《家住美国》10月26日报道，据2022年10月19日《洛杉矶时报》消息，洛杉矶一直以房价高昂著称。同时，30年来，洛杉矶县一直是美国住房最拥挤的大县。英国《泰晤士报》的一项分析发现，如今，洛杉矶县11%的家庭人满为患，住房状况紧张，是美国全国平均水平的三倍多。
拥挤的环境长期以来一直与可怕的火灾和儿童发育迟缓有关，但在新冠肺炎大流行期间，疫情流行的危险加剧了，因为研究表明，在最拥挤的社区，死亡率更高，病毒传播更广。
当地有关专家表示，要解决洛杉矶的居住拥挤问题，就需要提供更多的住房，为贫困租房者提供更多的补贴，以及为拉丁裔工人及其家庭提供更多的进入中产阶级的途径。
如何解决过度拥挤的问题？
从许多方面来看，有关专家们提出的更密集的住宅建设和增加公众对低收入租户的支持的建议，但这些建议与缓解洛杉矶总体住房负担能力挑战的需要其实大同小异。
但南加州大学的政策、规划和人口统计学教授道尔·迈尔斯表示，过度拥挤——联邦政府将其定义为每个房间有一人以上的住房（不包括浴室）——可能会特别令人烦恼。
迈尔斯的研究表明，过度拥挤住房的普遍性比市场基本面更为严重。移民率和拉丁裔和亚裔家庭对多代人生活的文化倾向等因素也影响了住房拥挤的程度。
在整个20世纪，洛杉矶的公民领袖们为过度拥挤的发生创造了条件：指责墨西哥贫困家庭的拥挤和疾病缠身的生活条件，拒绝低收入住房，最终结束了大规模房屋建设的时代。但今天的过度拥挤问题可以追溯到1970年代，当时大批墨西哥和中美洲移民开始涌入该地区工作。
迈尔斯说，收入停滞不前和昂贵的住房使许多拉丁裔家庭在首次移民后很长时间内无法负担更大的住房。
迈尔斯说：“当住房成本上涨速度快于收入增长速度时，房屋建设就大大减缓了。除了建造更多的房屋外，别无选择。”
低收入高成本的矛盾
在美国，很少有地方能像洛杉矶这样既有如此低的工资又有如此高的住房成本。
洛杉矶县家庭收入中值为80317美元，略低于芝加哥库克县。但库克县的房屋价值比洛杉矶县低近60%，其过度拥挤率与全国水平相当。
南加州大学社会学教授、该大学股票研究所所长曼努埃尔·帕斯特（Manuel Pastor）表示，南加州地区的经济产生了高收入和低收入的工作，而这些工作相互依赖，紧密结合。他说，除非该地区认为一套工资如此低是不可接受的，否则很难解决房屋过度拥挤的问题。
帕斯特说：“在每一位软件工程师、创意产业高管和生物技术科学家的背后，都有一群保姆、园丁和食品服务工人，他们也是我们经济的一部分。但他们在我们的经济中收入并不高。”
如何改变以改善过度拥挤的状况？
洛杉矶的就业和经济结构变化不一定会刺激更多的住宅建设。加州大学伯克利分校（UC Berkeley）特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation）的研究人员即将进行的一项分析发现，适度增加对建筑密度和高度的限制，同时降低停车要求，允许公寓和共管公寓的收费，将使该市的住房产量每年增加约1.4万套。
此外，长期禁止增长的郊区社区可能不得不为更多的人腾出空间。
总部位于美国首都华盛顿特区的城市研究所最近的一项研究对洛杉矶县住房产量最低、房屋价值最高的10个城市进行了统计。调查发现，这些地区——曼哈顿海滩、拉古纳海滩、拉卡纳达·弗林特里奇和比弗利山——的收入、教育水平和白人人口总体上大约是洛杉矶平均水平的两倍。这些社区的高收入人士对拥有低收入住房的密集型开发项目尤其怀有敌意，他们不断嘲笑经济和种族融合的想法。
取得了哪些进展？
有迹象表明，洛杉矶官方和面积越来越接受更高密度的发展和负担得起的住房的这种观点，开始有意识、有步骤的解决住房拥挤的问题。
在过去六年里，洛杉矶县和洛杉矶市的选民批准了一项10亿美元的债券措施和一项提高销售税的措施，以为无家可归的居民建造住房并提供支持服务。该市还通过了一项措施，允许在公共交通附近进行更多开发。在单户住宅地块上建造后院住宅和车库改造。在过去五年中，随着加州和洛杉矶市政府领导人将此类单位合法化，无许可证的情况不断增加。近年来，地区领导人首次同意为洛杉矶和奥兰治县的发展规划，而不是单纯向东部（内陆帝国）的扩张。
洛杉矶市的市长埃里克·贾西提支持这些措施。他表示，自20多年前首次当选洛杉矶市议会议员以来，政客和公众的态度发生了重大变化。当时，争论的焦点是对停车场、丑陋的建筑和与社区规模不相称的发展的担忧。
“我认为我们已经改变了文化并反映了它。”他说。
那么，现在问题回到最初，任务有多艰巨？答案是非常艰巨。 美国几十年的房屋供给不足和需求深度表明，提供住房将是多么困难。洛杉矶县有超过37万个家庭生活在过度拥挤的环境中。每晚都有69000人无家可归。在洛杉矶建造一套低收入住房的成本就高达848000美元。
