一些美国房地产相关的知识介绍，比如美国买房的步骤、各种抵押贷款的规则、美国房型、美国看房注意事项、卖房策略等等，这一系列的话题，都是一些我们在美国投资房地产要知道的问题。
为什么中美两国的房地产有差异呢？从中国移民到美国的人特别多，有钱的人用投资或开公司的方式到美国。不管如何，来到美国，找地方住，甚至以后买房都是必须的，因此今天这集就先来谈谈中美两国的买房差异。
由于中美两国在房产买卖过程中的不同特点，刚从中国大陆来美不久的买房人，经常会按照在中国买房的经验去思考，这样就会造成很多误会，比如买到的东西是完全不一样的、计算面积的方式也不一样、房产的来源也不一样、房地产的中介也非常不一样，因此这部分的差异很有必要先了解清楚。
美国买到的房产不一样
在美国买房，买到的是房子结构和土地，以及地下资源，包括土地的矿产，有的房子靠山或者靠水，很可能山和水的一部分也归房主，当然这是以独立屋为例，如果是公寓，未必是这种情况。
另外，现在也有很多中国人喜欢买美国农场、牧场，几英亩、几百亩的土地，当然土地上的水源、矿源也都是属于地主的，除非一些例外情况。另外，拥有房产之后，也要善尽维护之责，在美国的社区里，尤其是独立房的房主，要特别留意打理院子，很多的城市有规定，如果放任前院杂草丛生，房主是要被罚款的，也是希望大家都尽到一份为社区街道，维护整洁美化的义务。
房子面积的计算方式
在美国，房子的面积只包括居住面积，不包括阳台、车库，或者是公寓的公共空间，有的房子有地下室，通常也不包在面积里面。
以美国独立房来说，面积要看两个地方，一个是居住面积，另一个是地块面积，也就是Lot面积，这就是整个土地的面积。而且，中国是使用平方米作为面积单位，美国是平方英尺，一平方米等于10.76平方英尺，一平方英尺等于0.093平方米。
房产证明不同
在美国是没有“房产证”的。那怎么证明这个房子属于你的呢？在美国，交易过程的最后，卖方会签一份房产转让契约给买方，但是买方当时拿不到，这份文件会送到县政府去登记，登记结束后由政府寄给买方，大约在过户之后的两到四周的时间内，会寄买方手上。
但是，这个文件实在很不起眼，不太清楚内容的人，很可能会把寄来的这份文件当成垃圾扔掉。这个文件正本就一份，遗失了就不再补发，不过也不用太担心，因为政府有记录，所以不会因为你没有这份文件，你就无法证明你是这个房子的主人了。
销售房源的不同
在美国，房源主要是二手房，当然也有一些新房，但是新房主要是透过建商或中介去进行销售，没有明确的一个平台。
但是，美国在二手房市场有健全的MLS房源平台，一般来说一个地区都有一个MLS平台。卖方的经纪会把房子放在当地的MLS平台上，而买方的经纪就可以看到，甚至可以看到不同地区的房子。
除了，MLS可以找房，几个全国性的线上房地产公司，也有他们自己的房源平台，知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com等之类，在上面都可以看到很公开透明的房源资料。当然美国也有很少部分是私下委托经纪人卖房，主要是出于隐私问题，或者是经纪人已经有很明确的买家，或者是屋主不想让一大堆人进到家里面来看房，这时候就可能会采取不公开的形式来卖房。
不过，大部分新房不在这些公开平台上。如果想在美国买新房，要么是自己找，要么就是透过房地产经纪去找，他们可能会在当地熟识一些开发商。
交易过程不同
在美国，房产交易过程可以说复杂且严密，为了确保过程的公正性，并且为了买方在买到房子后没有风险，交易过程是在一个中立的过户公司进行的，在英文中叫做Escrow Company（托管公司）或是Title Company（产权公司），有些地区两种公司会分开，但是有些则会合并在一起。所有的汇款，进出资金都通过这个过户公司，这样可以确保买卖双方，在过程中发生问题后，资金有正确的归属，而且，过户公司会保证产权的完整，并且为买方提供产权保险。
