《家住美国》11月14日报道，据彭博社11月3日消息，近期，一项新的研究显示，尽管房地产市场降温，美国的房主上季度美国人的房产净值仍在增值，他们有充足的缓冲能力来抵御更严重的衰退。

房地产数据公司Attom的一份报告显示，在上个季度，“资产丰富”的抵押贷款借款人的比例上升到48.5%，这意味着他们债务不超过房产市值的一半。这一数字在2022年第二季度为48.1%，一年前为39.5%。

Attom市场情报执行副总裁里克·夏尔加（Rick Sharga）表示：“尽管近几个月来房价涨幅大幅放缓，但房主们的房屋净值仍在上升。”

位置好的房屋净值更高

在调查中发现，上述状况往往在地段和位置好的州，更容易出现。例如在佛罗里达州，房屋净值高的住房份额增长得最多。

过去两年，美国新冠疫情大流行时期的房地产繁荣为数百万美国人的房屋带来了很大增值，这是房屋下跌过程中一个潜在的缓冲，因为随着美联储加息，房价已经扭转，预计还会进一步下跌。美国企业研究所（American Enterprise Institute）住房中心（Housing Center）预测，到明年年底，全国范围内的房价将下降15%。

抵御风险能力强

实际上，美国人家庭的房屋净值也是一种不可忽视的资源，如果房主在美国经济衰退的情况下遭遇金融危机，他们可以利用这种资源筹集资金，经济学家认为这种可能性越来越大。Attom公司的数据显示，2022年第二季度发行的住房权益信贷额度（HELOC）数量比上年增长了43%。

在2008年金融危机之前的房地产泡沫中，宽松的贷款标准意味着许多借款人几乎没有房产。当市场崩溃时，数百万美国人被迫丧失抵押品赎回权。但里克·夏尔加（Rick Sharga）表示，当年的止赎潮重演的可能性不大。

他说：“我们不相信会出现另一波止赎潮的原因之一是，绝大多数陷入财务困境的房主确实拥有正向的资产。在2008年金融危机时候经济大衰退期间，许多借款人的贷款陷入困境，而陷入困境的借款人无法选择出售房产。”

多数美国人家庭房屋权益高

Attom公司的数据显示，总体而言，94%正在偿还抵押贷款的房主在今年第三季度至少拥有部分权益，高于去年同期的88%。如果将已全额偿还抵押贷款的房主计算在内，这一权益比例甚至更高。

Attom公司估计，截至上个季度，美国5810万未偿抵押贷款中，只有约22.71万房主可能面临着止赎风险。

佛罗里达州房主净值最大

按地区细分数据，过去一年中，权益丰富的住房份额增长最大的是佛罗里达州。

据统计，在这一指标得分最高的15个城市地区中，有10个位于佛罗里达州。另一种说法是：一年前，美国约有530万套住房净值权益较高，这其中有180万套在佛罗里达州。

尽管如此，美国国仍有一些地区房屋净值权益较高，但有很大一部分房主的股权状况不佳。两个值得注意的地方是纽约州的韦斯特切斯特县，在大流行期间，由于居民试图离开纽约市，该县的人口大量涌入Attom公司的数据显示，在普莱森特维尔和哈德逊河畔克罗顿县，存在这严重的止赎风险。资不抵债房屋比例分别为45%和21%，这意味着借款人的债务至少比房产价值多出25%。相比之下，全美国的比例仅为2.9%。