Redfin公司预测：2023年房价将下降4%  美国房屋中值为36.8万美元  

《家住美国》12月12日报道，据美国《国会山报》《www.thehill.com》12月7日消息，2022年是美国房地产的分水岭时刻，而不是好的一年。

美国房地产市场指数（Housing Market Index）是一个备受关注的衡量房屋销售前景的行业指标，在11月下跌至33点，这是十年来的最低水平。

一个月前，美国房贷30年期抵押贷款利率超过7%，创下至少50年来最大的单年房贷利率的增幅。

美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）表示：“今年年初的利率仅为3%。是一次疯狂的上升。”

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）高级经济学家纳迪娅·埃文盖洛（Nadia Evangelou）表示，如果以美国等价位中位数的住房抵押贷款计算，3%的利率和7%的利率之间的差额相当于贷款用户每月要多支付1000美元。12月，利率已回落至6.3%，为房地产市场萎缩的少数剩余购房者带来了新的希望

在一场史无前例的加息运动之后，美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）发出了美联储将要降息和放松的信号。

而另一个更因素更加引人关注。

迈克尔·弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）说：“许多市场参与者都在预测美国地产会衰退，这种状况也给利率带来了下行压力。”

根据美国全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）的数据，美国房地产市场已经陷入衰退，自盛夏以来就一直如此。该协会与富国银行（Wells Fargo）共同发布了房地产市场指数

该协会首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示：“美国房地产市场指数已连续11个月下滑。这将是11年来第一个单户家庭开工的年份。而另一个衡量新住宅建设的指标，总量将比前一年减少而且这一数字将下降两位数。”

房地产市场走向何方，更广泛的经济也随之而来。迪茨、弗拉坦托尼和其他业内人士预计，美国地产行业将陷入衰退，这种经济萎靡不振的状态通常被表现为连续两个季度的衰退。

弗拉坦托尼表示：“住房市场导致美国陷入衰退，复苏将在明年中期左右的时候到来。

这一切对房主意味着什么？

对大多数人来说的最大选择就是保持不动。因为当时绝大多数房主都有固定利率抵押贷款，以历史最低利率（低于4%）购买的房屋，他们现在也几乎没有出售的动机。

弗拉坦托尼表示：“任何在今年年中之前拿到固定利率抵押贷款的房主都会非常稳定。”

一小部分房主（约1/10）可能陷入困境。他们持有可调整利率的抵押贷款，如果他们还没有调整利率，很快就会调整到当前的较高利率。

“这些用浮动利率贷款买房的人会受到打击，”康奈尔大学金融学教授史蒂文·卡维尔说。

在2008年美国经济大衰退之前的几年里，美国浮动利率抵押贷款占住房贷款市场的35%。当价格暴跌时，许多借款人的债务与他们的房屋价值相当，不得已采取了断供，而导致了房市的崩溃。

经济学家预计2023年不会出现这种崩溃。房地产分析公司ATTOM公司表示，目前所有抵押贷款中有近一半美国是“资产丰富”的：借款人所欠的债务甚至不到其房屋价值的一半

如果房价暴跌，情况可能会变得糟糕。但经济学家预计，在当前经济低迷时期，这种情况不会发生。

在2008年的美国的经济衰退中，超过600万家房屋资不抵债，被迫给银行拍卖。迪茨说，这场衰退是在多年的过度建设之后发生的，这导致了住房过剩和房价暴跌。

弗拉坦托尼认为，相比之下，近年来大量的建筑不足导致可用住房供应严重不足。

弗拉坦托尼还表示，由资不抵债的贷款拖欠率尚处于历史低位。

美联储提高利率，部分是为了在过热的房地产市场中播种“修正”。根据Case-Shiller美国国家房价指数显示，从2020年初到2022年6月，房价上涨了40%以上

而截至目前，美国国家房价指数已连续三个月下跌，创下十年来最大跌幅。

有专家认为，尽管现在的房价仍然高于一年前，但这可能会改变。房地产经纪公司Redfin预测，2023年房价将下降4%，中值为36.8万美元

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“尽管市场行情趋于下跌，但这并不一定意味着每个人的住房价值都开始下降。其中，豪华住宅的价格下降幅度最大。经济适用的住宅可能会更好地保持其价值。”

Redfin的另一项分析表明，美国中西部和东北部地区的房价可能会维持得更好，而这些地区的房价在疫情期间涨幅较小。凤凰城等在疫情中异军突起的新兴城市的价格可能会进一步下跌。类似这样的城市还包括德克萨斯州奥斯汀和爱达荷州的博伊西市。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的数据显示，房屋分析师预计房屋销售将出现更大幅度的下滑：2022年下降15%，2023年下降7%。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）还表示：“过去12周，我们看到有创纪录的房屋被撤出市场。而潜在卖家不愿意降价。他们宁愿留下房子等待。”

对于美国的房地产经纪人和房屋销售商来说，“2021年是自2006年以来最好的一年。而今年是最糟糕的一年。

由于高利率、虚高的要价以及待售房屋库存的减少，购房者也受到了冲击。

首次购房者面临的可能性特别大。他们无法利用现金储备来支付大笔首付款。租金上涨，使得节省任何首付款的任务变得非常复杂。

根据美国全国房地产经纪人协会的一项全国性调查，首次购房者目前仅占所有购房者的26%，是近年来的最低比例的。

随着2022年进入2023年，所有人都将关注利率。许多观察人士表示，最高利率尚未到来

迪茨说：“我们的预测是，它们的峰值约为7.5%。”

但Redfin预测利率最终会下降，到2023年底降至5.8%

如果利率为5.8%，每月预算2500美元的潜在买家可以负担406250美元的房子。以6.5%的利率计算，同一位买家只能消费383750美元。就在一年前，如果利率为3%，买家可以消费517000美元。

然而，尽管最近加息引发了诸多动荡，但从历史角度来看，6%或7%的利率并不是特别高

康奈尔大学的卡维尔说：“这不在疯狂的范围内。我们一直在疯狂的范围内。这就是事实。”

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