《家住美国》12月8日报道，据美国《https://urbanland.uli.org》网站12月2日近期发布的一份报告显示，尽管美国市场各方对于美国联邦储备委员会（Federal Reserve Board）能否成功地实现“软着陆”的看法各异，但美国商业地产行业的许多人都在为2023年美国经济衰退做准备。

目前，美联储已明确承诺通过提高关键基准利率和通过量化紧缩缩减资产负债表规模来对抗近期持续的高通胀。最终目标是减缓经济，而不是使经济崩溃。这无疑加重了人们对经济衰退的预期。CoStar Group首席美国经济学家兼董事总经理克里斯汀·库珀（Christine Cooper）表示：“我认为每个人都看到了经济放缓的到来，尽管一些乐观人士认为，在没有高失业率的情况下，经济放缓是可以实现的。”

仲量联行（JLL）首席经济学家瑞安·塞韦里诺（Ryan Severino）表示：“我不认为经济衰退是不可避免的。我仍然认为有一条路可以实现软着陆，但无可否认，这条路越来越窄，其中很多都将取决于美联储采取的抑制通胀的手段，以及他们愿意有多激进。”

近期，ULI公司和毕马威公司联合发布的《美国房地产新兴趋势》报告预测，2023年美国地产业将出现“短暂而轻微”的衰退。许多经济学家同意基于当前数据的这种看法，但他们也同意，仍有一些变量可能会改变时间线和轨迹。例如利率会有多高，加息有多快？利率将保持在高水平多久？美联储什么时候开始降低利率？塞维里诺补充道：“我担心的不是美联储一直在加息，因为我认为这是恰当的。我担心的是，他们在积极加息，但不一定给加息效应给市场消化的时间。”

世邦魏理仕公司（CBRE）全球首席经济学家兼全球研究主管、理查德·巴尔坎（Richard Barkham）说：“人们普遍预计，美国经济将在2022年12月至2023年4月的某个时候进入收缩阶段，然后持续到2024年。我们确实认为这将是一场温和的衰退，尽管我认为我们不会那么准确地说这将是短暂和温和的，因为存在向下倾斜的风险。尽管通货膨胀率已从6月的9.1%高点回落至10月的7.7%，但美联储似乎决心将通货膨胀率降至2%的低点。这将需要从劳动力市场中腾挪出一段空间，并提高失业率，失业率保持在3.7%的历史低位。”

房价增长开始放缓

利率上升对美国的经济运行产生了影响，例如，美国一些行业比其他行业更快地受到冲击。其中住房销售等利率敏感行业受到抵押贷款利率飙升的沉重打击。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，10月份全美国现房销售连续第九个月下降，经季节性调整后的年增长率为440万套，比9月份下降5.9%，比一年前下降28.4%。

理查德·巴尔坎指出，尽管有证据表明美国经济在住房和制造业等领域放缓，但这是一个非常缓慢的放缓。他表示：“经济的许多方面还没有受到利率上升的影响。”例如，与航空旅行和外出就餐相关的活动依然强劲，零售额也出现了惊人的增长。据劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）的数据，就业增长正在减速，但仍为正增长，从今年早些时候的60万人左右的高点回落，预计11月增加了26.3万个就业岗位。

穆迪分析公司（Moody's Analytics）估计，美国经济发生轻微衰退的可能性为50-60%，但2023年的衰退与2008年大金融危机完全不同。金融机构在贷款和承销方面相对保守，而企业在扩张和承担债务的意愿方面也保持谨慎。因此，穆迪分析公司（Moody's Analytics）经济研究主管托马斯·拉萨尔维亚（Thomas LaSalvia）表示，即使利率提高，破产人数也不太可能大幅增加。

每一次衰退或衰退周期都有其独特的特点，以及哪些行业或多或少受到影响。然而，拉萨尔维亚指出，即使就业机会与求职者的比例有所放缓，仍保持在接近2:1的水平，这是前所未有的。在过去的几次衰退中，情况更为相反。他说：“因此，在不造成巨大劳动力市场压力，也不造成企业破产潮的情况下，经济可以实现一定程度软着陆。”

牛津经济学院预测，美国经济在2023年前两个季度将下降，降幅更集中在金融、保险和房地产等利率敏感行业，对制造业、专业和商业服务业的影响较小。该公司还预测，第二季度和第三季度的就业人数将略有下降，总体就业增长率将保持在1%左右的略微正增长。牛津经济学院（Oxford Economics）城市和地区高级经济学家芭芭拉·德纳姆（Barbara Denham）表示：“金融、保险和房地产将受到最大冲击，但由于最近劳动力短缺，我们预计不会大规模裁员。”

此外，尽管媒体几个月来一直在报道科技行业即将裁员的消息，但芭芭拉·德纳姆（Barbara Denham）补充道，10月份，软件、计算机制造、计算机系统设计和数据处理等每一个科技领域的就业岗位同比增长都是积极的，增长幅度在3%至9%之间。