比如，如果买方买到房子后，有人声明自己对这个房子有一定的权益的话，产权保险会保护买方利益。例如，屋主如果在之前的房屋装修中，没有付清账单的话，装修公司可能就会在你的产权上放一个Lien，也就是置留权，代表他在你的产权上有一定的权益，这样就逼得屋主必须把这笔账付清了，才能顺利交屋给买家。如何去发现产权上有没有被放置留权，这就是过户公司的工作之一了。这是买家要特别留意的地方。
经纪人费用
在美国买方经纪的费用是由卖方来付担。如果买房人在看了一段时间的房子之后，决定不买了，那经纪人就拿不到钱，也就是说他这一段时间的劳动就没有报酬，但是这个在美国属于正常现象，不必担心好像亏欠了对方。不过，在美国买新房子的过程跟买二手房稍有不同，新房的建商也许会告诉你不用找经纪，你直接来签合同就可以了。那买方是否需要找一个自己的经纪呢？还是要找经纪比较保障，以下有几个原因：
一个是当地经纪掌握的信息比较全面。一般说来，经纪对本地的房源比较清楚，有经验的经纪对每一个建筑商的特点也很清楚，可以为买方提供参考。可以想象的到，建筑商自己肯定不会告诉你关于房子的负面信息。比如，在美国西海岸一个城市，有个建筑商造了很大一片房子，价格也很合理，但是房子卖得很吃力，卖了好几年也没完全卖出去，原因是那块地原本是与军方相关的设备修理厂，本地人都知道很可能有污染，当然经纪也知道，但对这里不是很熟悉的人就不会知道。
另外，在买新房的过程中，买房子的合同是由建商自己提供的。合同的条款当然就会对建筑商自己有利，而可能对买方不利。举个例子，一般建筑商的合同都规定，买方如果不能按时过户，就会被按天罚款；而建筑商如果不能按时交房，却不会被罚款。当然，即使你找经纪也不可能改变这个条款，但是有些内容，经纪是可以提供参考，让买家事先能够知道一些问题，至少可以事先做准备。
还有最后一个找经纪买新房的理由——买方不需要自己花钱雇用经纪，请记住买方经纪的钱是由卖方负担的，就算你不找经纪人，建商也不会把这笔佣金折让给买家，而且有一位专业人士帮你操办买卖过程、合约检查、问题咨询，甚至帮你争取优惠，所以何乐而不为呢！
大多数人认为成为房地产投资者就意味着成为房东，这意味着您必须处理拥有房地产投资的日常流程。人们认为更多的房产意味着更多的工作和责任，但这与我发现的房地产联合投资（被动房地产投资）相去甚远。
被动投资房地产时，可以在享受税收优惠的同时积累和维持财富。
成为积极投资者意味着什么
当大多数人想到房地产投资时，他们会想到租赁物业投资。当您投资租赁时，您必须购买单户住宅，找到租户并收取每月的租金收入。听起来很简单，但现实可能完全不同。
即使拥有专业的物业管理团队，作为业主的您仍然可以在投资中发挥积极作用。
物业经理可能会处理日常问题，但您仍然需要参与战略决策，包括是否驱逐不付款的租户、在发生意外情况时提出保险索赔，以及有时必须投入额外资金来支付维护和修理费用。
成为被动投资者意味着什么
或者，您可以进行被动投资，这是“一劳永逸”类型的房地产投资。您投资自己的钱，其他人则负责房东的日常职责。
被动投资的重要之处在于它是完全被动的——您不会接到物业经理的任何电话，您不必筛选任何租户，也不必提交任何保险文件。
然而，成为被动投资者也意味着您放弃对投资的部分控制权，并信任其他人（即发起人团队）代表您管理财产并执行商业计划。
在您的房地产投资中，您需要决定是否想要被动或主动路径。
您应该成为主动还是被动的房地产投资者？
考虑以下十个因素，帮助您决定是想成为主动投资者还是被动投资者。
1.处理日常流程
如果您希望拥有租户并进行改进，请考虑扮演积极的投资者角色。积极的投资者不仅受到金钱的激励，还喜欢与其他人持续互动。
如果您想与租户、法律部门、当地分区委员会等进行多年的个人接触，那么积极投资就是您的选择。
另一方面，如果你没有兴趣在你的简历或生活方式中添加“房东”，你应该走被动的路线。
2.时间承诺
积极的房地产投资在初始收购和整个项目生命周期中需要更多时间。事实上，积极的房地产投资可能需要您比主要工作更多的时间。如果您正在寻找生活中的更多挑战和工作，请考虑积极投资。
