刚刚过去的3月，是美国传统春季购房潮的开始，美国房地产市场经历了过去三年的狂飙，今年市场究竟还热不热？

最新的一系列数据显示，在美国30年房贷利率从7%降到了6.28%的情况下，今年3月房贷申请量仍比去年同期低35%左右，其主要原因在供给端：目前美国房地产市场新挂牌量同比下降20%，总存量仅为疫情前2019年3月的一半。

同时，标普凯斯-席勒指数近期追踪的美国房价在1月份继续降温（注：这个数据有滞后性，现在就刚出到1月），经季节性调整后比去年12月份下降了0.2%，比去年同期上涨了3.8%——这是自2019年12月以来的最小涨幅。

但细分之下可以看到并非如此，实际上，美国楼市呈“东升西降”的两极格局。美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，目前美国东南部地区房价上升10%，是全美最强的市场，西部地区房价下降2%，是全美最弱的市场。

他表示：“市场预期美联储将在2023年年中停止升息，并在2024年开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降，美国房产市场将恢复快速增长，增长幅度将重新回到10%以上。”‍

传统旺季但缺房

根据Realtor.com的最新追踪数据，全美3月份新上市住宅量同期下降20%，而总存量仅为疫情前一半。

同时，根据抵押贷款机构房地美（Freddie）数据，30年期固定抵押贷款的平均利率连续三周下降，目前已降至6.28%，虽然比起最低点仍然高了近一倍，但是比起几个月前7.8%的高点，这令潜在购房者敢于出手了。

从2022年12月和2023年1月开始，该抵押贷款平均利率就开始出现回落，而根据美国全国房产经纪人协会（NAR）的数据，实际反映去年12月和今年1月签约状况的今年2月现房成交量，已经上涨14.5%。

与此同时，由于供给端缺房，今年3月房贷申请量仍比去年同期低35%左右。

美国楼市“东升西降”两极格局

美国楼市呈“东升西降”的两极格局，且一些城市的房价变化比其他城市更为剧烈。

标普凯斯-席勒指数追踪的20个单独的大都市地区中，有4个地区的房价低于一年前。其中，西海岸房价持续疲软，圣迭戈和波特兰也加入了旧金山和西雅图的年度负增长领域。

同期看，迈阿密、佛罗里达州坦帕和亚特兰大的房价上涨最高，分别上涨了13.8%、10.5%和8.4%。

迈阿密、佛罗里达州坦帕和亚特兰大的房价上涨最高，分别上涨了13.8%、10.5%和8.4%。

贷款服务机构黑骑士（Black Knight）近期发布的一份报告也显示，1月美国房屋价格在美国中西部和东北部地区增长，而在奥斯汀、旧金山和西雅图等中西部市场下降。根据全美房地产经纪人协会的数据，2月份现有房屋的中位数为36.3万美元左右。

去年3月以来，美联储已连续加息9次，累计加息幅度达475个基点。最近一次加息为上月22日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到4.75%至5%，为2007年9月以来最高水平。