《家住美国》12月24日报道，据美国《www.realtor.com》网站10月18日消息，经过房地产行业的大涨后，美国地产是否处于房地产泡沫中一直在争议中，如果有，那么美国地产行业是否已经在泡沫的边缘？

实际上，这个令人担忧的问题已经成为买家、卖家和长期房主的首要考虑的因素。许多美国首次购房者开始相信，大规模的市场调整以及由此可能带来的价格大幅下跌，可能是他们在这个压力重重、价格过高的市场上成为房主的唯一途径。但这已经成为了业主们的噩梦，他们担心自己在市场最高峰时购买了房子，现在更加担心房价即将暴跌，减少了他们的物业价值的权益，使他们的投资贬值......。

随着美联储不断提高利率，抵押贷款利率的上升冲击市场，房价在今年夏天创下历史新高后，现在开始下跌，这也有很多理由引起美国的房主的恐慌。

美国一家知名房地产咨询公司的约翰·伯恩斯（John Burns）公司在本月早些时候的一篇博文中写道，美国20个房地产市场泡沫迹象中有16个“闪红”。

这些危险信号指标是由73位房地产高管在2013年美国衰退后的峰会上编制的。它们的范围从一些微不足道的社会晴雨表到导致2008年房地产崩盘的主要经济指标，如住房负担能力下降、销售下降和需求下降等因素，一共有20个指标。

伯恩斯的观点并非孤例。今年早些时候，美联储达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）跟踪的房地产泡沫指标“开始闪红”。该银行高级研究经济学家兼顾问恩里克·马丁内斯·加西亚（Enrique Martínez García）表示：“仿佛我们又回到了2004年。”那么，这是否意味着另一个泡沫即将破裂？

美国各地的房地产专家尚未就此达成任何接近共识的意见。但许多人对“泡沫”一词提出异议，其他人则对其定义存在分歧。有人说，今天的房地产市场与2008年期间导致大衰退的房地产泡沫完全不同。尽管如此，其他人坚持认为，美国地产市场处于非常无序的生长中。

还有一些人对此持不同意见，他们认为一些在新冠肺炎疫情期间受到影响的房地产市场，如凤凰城，可能会出现泡沫，而整个美国的泡沫情况并不严重。

美国Auction.com公司市场经济副总裁达伦·布隆奎斯特（Daren Blomquist）表示：“疫情给房地产市场造成了一场涨价狂潮，而现在我们终于从那个高度回来了。”

大多数人都同意的一点是：房地产市场正在经历一场可能会持续到明年的调整。这将变得多么激烈是任何人的猜测。这将在很大程度上取决于抵押贷款利率的下一个方向。

纽约大学数学和金融教授、彭博社专栏作家阿伦·布朗说：“目前难看到任何令人愉快的结果但这不会破坏金融体系。”

今天的住房市场与2000年代中期相比如何

有专家认为，在任何人过于兴奋或恐慌之前，今天的房地产市场与美国2000年代中期破产的房地产有一些关键区别。

在上一次泡沫形成之前，房屋供给充足，可供出售的房屋远多于其买家。今天的情况正好相反。

根据美国房地产经纪人协会?（National Association of Realtors?）的数据显示，2006年可供出售的现有房屋数量几乎是2021的四倍，就这还不包括新建筑。

美国的建筑商许多人在2008年后多数期间停止了建房，目前规模扩张速度不够快。在疫情期间，由于太多的买家争夺太少的房子，市场上的房屋短缺导致了创纪录的价格、竞标战以及令人震惊的高于要价的报价。

这种需求，大部分来自于美国的千禧一代，他们已经到了人们通常买房的年龄，应该会阻止房价自由下跌。

提供住房和抵押贷款数据和预测的MBS Highway公司首席执行官Barry Habib说不认为住房市场处于泡沫之中。Barry Habib说：“如果你有一件人人都想买的超级（受欢迎的）商品，你不会倾向于将其出售。价格通常保持得很好。”

