申请房屋贷款几乎是每个投资者在买房过程的必经之路，其实房贷并不是一个简单数字，其中包含大大小小的细节，你有了解多少？
善用贷款买房，购入房子不用追
许多人都会认为办理房贷的原因是经济能力不足，但也有不少投资者利用贷款工具，省掉如利息、时间、通货膨胀等的投资成本，透过杠杆操作（leverage）或按揭，算出适当的比重，赚取最大的利益。
自住的买家也同样能利用房屋贷款，节省储蓄的时间，及时购买心仪的房子。大部分人手持的流动现金有限，无法一次付清，此时房贷就能发挥作用，只要付清首款，银行便预先替你缴清房价，让你率先得到房子的拥有权。美国生活消费高，要存到全额房价一次付清不是短期能做到的事情，若非利用房贷，人们只能在房子后面追赶着，赶不上市价，也赶不上想买的房子。
为自己选择最适合的贷款方式
市面上有众多房屋贷款方式及种类，其中以下几项较为常见：
1.传统贷款（conventional loan）：为固定利率分期贷款，贷款年限（loan term）由20到30年不等，一般来说首付是房价的20%，对借款人信用门坎也较高，某些情况下另会强制要求购买房贷保险（PMI）。
2.联邦住房管理局贷款（FHA Loan）：是大部分年轻人和第一次自住买房的人首购的贷款类型，首付是所有其他类型中最低，只需3.5%，且信用积分要求也不高，相对来说申请过程较简单，也较容易获批，但有自住用途，及贷款保险的的限制。
3.最低分期头款（minimum down payment）：首付金额仅次于FHA loan，通常低于10%，但因百分比低于传统贷款之20%，银行会要求贷款人另购房贷保险。
4.二胎贷款（second-lien mortgage）：拥有两胎房贷的投资者有较大的操作空间，贷额也跟以上方式不一，虽然首款稍高，但利用二胎贷款便可免除房贷保险的额外支出及申请流程，也只有第一胎贷款会计算在总额其中。
贷款步骤有先后，慎走每一步以获取最大保障
对贷款有足够认识的投资者在操作时会更得心应手，例如头款所使用的现金必须是已有资本，意思是本来就在户头中的钱，或适用于抵押贷款的Gift money，而Gift money作为一部分或全部的头款，投资者需要向贷款公司或银行提供一封Gift letter，清楚表明金钱的用途。
另外，房贷与车贷的额度当中有重迭的部分，若在买房前就先买车，有可能减少房子大部分的可贷额度，所以投资者除了专注买房之外，也要留意潜在的影响事宜。
贷款的时间点取决于投资者的意向，更重要的是买房子的决心，我们建议大家在买房子前增进专业知识、做好详细预备，让自己符合购买物业的资格。
通常房地产交易进入合约阶段时，成交机率也会大大提升，此时更能确保投资者的购买意愿。当买家在此选择阶段（optional period）结束并确认后，便可开始准备所需文件，咨询贷款专员进一步探讨房贷细节，而在过程中所遇上的问题及贷款所产生的费用都能间接确认买家自身的心意。
若发现任何问题，在未正式申请贷款及买房前也能及时抽身而退，如此就能避免申请贷款后又未买房的尴尬情况。
美国国税局（IRS）每年都会抽查一些纳税人，然后审计他们的纳税申报表。审计就是检查或审查你的信息和账户，以确认你有正确申报并且遵守税法。这对纳税人来说很麻烦。
2016年，美国国税局审计了100万份纳税申报表。尽管这还不到美国人口的百分之一，但你仍然应该做好准备——以备不时之需。
想知道是什么触发美国国税局的审计吗？这里有9个危险信号，可能会增加你经历这个不愉快过程的机会。
1.你赚了很多钱
尽管税务审计的总体概率很小，但随着你开始赚更多的钱，审计的概率会增加。国税局的数据显示，2016年，报告收入超过20万美元的人受到审计的概率为1.70%。这是每59个纳税人中就有一人要接受审计。
你的年收入超过100万美元呢？你接受审计的机会就会更多。据Kiplinger出版商的数据，2016年每17名年收入超过100万美元的人中就有一个人接受了审计。
2.忘记提交某些表格
每年你都应该从你的雇主那里收到一份W-2表。你还应该从支付你600美元或更多薪资的公司那里收到1099s表。进一步说明，1099s是针对独立合同工作的申报表，你有责任对这些收入纳税。你的1099s和W-2申报表的副本也会发送给国税局。因此，如果你忘记提交这些表格并申报相关收入，这会是一个重要的危险信号，因为美国国税局知道你的收入。
另一件事要放在你的待办清单上：确认你申报表格上的收入是正确的。如果你发现有不准确的地方，请与你的雇主或顾客确认后更正。这样，你和政府都会收到正确的信息。
3.申报大笔扣除额
美国国税局没有人力审计每位纳税人的申报。于是，国税局策略性地寻找任何异常的现象。一些可能引起美国国税局注意的事情包括扣除大笔慈善捐款或在需要大量维修的出租物业上蒙受巨额损失等。
在这种情况下，保留每项扣除额的纪录非常重要。还有一点要记住：由于近年来标准扣除额大幅增加（由于减税和就业法案），使用列举扣除的纳税人减少很多。这也可能让你的列举扣除额成为美国国税局关注的对象。
4.申报赡养费
如果你在当年收到或支付了赡养费，则该笔金额会计入你的应税收入。如果你是付款人，你支付给前配偶的金额通常是可扣除的费用——只要符合某些条件。但是美国国税局会查那些在不符合离婚法令，却要求扣除的申报者。
5.你是个体经营者
如果你是在家工作的小企业主，或者如果你有副业，你接受审计的机会可能会增加。为什么？如果你除了其它费用外还申报家庭办公室，美国国税局（IRS）可能会有点怀疑。如果你属于此类，请确保你保留相关记录并保存所有业务的收据。
6.冲销业余爱好的损失
你从业余爱好（非商业活动）中获得的收入都必须在你的纳税申报表上申报；你也可以扣除其间衍生的费用。然而，如果你试图冲销业余爱好的损失（译注：减少申报的收入），此点就有点模糊可疑了。
7.冲销大笔商务餐和招待费
如果你是企业主，你很有可能会带客户外出就餐、参加体育赛事甚至音乐会。这些通常是做生意的一部分。然而，当美国国税局注意到你冲销餐饮和娱乐的金额太高时，也会产生怀疑。
8.赌博赢输申报
下次你去赌场或赛马场赢大奖时，请确保你了解山姆大叔（意指国税局）会想要他的分成。而且，如果你没有申报你从赌博中赢得的钱，这会是一个很危险的信号。
如果你扣除大笔赌博损失，情况也是如此。你最多只能扣除你实际赢得赌博的奖金。例如，假设你全年从扑克中赢得了1,000美元。不幸的是，你总共还亏了1500美元。那你只能申报1,000美元的损失。
您在提交纳税申报表时，最多只能扣除您实际赌博奖金的损失。
9.提早从401(k)或IRA取款
虽然提前从401(k)或IRA中提款是可以接受的，但这是有代价的。当你在59½岁之前从退休账户中提钱时，除了提取的金额需要申报所得税外，你还需要支付10%的罚款；也有某些例外情况。因此，当你打算从退休计划中提款之前，请彻底了解利弊得失。