然而，被动投资只需要您在研究阶段预先投入时间。当您签订被动房地产交易后，您的时间就是您的了；意味着您进行正常的日常活动，例如工作、旅行、与家人共度时光等。
如果您喜欢过度工作而专注于生活，被动型房地产投资符合您的目标
3.参与
在被动投资和主动投资之间进行选择时要考虑的第三个因素是参与度。
您希望自己动手能力如何？
您想自己管理房产、现场租户请求并安排维护/维修预约吗？
当其他人处理拥有房产的所有日常必需品时，您想坐下来吗？
如果您想做好工作并积极参与日常流程，那么主动投资就适合您。
如果您对参与房地产的日常细节不感兴趣，那么被动投资是不错的选择。
4.利润
通过积极投资，您可能是该房产的唯一所有者，因此您可以保留任何净利润。通过被动投资，利润分配给许多投资者。
然而，通过积极投资，您还需要负责房产的所有维护，因此您的净利润可能会微薄。集团对被动交易的投资可以支付这些成本，并且通常无需额外工作即可产生稳定的收入。
这并不一定意味着一种投资会给您带来比另一种投资更高的回报；您需要将一项交易与另一项交易进行比较。
5.费用
活跃的房地产投资者应该计划好处理保险索赔、紧急情况和维修，这些有时可能需要额外的资金。此外，积极的投资者不会因为在项目上花费的任何额外时间而获得报酬。
被动投资者只进行初始资本投资，在首次投资后，他们不会向项目投入任何额外的工作或资金。
这种被动投资的一致性将使您能够规划自己的财务状况。主动投资需要初始投资以及整个项目生命周期中的大量意外费用，这使得规划变得困难。
6.风险和责任
在积极投资的情况下，如果出现问题，您个人要承担责任，这意味着您不仅可能会损失财产，还会损失其他资产。
通过被动投资，您的责任仅限于您投资的资本。通常，资产由有限责任公司或有限合伙人持有。如果出现严重问题，承担责任的是发起人，而不是被动投资者。
7.文书工作
主动投资需要大量的文书工作，从最初购买房产到跟踪整个项目的购买和租赁协议、簿记和法律文件。
另一方面，对于被动房地产投资，您通常会签署一份 PPM（私募备忘录）来投资房地产。您无需填写贷方文件、申请保险或进行任何簿记。
对于那些讨厌处理文书工作和其他形式的繁文缛节的人来说，仅在文书工作上节省的时间就值得最初的投资。
8.团队
作为一名活跃的房地产投资者，您需要建立自己的团队，包括经纪人、物业经理和承包商。为了做好这一点，您需要熟悉这些工作以及如何明智地选择团队。您还必须处理所有这些人员的招聘、解雇和监督问题。
作为被动投资者，您依赖于现有交易发起人团队的共享专业知识。赞助商是市场专家，通常已经组建了一支团队来管理房产。
再一次，被动投资可以节省您的时间和精力，并为您提供您想要的投资自由。
9.多元化
通过主动投资，您需要成为您所投资的市场和资产类别的专家。如果您在本地区域之外进行投资，您需要研究市场，找到一个“脚踏实地”的团队，并可能访问该地区。
通过被动投资，您可以轻松地在不同市场进行多元化投资，因为您不必从头开始每个市场。您所投资的团队已经花时间研究这些市场并建立了强大的本地团队。
尽管您需要熟悉您选择的市场，但您的被动投资团队将引导您进入新兴市场，并指出您正在考虑的市场的任何问题。
10.税收
作为积极的投资者，您将负责簿记，这意味着您需要跟踪收入和支出。您还需要与注册会计师合作，确保每年正确折旧资产的价值。
作为被动的房地产投资者，您不需要做任何簿记。您每年春天都会收到一份 K-1 税表，其中显示了该财产的收入和损失。您无需跟踪全年的收入和支出，因为它已经为您完成了。
被动投资可以让您在应对不断变化的税法世界时获得一定程度的安全性。
被动投资提供时间和财务自由
如果您准备好亲自参与成为房东的各个方面，那么您应该进行积极的投资。
然而，如果您的时间有限但有资金进行投资，您会发现作为大型多户住宅的被动合作伙伴具有长期稳定性。
被动投资让您能够掌控自己的时间，同时增加财富并享受税收优惠。多户房地产资产的部分所有权使您可以轻松利用我的经验并保持投资组合的稳定性。
