《家住美国》12月16日报道，据美国网站《www.realestate.usnews.com》12月8日消息，尽管2022年全美国范围内的房地产市场在利率飙涨的情况下价格有所下降，但专家们指出，根据目前的市场状况，房地产市场不太可能突然暴跌。住房需求、住房供应、抵押贷款利率和失业率都对房地产市场的走势起着重要作用，目前它们表明，一些市场处于衰退期，而美国另一些市场处于增长期，但总体而言，美国地产的交易量有所下降，当然不会像2008-2009年房地产市场崩盘那样出现大幅下降。

以下是你现在应该了解的房地产市场情况，以及可以显示我们是否即将崩溃的指标，通过这些指标，我们可以窥见美国地产泡沫是否会破裂。这几个问题分别是：

我们在房地产泡沫中吗？

通常，在经济学中，“泡沫”被定义为资产（在本例中为房屋）市值快速增长的时期。

考虑到住房市场的快速增长，其持续时间大致与新冠肺炎疫情的持续时间相同，快速的市场价值增长准确地描述了截至2022年中期的住房市场的运行情况。根据Redfin公司的房屋销售价格数据，从2020年8月到2022年7月中旬，美国的房价按月同比增长两位数。

然而，房地产泡沫的迹象现在可能正在减弱。Redfin公司表示，自夏季以来，房价环比下降，但截至10月，房价仍同比上涨了5%。

总部位于费城的财富管理公司Glenmede的私人财富首席投资官杰森·普里德（Jason Pride）表示：“所有的房地产估值都高于最终应该达到的水平。那么，这是否意味着房地产会出现崩盘？崩盘意味着会突然（向下）下跌。在目前的情况下，我们预计市场会进行更为缓慢的估值调整，而不是迅速崩盘。”

通常，美国市场上的房屋供应量低，即使在疫情之前，这也是房价快速上涨的主要原因，但由于房屋建筑商放弃了重大开发计划，房屋卖家也踩下了刹车，市场上的住房供应量仍然很低——他们选择留在目前的房子里，而不是承担更高的抵押贷款利率。这在一定程度尚抑制了房屋价格下跌。

虽然美国抵押贷款利率在技术上独立于美联储设定的联邦基金目标利率，但由于美联储的行动，抵押贷款利率通常会上升或下降。今年以来，联邦基金目标利率一再上调，以显著抑制通胀。抵押贷款银行家协会（mortgage Bankers Association）的数据显示，近几个月来，30年期固定利率抵押贷款的平均利率已超过7%，但截至12月7日，平均利率已降至6.41%。

杰森·普里德（Jason Pride）表示：“美联储的利率给房价带来了压力。它降低了购房者的负担能力，使得边际买家选择不买房。”

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“现在发生的情况是，买家和卖家都在退出这个市场，这意味着销售额大大减少，但价格一直相当稳定。”

房屋可以在房价不崩溃的情况时缓降

近期，美国房屋销售数量的下降非常明显。根据Redfin公司的数据，10月份的房屋销售量比2021 年10月份减少了近30%。

但美国的房主现在等待经济不确定性和利率攀升的能力，可能是防止房价下跌变得更加令人担忧的原因。杰森·普里德（Jason Pride）说：“交易的缺乏实际上是阻止（价格）更快下降的原因。”

Easy Knock公司创始人兼首席执行官贾里德·凯斯勒（Jarred Kessler）表示，近年来美国房价增长较快的市场更有可能出现更大幅度的下跌，因为房价下跌符合长期需求。他希望看到价格飙升的市场比其他市场更快，比如德克萨斯州的奥斯汀、田纳西州纳什维尔弗罗里达州的迈阿密、亚利桑那州的凤凰城，这些城市价格会下跌10%或更多。

凯斯勒说：“（价格）上涨了这么多，很多地方都有很多机构买家，他们现在已经撤退了。”

