买家入市必读一 

越来越多的来美国人希望再美国拥有一套自己的房产，国内投资者也看重硅谷的强劲需求，想在此置业投资。下面就来了解一下买房的流程。希望买家能省时省心买到心仪的房产。

1.资金准备。 

全现金买房，资金需要有有效渠道可以转入美国。

贷款买房：银行需要了解您的收入（base基本工资收入+rsu股票收入）;身份（公民限制最少，绿卡，H，L及F签证各个银行的要求都不同；是否有gift fund（有些银行只需要提供Gift letter，即可通过。有些银行对于中国大陆来的gift 要求极为严格。此外首付比例多少，信用如何（信用历史长短以及信用分数高低等等因素都会影响是否能贷款以及贷款利率。感兴趣房屋是否有不合法加建以及改建（有非法加建的厨房和卫生间往往更难通过贷款这一关， Ivy 今年年初有个客户就碰到了类似问题，在几方共同努力下，终于顺利过关。在此不赘述，请私信我了解详情。

拿到银行出具的pre approval letter, 入市看房。

美国的房源都是公开透明的，推荐使用redfin 寻找房源。这个网站是从经纪人的专业网站拿数据，更新更快。也有个别线下房源，Ivy 是Top Agent Network 成员，很多房源在没上市时就可以了解信息。欢迎加我，了解具体信息。

买房最重要因素就是location, location, location，请参看google map了解上下班通勤时间，请注意查询高峰时段。同时避开硬伤房，Ivy 有专门视频介绍哪些房子属于硬伤房，带您避开雷区。2020 年的疫情对房地产也有很大影响，有些人选择位置远些但是条件更好的独栋房子，现在中心区的联排和公寓性价比超高，是入手的好时机。提供给喜欢此类房子的买家参考。

学区如何，可以参考的网站有schoolandhousing.com, great school.org, google search school locator来确定学校。最后需要打电话到学区确认入学资格和人员情况。美国的学校如果有些生源过多，会出现overflow 的现象。即使房子属于这个学校，也没办法当年入学。Ivy 之后会出一期关于学区的视频与大家分享。

买家入市必读二

美国房子大致分为三类。独栋 ，single family house, 联排townhouse，公寓 apartment。

独栋的好处是有地，地段比较好，地皮是不可再生资源，保值更好，多数独栋都有前院和后院，可以享受属于自己的独立户外空间，同时也有加减和改建的潜力。和邻居之间多数有侧院，受影响最小。不利因素是房子比较老，买到之后会需要不断维护和更新。绿化需要打理，够屋后维护需要投入更多资金和精力。

同样位置的联排别墅价格会低于独栋。联排的好处是房子比较新，房型更实用比如卫生间数量更多更宽敞， 厨房有年轻人喜欢的岛台（island）等等。由于房子比较新，需要维护的费用较低。不利因素包括左右可能会有邻居，生活有可能受到干扰。多数比较新的联排没有自己独立的院子。

公寓的优势在于价格，但是受到周围邻居的影响也最多。大多数公寓的二楼和以上楼层不可以安装木地板。 

另外连排和公寓都会有管理费(HOA fee )，有电梯的联排或者公寓，这个费用会更高。旧金山的公寓的管理费尤其高。小区公共设施比如屋顶，外墙，小区绿化等等的维护和管理的费用都已经包含在管理费里面。有些还包含水费，垃圾费和煤气费。每个社区都不同。需要买家仔细留意。管理费是会浮动上涨的。HOA都有披露文件，里面有些是对于社区的硬性规定，有些会披露以后管理费有没有大幅上涨的潜在风险以及分摊维修费用的提案等等。

此外，联排和公寓的装修，改动都需要拿到HOA approval.

买家入市必读三

找到您心仪的房源之后，可以请经纪人帮忙预约开始实地看房啦。

看房满意之后，我们还要进行进一步的研究和分析。

第一 ，多看，多问，和邻居多交流可以得到很多有用的信息。Ivy 曾经和客户几次看房，和邻居交流，了解到了更多的情况。当时的那栋房子，卖家披露有人在房屋外面去世，不是自热死亡，是因为抑郁症而自杀。 

第二，研究房子的检查报告 (inspection and)和房主披露文件(seller disclosures)   在买卖房屋的过程中，Ivy 都会和买家或者卖家一起分析报告！确保客户清楚了解房屋状况。 

检查报告多数包含，（property inspection(房屋), roof inspection（屋顶）, termite inspection(白蚁), foundation inspection(地基) , pool（游泳池）, mold（霉菌）, chimney （烟囱）。

Property inspection 多数会有 summary, 很多检查公司会用不同颜色字体标注需要维修和有问题的部分。此外，每一个部分，包括地基，室内，室外，水，电，暖气和热水器隔热层，阁楼等等都会有详细描述。每一项的情况不同，修理费也会相差不少。建议寻找有经验的经纪人帮您一起分析状况，

如果房屋检查的时候，发现地基有问题，多数卖家会请人做专门的地基检查报告。地基的问题大致会有以下几类，水平裂痕，垂直裂痕以及地基下沉等。Ivy 和多位客户一起处理过地基问题。欢迎来聊聊修理方法和大致费用。

Termite inspection 通常会分为 Section One， （需要马上修理的项目），Section Two（ 需要后期观察注意的项目）， Further inspection ( 需要额外进行检查的项目)  section one, 通常会有一个报价。要具体看需要修理的是哪些项目。

Roof inspection，里面会有屋顶还可以继续使用多少年，目前有哪些需要修理的地方，费用多少等信息。

房主披露报告（seller  disclosures ）也是需要注意的重要文件。关于房子的一些问题，卖家会写在此披露。买家需要和经纪人一起分析利弊。

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