第一步：【选址】

1．选哪个区

以Victoria维多利亚州为例，从Melbourne墨尔本市中心商业繁华，向东延伸，boxhill、Ringwood、Lilydale沿铁路线，火车站附近，通往市区方便。当然还有其他沿线。另外结合各个家庭的需求不同，考虑工作地点、学区、chinese区、医院、大学所在地等因素。离火车站近，出行方便，但治安会有一定的不利因素。学区房， 在www.myschool.edu.au可以查学校的排名。

2．如何找信息

在www.realestate.com.au 上搜索价格信息，并通过google搜索该区的居民年龄、自住和租住的比例、房价增长率、社会秩序等参考因素。

第二步：【看房】

1．朝向、采光、通风

澳洲是朝北的房间早上阳光好。

2．房龄

在www.realestate.com.au 上可查。

3.水、气、电、暖气、空调

第三步：【贷款】

1.找Myhomeloan 的 Broker 作 Pre-approval，与贷款经理沟通，减少许多麻烦。

2.提供最近两个月的工资条或者其他能够说明还款能力的材料做 Pre-approval。后续正式贷款的主要材料就是收入证明（最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）。

3.材料齐全递交后，一天左右就可以有预批。

4.个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的变化等对于贷款额度有影响。

5.银行对房产进行估价（bank valuation），并以这个估价作为放款指导。

6.银行会要求需要 20% （松紧会有变化）的首付 + 印花税 + 律师费和其他杂费。若房贷超过 80% 则银行需要提供更多的收入材料和 3 个月的真实存款。

7.贷款审批通过，银行会将贷款合同寄出，申请人签好字后，寄回银行做 certification。

第四步（选择之一）【出Offer 和签合同】（Private Sale/Private Treaty）

1.出 offer 时候若买家签的是正式购房合同，offer 被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。因此出Offer务必谨慎。

2.可以考虑特别条款保护自己。

A：约定 Subject to finance如果贷款办不下来，合同自动失效。

B：约定Subject to building inspection，如果房子检测报告说有问题，合同失效。

C：注意房屋正在出租的处理。房东要求 Subject to Lease， 则settlement 日期就要和房客租房合同挂钩。买家要考虑是否接受。

提示：以上三个条款都需要与卖方协商确定。

D:冷静期为5 个工作日（business days）。后悔了，可以在冷静期取消合同，非合同规定理由反悔，一般赔偿 $1000 或者房款的 0.25%，两者取其多者。

第四步（选择之二）【参加拍卖Auction 和签合同】

1.带张空白个人支票（Personal Cheque），Auction 成功后直接填写 10% 的 Deposit。

2.维州不需要登记。新州需要登记。

3.Auction上最重要的是在确定自己的付款能力的基础上把握节奏，不要被现场的气氛左右而冲动叫价。

第五步：【找律师】

律师，Solicitor。律师费$1500多，关注disbursement 费用。律师把关买家的法律责任，然后负责过户手续。

过户师：Conveyancer。$1000左右，过户师只管过户手续。

上述价格还需加10% 的 GST。

第六步：【房子的Building Inspection】

1、买房，买家要做 Building Inspection。

Auction的房子，赢了Auction 的买家，要无条件履行合同条款，所以 Auction 之后房屋的任何建筑问题，就只能接受了。因此有必要在 Acution 前安排 Building Inspection。墙体、地面、地板、天棚、格局、采光、通风、厕所、淋浴房等因给予足够的关注。

2.Building Inspection整个过程一般需要 1-2 个小时。Building Inspector 做完检查之后与买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是 Private Sale，可能会涉及是否继续接受合同的问题。书面的报告会在之后寄给买家的住址。Building Inspection 的详细报告，一般需 1-2 周。可以根据合同里Subject to Building Inspection 条款解除合同。

第七步：【交接】（过户，Settlement）

Settlement就是正式过户。过户当天买家成为房产的主人。若卖家（Vendor）的原因无法 Settle，合同里面一般会写卖家（Vendor）可延期多久Settle 而不负法律责任。

Settlement办好之后，律师或者过户师会通知买家可以到中介那里拿钥匙了。

第八步：【购房步骤】

1.澳洲房产购房者与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付1-2 万元定金。

2.在 10 天内，买家澳洲房产律师所讲解澳洲房产购房合同，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付 50% 的律师代理费。

3.在7 天内，购房者须从银行汇出 10% 的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“government official监管的银行信托帐号（trust account）”中，待律师收到首期款后，凭收据将 1-2 万元订金退还给澳洲房产购房者。

4.律师将合同交开发商，签字认可。

5.付款方式：将尾款的 90%（其中 80% 可以是贷款合同加 10% 的现金，也可以 50% 的贷款合同加 40% 的现金，根据购房者的现金流而定）加 50% 律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。

提示：以上金额与时间为大致数，须根据当地实际操作确定。