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《家住美国》10月28日报道，据《CNBC》网站10月12日消息，近期，美国抵押贷款利率再度上升。这对潜在购房者来说是双重打击。不仅利率飙升，申请贷款的难度也越来越大。
据《抵押贷款新闻日报》（mortgage News Daily）报道，上周末，最受用户欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率攀升了7%以上。与此同时，抵押贷款的难易程度目前处于自2013年3月以来的最低水平，当时房地产正从上一个十年末的金融危机中缓慢复苏。根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的月度指数，9月份该指数连续第七个月下跌，较8月份下跌5.4%。
尽管放贷人可能对业务感到绝望，因为抵押贷款需求因利率上升而下降，但他们也更担心经济疲软，这可能导致更高的拖欠率。经济学家警告称，随着美联储（Fed）提高利率以应对高通胀，美国可能在未来几个月陷入衰退。
抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）经济学家乔尔·凯恩（Joel Kan）在一份新闻稿中表示：“人们对低信用评分和高（贷款价值比）贷款项目的兴趣较小。”
目前，抵押贷款拖欠率接近历史低点。抵押软件和分析公司Black Knigh公司t的数据显示，尽管7月至8月新的止赎行动增加了15%，但仍比疫情前的水平低44%。
根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，巨额贷款的信贷可用性下降最为严重，因为房价上涨，如今越来越多的借款人不得不使用这些贷款。房价上涨也导致更多的借款人转向可调利率抵押贷款，因为它们的利率更低。这些贷款利率可以固定10年，但它们被认为是风险较高的抵押贷款。
借款者显然担心抵押贷款利率会更高。虽然抵押贷款利率并不完全遵循联邦基金利率，但它们受到美联储政策的严重影响。
《抵押贷款新闻日报》首席运营官马修·格雷厄姆（Matthew Graham）在其网站上写道：“美联储决心尽可能提高利率，并尽可能长时间保持利率，即使这意味着经济受到影响。”
格雷厄姆指出，美联储没有考虑抵押贷款利率或房地产市场，因为房价过热，调整“良好且必要”这对潜在购房者来说是双重打击。不仅利率飙升，申请贷款的难度也越来越大。
据《抵押贷款新闻日报》（mortgage News Daily）报道，上周末，受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率攀升了7%以上，预计周二将达到7.125%左右。这几天来一直超过7%。
与此同时，抵押贷款的可用性目前处于自2013年3月以来的最低水平，当时房地产正从上一个十年末的金融危机中缓慢复苏。根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的月度指数，9月份该指数连续第七个月下跌，较8月份下跌5.4%。
尽管放贷人可能对业务感到失望，因为抵押贷款需求因利率上升而下降，但他们也更担心经济疲软，这可能导致更高的拖欠率。高管和经济学家警告称，随着美联储（Fed）提高利率以应对高通胀，美国可能在未来几个月陷入衰退。
值得庆幸的是，美国目前没有出现房屋止赎高企的现象。目前，抵押贷款拖欠率接近历史低点。抵押软件和分析公司Black Knight公司的数据显示，尽管7月至8月新的止赎行动增加了15%，但仍比疫情前的水平低44%。
根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，巨额贷款的信贷可用性下降最为严重，因为房价上涨，如今越来越多的借款人不得不使用这些贷款。房价上涨也导致更多的借款人转向浮动利率抵押贷款，因为它们的利率更低。这些贷款利率可以固定10年，但它们被认为是风险较高的抵押贷款。
借款者显然担心抵押贷款利率会更高。虽然抵押贷款利率并不完全遵循联邦基金利率，但它们受到美联储政策的严重影响。
《抵押贷款新闻日报》首席运营官马修·格雷厄姆（Matthew Graham）在其网站上写道：“美联储决心尽可能提高利率，并尽可能长时间保持利率，即使这意味着经济受到影响。”
格雷厄姆指出，美联储没有考虑抵押贷款利率或房地产市场，因为房价过热，调整“良好且必要”。
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