利率上升影响房屋买卖交易

很明显，半年以来的美国利率上升对房屋交易活动产生了降温作用。根据CoStar公司的数据，10月份的交易额连续第三个月下降，与9月份相比下降27.2%，降至439亿美元。尽管数据继续显示价格升值，但美国房屋的升值明显正在减速，并因资产类型和行业而异。CoStar以价值衡量的美国综合指数第三季度上涨2.6%，同比上涨11.2%。该指数受核心市场常见高价值交易的影响更大。与此同时，CoStar的加权平均美国综合指数（反映了二级和三级市场典型的低价房地产销售）在第三季度下降了0.9%，但与去年同期相比仍高出12.4%。

芭芭拉·德纳姆（Barbara Denham）还表示：“我们认为，平均而言，较之最高峰时期，美国房地产价值整体下降了约15%，多户家庭和工业房地产价值可能下降得更少，办公室房地产价值下降得更多，但这与资产质量和地理位置有很大不同。同时，零售业可能是最微妙的行业，市场中的一些行业，如以杂货为主的郊区中心，几乎不受利率上升的影响。”

对房地产行业的不同影响

对世邦魏理仕公司来说，一个好兆头是在过去的周期中，没有出现过过剩的建筑和过剩的空间。因此，即使需求放缓，基本面也可能总体保持良好，但房地产市场的某些部门比其他部门处于更好的地位。多户型的住宅和工业地产具有强大的基本面，在短期内可能被视为更具防御性的投资。尽管经济衰退通常会对家庭形成产生负面影响，但该国仍在应对住房短缺问题，住房短缺问题因抵押贷款成本上升和首次购房者的住房负担能力而加剧。

穆迪公司预计：2023年多户住宅的租金增长率为3.1%，低于长期平均水平。托马斯·拉萨尔维亚（Thomas LaSalvia）说：“随着经济疲软一段时间，我们将看到多户型家庭面临一点压力，然后在本世纪中期的晚些时候再次复苏。”。他指出，这并不是没有需求，而是一个负担能力问题。租金如此之高，以至于人们开始减少开支，和室友住在一起，或者和父母一起搬回家。在建的新单位数量也处于历史高位，新的供应可能会导致租金有所下降。

工业继续受益于强劲的行业增长，包括电子商务、制造业外包和供应链改造。据世邦魏理仕（CBRE）称，尽管2023年仍有一条强劲的供给管道，将交付约5.5亿至6亿平方英尺的新空间，但仍有相当大的需求被抑制，全美国的空置率为2.9%。在经济衰退期间，通过美国经济的商品流动将减弱，但从长远来看，电子商务渗透率将继续上升。芭芭拉·德纳姆（Barbara Denham）表示：“我们确实看到2023年的空置率有所上升，租金率从2022年的峰值水平下降。然而，这对市场来说是相对健康的，因为一些公司的能力受到了限制。”

尽管经济放缓可能会使零售业复苏的势头有所减弱，但在进入假日季节之前，美国的零售业销售依然强劲。零售商和餐馆在2022年期间凭借强劲的租赁活动重新踏上了扩张之路。“即使2023年不是一个好年份，甚至上半年也不是一个很好的年份，但这种租赁仍将继续，因为长期的轨迹实际上很好。”托马斯·拉萨尔维亚（Thomas LaSalvia）说。此外，生活方式混合使用中心与零售、办公和住房都是共存的，这背后有很多动力。他表示：“我认为这不会因为轻度衰退而在2023年初停止，我反而认为零售业的势头和发展将继续。”

办公租房面对挑战

即使是轻微的经济衰退也可能给美国办公市场带来额外的压力，因为疫情的持续影响，以及向远程和混合工作的转变，办公市场仍然步履蹒跚。当前的裁员威胁将使权力平衡更加有利于雇主，但混合工作可能仍然是工作场所的一个永久性方面。租户和房东都在试图在这种新模式中找出不断变化的空间需求。办公室市场将在未来几年内保持过渡，但随着疫情的逐步消除，更多的人将回归办公室。

这种压力在直接空缺和可用转租空间的增加中显而易见。自疫情爆发以来，空置率一直在上升，占用者仍在腾出空间。尽管过去两年增加了大约100万个办公室的空间，但净吸纳量仍显着下降。根据CoStar公司的数据，转租空间处于创纪录的水平，过去两年净吸纳量为负值，总计约为1.2亿平方英尺。库珀表示：“我们对办公行业不太乐观，因为复工缓慢，远程工作是否是一种永久性的转变还未可知。”库珀表示：“我们的预测是，到2024年底，空缺率将继续大幅上升，接近历史最高点，超过2008年金融危机期间的水平。”

在更广泛的商业房地产市场中，经济衰退可能会导致基本面和净营业收入有所软化，投资销售和开发活动放缓。从积极的一面来看，商业地产投资者和开发商正在基于长期持有策略做出决策。仲量联行（JLL）首席经济学家瑞安·塞韦里诺指出，衰退通常是短暂的，商业地产的投资者很可能将轻度衰退视为减速带，而不是路障。

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