《家住美国》12月21日报道，据美国知名电视台《CNN》12月16日消息，本周，美联储（Fed）开始今年第七次上调基准贷款利率，这创下了2002年以来美国首次抵押贷款利率推至7%以上记录。

但现在，美联储已经发出了一个更温和的方法来冷却经济，而不是大幅加息，潜在的购房者们只能想：抵押贷款利率会回落吗？还是买家错过了购房的机会？

没有人确切地知道未来几个月抵押贷款利率将走向何方。但大多数专家都认为，3%的抵押贷款已经结束了一段时间。

今年抵押贷款利率已经上升到如此之快，以至于许多潜在的购房者再也买不起房子了。在2022年底，当利率为3%时，几乎没有人预测，仅仅一年后，本周的6.33%左右的利率就会从7%开始下降，后续如何，显然是市场各方所关心的。

根据房地美（Freddie Mac）公司的数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款在今年年初以3.22%的平均利率起步后，于去年春天开始，美联储开始了一场历史性的运动，通过提高利率来对抗几十年来的高通胀。到了秋天，抵押贷款利率增加了一倍多，最终在10月份达到7%。最近几周，利率略有下降，但贷款仍然昂贵——尤其是与疫情期间买家获得的历史最低利率相比。

购房者眼看着他们的购买力蒸发了，更高的房价使他们每个月的支付额增加了数百美元乃至上千没有。

房利美（Fannie Mae公司最近进行的一项买卖双方情绪调查显示，高抵押贷款利率仍然是购房的主要障碍。购房和卖房情绪都明显低于2021年。

房利美（Fannie Mae）公司高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）表示，根据这项调查，房地产市场的人们继续预计抵押贷款利率会上升，但房价会下降。

他表示，他预计抵押贷款需求将受到负担能力挑战的抑制，而抵押贷款利率明显低于当前水平的房主可能会被阻止将其房产上市，并可能采取更高的新抵押贷款利率。

这是新常态吗？

尽管美联储的加息预期将继续，但许多分析师预计，加息幅度将小于最近一轮的三个四分之一点，并将随着通胀开始降温而开始减弱，这意味着抵押贷款利率也可能会下降。

尽管美联储没有设定借款人直接支付抵押贷款的利率。但它的加息或减息的行动影响着他们。通常来说，美国的住房抵押贷款利率倾向于跟踪10年期美国国债收益率，其变动基于对美联储行动的预期、美联储实际行动以及投资者综合反应。简言之，国债收益率上升时，抵押贷款利率也会上升；当抵押贷款利率下降时，抵押贷款利率往往会随之下降。

如果利率真的下降，到底会降到多低？

美国全国房地产经纪人协会高级经济学家兼预测主管纳迪亚·埃文盖洛（Nadia Evangelou）表示：“如果未来几个月通胀继续放缓，抵押贷款利率可能会稳定在7%以下。但是这仍然是前一年抵押贷款利率的两倍，但优于8%的利率，这是30年期固定抵押贷款的历史平均水平。”

展望未来，威廉·拉维斯抵押贷款公司（William Raveis Mortgage）区域副总裁梅丽莎·科恩（Melissa Cohn）表示，购房者预计2023年利率将在疫情前几年左右持平，约为4%或5%。

但梅丽莎·科恩（Melissa Cohn）表示，她预计在2023年第三或第四季度之前，抵押贷款利率不会出现“有意义的”下降。她说：“12月抵押贷款利率会下降一点，我们会看到短暂的活动，但新的一年可能还会有更多的增长。”

她说，不要指望利率会以今年上升的速度下降。

科恩说：“我们必须记住，抵押贷款利率下降的速度比上升的速度慢得多。同时银行将希望看到利率正在有意义地下降的证据，而不是一蹴而就的奇迹。”

美国在线交易网站Realtor.com公司首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）表示，今年抵押贷款利率的每周波动幅度大约是过去一年的三倍。实际上，美联储的大幅加息并不是造成这种情况的唯一原因。

经济不确定性正在10年期国债收益率和抵押贷款利率之间产生更大的差距或“利差”。通常，抵押贷款利率比10年期国债收益率高约两个百分点，但最近差距更大。

美国城市研究所（Urban Institute）最近的一份报告显示，利差扩大的主要原因是利率风险加大。

该报告的作者劳里·古德曼（Laurie Goodman）和迈克尔·尼尔写道：“迄今为止，美联储政策的影响以及未来政策轨迹的不确定性导致了利率的大幅波动。”

同时，消费者抵押贷款打包出售给投资者。我的抵押贷款利率越高，投资者能赚的钱就越多。但随着利率下降，更多的房主将选择提前偿还抵押贷款或再融资，从而降低了贷款对投资者的吸引力。

卡耐基梅隆大学泰珀商学院（Tepper School of Business）金融学教授切斯特·斯帕特（Chester Spatt）表示：“与美国国债利率相比，市场利率的波动性会提高抵押贷款利率水平。如果你的新贷款利率为7%，而利率为6%，你可以选择提前还款，然后再以较低的利率再融资。”

美国全国地产经纪人首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，美国10年期国债和抵押贷款利率出现如此大的差距是不正常的。传播范围更广的其他时间是在2008年金融危机和疫情流行初期。

他说：“希望这种巨大的价差会在春季购房季之前消失。”

买家的期望几何？

美国Bright MLS公司的首席经济学家丽莎·斯图特万特（Lisa Sturtevant）也预计，2023年抵押贷款利率将进一步下降，但她预计不会很快下降。

丽莎·斯图特万特（Lisa Sturtevant）丽莎·斯图特万特（Lisa Sturtevant）说：“我们处于前所未有的境地，利率那个时候低于3%，没有理由暗示我们会回到那里。但他们会从我们过去的水平下降。”

丽莎·斯图特万特（Lisa Sturtevant）说：“住房市场活动将继续相对低迷，即使抵押贷款利率确实开始下降，因为许多现有房主都被锁定在低于3%的贷款中，他们仍然不急于提高利率。”

因此，2023年可供出售房屋的库存将保持紧张。在许多市场，这可能会防止价格大幅下降。

丽莎·斯图特万特（Lisa Sturtevant）表示：“当利率下降时，潜在买家可能会试图以合适的方式进入市场。但是把握到合适的利率并不容易”

她还建议说，对于潜在买家应该货比三家，并从多家贷款机构获得报价，包括大型银行、在线贷款机构或社区银行或信用合作社等不同类型的贷款机构。

她最后表示：“在这个不断变化的市场中，利率、期限和抵押贷款产品的变化很大。买家比以往任何时候都更重要的是，要比较不同贷款人的报价，以找到最适合他们的融资方式。”

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