园林绿化
狗公园
健身房
泳池
俱乐部
游乐场
有顶棚停车场
共享空间（烧烤区、野餐区等）
最重要的是，增加价值还可以采取提高效率的形式：
降低公用事业成本的绿色举措
共用有线网络和互联网
减少开支
多户型增值物流
单户住宅的基本修复和翻转对大多数人来说都非常熟悉，但当同时涉及数百个单元时，翻新时间表和物流就不那么直观了。问题在于，当人们居住在那里时，如何翻新房产以及一次可以翻新多少个单位。
翻新多户住宅时，首先要考虑的是空置单元。在一个拥有100个单元的综合体中，5%的空置率意味着有5个空单元，这就是翻修工程将开始的地方。
一旦这五个单元完工，并且每个现有租户的租约到期更新，他们就有机会搬进新装修的单元。通常，租户对升级后的空间非常满意，并且愿意支付一点额外费用。
一旦租户腾出旧单位，装修就会随之而来，并且这个过程会不断重复，直到大部分或全部单位都完成更新。
在此过程中，一些租户确实会搬走，对于项目来说，考虑到由于营业额和新租约而导致的空置率暂时增加非常重要。
为什么我们喜欢投资增值物业
如果做得好，增值策略将使所有相关方受益。通过装修，我们为租户提供更美观的房产、更新的电器和更具吸引力的社区空间。这样做可以使房产更有价值，从而提高租金和增加净值，这也让投资者感到高兴。
房产美化过程以及翻新房产对租户更具吸引力的事实可能很简单。但让我们深入探讨为什么增值投资对投资者来说是一个很好的策略。
首先，产量游戏
要充分认识增值投资，我们必须首先了解其对应的收益投资。在收益投资中，投资者购买稳定资产并持有它以获得每月现金流和潜在的未来利润。
收益投资是指购买当前现金流状况良好的房产。该房产通过收取的租金提供经常性收入——收益。显然希望稍后出售以赚取少量利润，但没有商业计划来翻新、强制升值、改善资产并在出售时实现更大的收益。收益型投资者持有房产是为了预期潜在的市场上涨，但总是有可能经历市场持平或下跌。
现在，让我们回到增值问题
价值游戏和收益游戏是不同的。在增值投资中，需要进行大量工作（即翻修）来增加财产的价值，而进行此类改进会带来一定程度的风险。
然而，增值交易也具有巨大的潜在上涨空间，因为投资者掌握着所有的牌。通过采取实际行动来改善房产并增加其价值，增值投资者不仅仅持有资产希望市场上涨。他们通过改善资产、提高租金和降低开支来强制增长。
通过财产改善，收入增加，从而也增加了交易中的权益（请记住，商业地产的估值是根据其产生的收入多少，而不是像单户住宅那样基于比较），这使投资者能够更好地控制投资而不是收益游戏。
当然，收益+增值的混合投资是最理想的。这是资产得到改善、现金收益率很高且市场同时增长的地方。投资者可以控制增值翻新部分，市场增长会增加升值。
现在，在您对混合投资的潜力过于兴奋之前，任何增值交易都存在风险。
增值投资风险示例
在多户型增值投资中，常见风险包括：
无法达到租金目标
搬出的租户多于预期
装修进度落后于计划
装修成本超过最初的估计（当您装修数百个单位时，这可能是一个大问题）
风险缓解
在将交易评估为潜在投资时，寻找将资本保值放在计划最前沿并制定了多种风险缓解策略的发起人。这些可能包括：
保守承保
成熟的商业模式（例如，一些单位已经升级并正在实现租金上涨）
经验丰富的团队，特别是项目管理团队
多种退出策略
装修和资本支出的预算是预先筹集的，而不是通过现金流来筹集
增值投资可以成为强大的财富工具，但也伴随着严重的风险。这就是为什么风险缓解策略很重要——不惜一切代价保护投资者的资本。
回报大于风险
没有任何投资是没有风险的。增值属性会增加一些风险。
然而，当某件事尽管存在风险，但能为社区和投资者带来巨大利益时，它就变得相当有吸引力。
在增值投资中适当利用投资者资本可以大幅改善公寓社区，从而创造一个更清洁、更安全的居住场所，让租户更幸福。
由于投资者可以控制改造的实施方式和时间，而不是仅仅依赖市场升值，因此在保护资本和最大化回报方面他们有更多选择。
通过投资增值房产，您可以获得改善的回报并扩大您的长期财富增长。
