申请房屋贷款几乎是每个投资者在买房过程的必经之路，其实房贷并不是一个简单数字，其中包含大大小小的细节，你有了解多少？‍

善用贷款买房，购入房子不用追

许多人都会认为办理房贷的原因是经济能力不足，但也有不少投资者利用贷款工具，省掉如利息、时间、通货膨胀等的投资成本，透过杠杆操作（leverage）或按揭，算出适当的比重，赚取最大的利益。

自住的买家也同样能利用房屋贷款，节省储蓄的时间，及时购买心仪的房子。大部分人手持的流动现金有限，无法一次付清，此时房贷就能发挥作用，只要付清首款，银行便预先替你缴清房价，让你率先得到房子的拥有权。美国生活消费高，要存到全额房价一次付清不是短期能做到的事情，若非利用房贷，人们只能在房子后面追赶着，赶不上市价，也赶不上想买的房子。‍

为自己选择最适合的贷款方式

市面上有众多房屋贷款方式及种类，其中以下几项较为常见：

1.传统贷款（conventional loan）：为固定利率分期贷款，贷款年限（loan term）由20到30年不等，一般来说首付是房价的20%，对借款人信用门坎也较高，某些情况下另会强制要求购买房贷保险（PMI）。

2.联邦住房管理局贷款（FHA Loan）：是大部分年轻人和第一次自住买房的人首购的贷款类型，首付是所有其他类型中最低，只需3.5%，且信用积分要求也不高，相对来说申请过程较简单，也较容易获批，但有自住用途，及贷款保险的的限制。

3.最低分期头款（minimum down payment）：首付金额仅次于FHA loan，通常低于10%，但因百分比低于传统贷款之20%，银行会要求贷款人另购房贷保险。

4.二胎贷款（second-lien mortgage）：拥有两胎房贷的投资者有较大的操作空间，贷额也跟以上方式不一，虽然首款稍高，但利用二胎贷款便可免除房贷保险的额外支出及申请流程，也只有第一胎贷款会计算在总额其中。‍

贷款步骤有先后，慎走每一步以获取最大保障

对贷款有足够认识的投资者在操作时会更得心应手，例如头款所使用的现金必须是已有资本，意思是本来就在户头中的钱，或适用于抵押贷款的Gift money，而Gift money作为一部分或全部的头款，投资者需要向贷款公司或银行提供一封Gift letter，清楚表明金钱的用途。

另外，房贷与车贷的额度当中有重迭的部分，若在买房前就先买车，有可能减少房子大部分的可贷额度，所以投资者除了专注买房之外，也要留意潜在的影响事宜。

贷款的时间点取决于投资者的意向，更重要的是买房子的决心，我们建议大家在买房子前增进专业知识、做好详细预备，让自己符合购买物业的资格。

通常房地产交易进入合约阶段时，成交机率也会大大提升，此时更能确保投资者的购买意愿。当买家在此选择阶段（optional period）结束并确认后，便可开始准备所需文件，咨询贷款专员进一步探讨房贷细节，而在过程中所遇上的问题及贷款所产生的费用都能间接确认买家自身的心意。

若发现任何问题，在未正式申请贷款及买房前也能及时抽身而退，如此就能避免申请贷款后又未买房的尴尬情况。‍