在美国许多最受欢迎的市场上，房地产投资者希望通过购买独栋住宅并将其转手（通常被称为iBuyers）而获得大规模利润，但他们的业务已经放缓或完全停止。

目前美国地产市场与2008年房市崩盘有什么不同？

民众对美国的房屋所有权在任何经济不确定的时刻都会使得房主感到恐惧，尤其是如果你对2008年和2009年的大衰退和房地产市场崩溃记忆犹新的话。2000年后头几年的掠夺性贷款做法意味着，当浮动利率上升时，许多房主面临丧失抵押品赎回权，而失业更加进一步增加了丧失抵押品赎回的房产数量。

Pride表示：“在2000年后头几年的时间李，美国人的住房拥有量激增，这是由经济中相当激进的住房贷款周期推动的。而这一次，美国的住房贷款周期变得更加温和，你可以说，由于利率降低，需求可能会很高，但这并不是因为贷款过于宽松。”

由于在上一次2008年经济危机前夕，住房需求是通过向那些经济状况不好的人发放抵押贷款来人为支撑的，因此经济衰退也意味着购房者需求暴跌。因此，当时的房屋价值大幅下降。

对于今天的房主，自2008年经济危机以后，法律和法规已经到位，以防止掠夺性贷款。尽管高房价和不断上升的利率增加了买房的总成本，使得原本想买房的人买不起房子，但仍有更多的合格买家在寻找想购买的房子，而不是简单地出售房产。

位于马里兰州洛克维尔的财富管理公司Kendall Capital的总裁兼首席执行官克拉克·肯德尔（Clark Kendall）表示：“房地产市场在承受能力方面存在推波助澜：虽然没有人能负担得起，但也没有足够的房子来满足需求。”

经济衰退通常如何影响住房市场？

今年以来，美国已经经历了至少连续两个季度的增长下降，这通常会导致经济衰退，通常伴随着失业率的增加和普通民众消费的减少。

在经济衰退期间，个人面临的财政压力导致住房市场开始放缓——如果购房者担心被裁员，他们可能会暂停寻找住房，丧失抵押品赎回权的活动可能会略有增加，而失业率上升会增加无法支付抵押贷款的人数。

然而，一旦房地产市场的活动足够缓慢，抵押贷款利率就会下降到购房者重新进入市场，并有兴趣获得一笔好交易的程度。现在与2008年时期的金融危机不同，房地产市场活动的增加有助于美国经济走出衰退。

美国2022年前两个季度的GDP有所下降，第一季度为1.9%，第二季度为0.9%，第三季度为2.9%。克拉克指出，真正的衰退?需要GDP之外的额外经济放缓。失业率通常是一个关键指标，据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）统计，尽管科技行业正在经历裁员，但截至2022年11月，全国失业率仍低至3.7%。

肯德尔表示：“当他们像预期的那样迅速加息时，我们并没有像预期的那么严重的经济放缓。”

他补充道：“我不认为房地产市场会崩溃。当一段时间过去，价格保持相对稳定，没有明显的上涨或下跌趋势时，市场就会出现横幅震荡。”

什么情况会导致房地产市场崩溃或房地产泡沫破裂？

虽然目前的情况并不意味着房地产市场会崩溃，但不能保证没有以往情况不发生可以保证未来几个月或几年经济会如何发展。

一些可能使住房市场更加不稳定的因素包括：

失业率。失业率略有上升是可以的，但触底可能预示着房地产市场的危险。如果有太多的人实业，那么丧失房屋抵押品赎回权的可能性会更大。

房屋建筑。建筑工人十年来一直饱受劳动力短缺的困扰，自疫情开始以来，材料的可用性和成本一直是一个持续的问题。随着购房者活动的适度放缓，房屋建筑商也变得紧张起来，新建房屋的许可证也越来越少。这种状况会延长住房短缺，供需将会继续失衡。

买方需求。尽管美国住房市场略有降温，但买房的需求并未消失，许多地方的需求仍然强劲，主要原因是市场上住房短缺。如果买家需求完全消失，这将是一个问题的迹象。

购房者的动机。对于典型的购房者来说，现在不是购买房地产的时候，因为他们希望在短时间内看到房地产价值翻倍。但是凯斯勒说：“如果你能负担得起住住房，那么就不用担心购买的时机问题”。

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