与2000年代相比，第二个重大变化是抵押贷款并非建立在信用卡的基础上。现在并不是每个人都能得到住房抵押贷款。金融机构收紧了发放贷款的标准，只有最合格的借款人才能获得贷款。这与许多放贷者甚至不核实收入的日子相比，有了180度的转变。

此外，目前美国几乎所有的不良次级贷款都已被根除。

大多数借款人必须至少在房子上付些钱，而且付款通常不会随着时间的推移而膨胀到借款人无力偿还的水平。这就是导致2008年经济大衰退的抵押贷款崩溃的原因。

人们在家中也有更多的公平。即使房价真的下跌，大多数房主也会留在原地，以抵御房地产风暴。如果他们失去工作，无力支付抵押贷款，他们更有可能将房屋挂牌出售，而不是丧失抵押品赎回权。许多人甚至可以从中获利。如果没有另一波止赎潮涌入廉价房地产市场，房价预计将保持高位。

计算风险（Calculated Risk）的经济学博客作家比尔·麦克布莱德（Bill McBride）说：“与上次最大的不同是，当我们在泡沫中出现价格下跌时，突然间，一群再也买不起房子的人被迫卖掉了。而且这导致了价格进一步下跌。这只是一个级联效应。如果价格下跌10%，几乎没有人在抵押贷款方面处于困境。”他当年预测了上一次房地产泡沫破裂。

无论存在泡沫与否，房价都可能大幅下跌。即使房地产市场走强，房价仍可能下跌很多。

现在存在着最大的问题是利率问题。抵押贷款利率是一年前的两倍多，这使得每月支付房贷费用大大增加。那些仍然有能力的人现在只能买得起比去年这个时候便宜得多的房子。

大多数房地产专家预计，疫情期间房价上涨最快、竞标战最失控的地方房价最为脆弱的。德克萨斯州奥斯汀、凤凰城、圣地亚哥和爱达荷州博伊西等地可能出现一些最大的房屋价格修正。

美国的房地产专家对这些地方的房价可能下跌到什么程度意见不一。

MBS Highway公司的首席执行官Habib预计，这些热门市场的价格可能会下降6%至7%，而其他地方的价格可能只下降1%至3%。计算风险的麦克布莱德预计，热门地区的价格可能会下降20%，而全美国国的价格会下降10%。

麦克布莱德说：“如果你把泡沫定义为房价开始下跌，那么我们很可能就是泡沫。”

但他不认为美国房屋价格处于泡沫之中，因为投资者的投机行为在今天不像2000年代那样明显。“住房价格走势是周期性的。”他说。

有时价格不会暴跌；它们只是趋势走平了。由于惯性，房主可能会遭受轻微损失，因为价格不会随着通货膨胀而上涨。这不是最好的情况，但也不是最坏的情况。

投资者可能会感到紧张

房地产投机失控是上一次房地产泡沫破裂的标志之一。投资者正在大量购买房屋，将其出售并出租。他们的商业模式基于这样一种假设，即房价将持续上涨。这是一个自我实现的预言，因为所有的房地产竞争不断推高价格，直到市场开始崩溃。

即使在经济大衰退的严峻后果中，投资者也从未完全从市场中消失。在疫情期间，投资者再次大举涌入美国地产，越来越多的投资者和养老金和对冲基金等机构投资者参与了这一行动，特别是南方的阳光地带。他们在某些地区的大规模购买抬高了房价，往往会让很多首次购房者望而却步。

房屋销售下降

目前，美国的房屋销售数量已经在下降，专家们担心情况可能会变得更糟。根据美国全国地产经纪人协会的数据，9月份，现房销售比去年同期下降19.9%。这不一定意味着房地产泡沫，但前景却令人担忧。

建筑商也在推迟建造尽可能多的新房，因为他们没有尽快签订合同。

First Serve Realty公司的布莱恩·凯尔（Bryan Kyle）在拉斯维加斯担任房地产经纪人和物业经理的36年中，从未见过市场状况变化如此之快的景象。

在过去几年里，他有时会看到多达20个待售房屋的报价。现在，一些房产挂牌山时候，没有收到任何报价。

但尽管他认为房地产“陷入泥沼”，但他看到的情况要糟糕得多。

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