什么是可转让房屋贷款（assumable mortgages）？以低利率买了房的房主尤其有优势！

如果今天在房市上买房，可能需要支付比几年前平均房屋贷款利率高出两倍的费用。但如果房子有可转让的贷款呢？

可转让的房屋贷款（assumable mortgages）指的是把房屋贷款从原来的借款人转移到别人名下。换句话说，当你卖掉房子时，标准的进程是用卖房款偿还你的现有贷款，然后买家会申请并获得新的贷款。但是如果有一种可转让的房屋贷款，买家只需要接手原有的贷款，将贷款转移到自己的名下，把原来的借款人去掉。

当房屋贷款被转让时，所有的贷款条款都保持不变，包括未偿还的本金、剩余贷款期限、利率和月付款额。唯一的改变是负责支付的人变了。

可转让房屋贷款（assumable mortgages）的优缺点

如果你使用了低利率的可转让房屋贷款买了房子，那么这可以成为一个重要的优势。举个例子，如果你能够提供一个3.5%的可转让房屋贷款，而新的贷款利率为6.5%，那么你的房子对潜在买家来说就更具吸引力了。

然而，可转让房屋贷款并不总是理想的选择。比如，如果你想以50万美元的价格出售房子，而你的可转让房屋贷款欠款只有30万美元，那么买家仍然需要想办法获得额外的20万美元，这意味着他们需要另外一笔贷款或更高的首付款。

你的房贷可以被转让吗？

取决于具体情况。并非所有房屋贷款都可以转让，即使是你的房屋贷款，新借款人也需要符合某些资格要求。

虽然传统房屋贷款通常是不可转让的。不过，还有其他几种类型的贷款可供选择，特别是政府机构支持的三种主要类型：

FHA 贷款：所有的 FHA 贷款都是可转让的，但借款人必须符合与新的 FHA 贷款申请人相同的资格要求，例如信用评分为 580 分或更高，首付不足 10%，债务收入比不超过 43%。

VA 贷款：VA 贷款比较特别，因为即使新的借款人没有在军队服役，也可以转让此类贷款。要承担 VA 贷款，借款人可以使用自己的 VA 贷款资格代替卖方的资格，或者满足贷款人的财务资格进行申请。

USDA 贷款：USDA 贷款是政府担保的房屋贷款，可用于购买某些农村地区的房屋，并可由符合 USDA 和贷款人资格要求的买家转让。

“可转让房屋贷款”有何价值呢？

最显而易见的好处就是买家有可能获得比公开市场上更低成本的融资。

比如说，一对夫妇打算买一栋价值40万美元的房子，他们准备用10%的首付，需要借36万美元的房贷。在6.5%的利率下，他们需要在30年内每月支付2,275美元的本金和利息，总共还款达81.9万美元。

另一方面，如果他们能找到一笔可转让贷款，利率为3.5%，剩余本金36万美元，还有20年的期限，他们每月需要偿还的本金和利息约为2,088美元。他们不仅总还款额只有50.1万美元，而且还能提前10年无负担地拥有自己的房子。

转让贷款也可以在费用和结算成本方面为买家节省大量资金。当然，这种贷款也有成本，但通常比获得新贷款要低得多。例如，美国农业部贷款的结算成本通常不超过新贷款的三分之一。退伍军人贷款通常需要支付贷款金额的1.25%至2.15%的资金费用，但是转让贷款只需支付0.5%的资金费用。

当然，每种情况都不同，有很多因素决定了你的房子对潜在买家的吸引力。但在很多情况下，拥有可转让的房屋贷款可以成为一个重要的卖点，在卖房时你可能要好好利用。