《家住美国》10月11日报道，据《CNBC》10月4日消息，近期，全美国绝大多数地产市场都在走软，然而，与一年前的美国楼市相比，美国多地的房价仍然较高，而且很难大幅下跌。
利率近期对美国地产市场起到了决定性的作用。过去几个月抵押贷款利率的急剧上升，使得需要贷款的人的住房价格更高。虽然这使得一些买家在退缩，同时一些卖家降低了他们的要求，但强劲的市场需求和紧张的供应正在支撑目前的美国地产价格。
最近美国多家机构的地产报告使用了月度比较，因为一度炙手可热、疫情的驱动的房地产繁荣出现了急剧的转向。因此，这些变化可能会非常显著。
美国地产分析软件、数据和分析公司黒色骑士（Black Knight）公司发布的报告称，8月份，美国房价连续第二个月下跌，较7月份下跌0.98%。报告称，7月份的月降幅修正为1.05%。该公司表示，这些数据加起来是13年以来最大的月度降幅，也是至少自1990年代初以来的第八大降幅。
Black Knight公司数据和分析部门总裁本·格拉博斯克（Ben Graboske）在报告中写道：“7月和8月的跌幅都是美国地产自2009年1月以来最大的单月价格跌幅，两种因素叠加在一起，意味着美国地产市场在两年多的破纪录增长之后，连续两个月出现大幅回落。”
本·格拉博斯克（Ben Graboske）补充道：“在雷曼兄弟破产和随后的金融危机之后，2008年冬季是唯一一个单月价格跌幅明显高于7月和8月的月份。”
尽管有所有这些因素，但重要的是要记住，房地产也受到当地经济力量的严重影响，而这也是季节性的。美国人普通家庭倾向于在春季和夏季购买更大、价格更高的房子，因此他们可以在学年之间搬家。这使得价格偏高。较小、较便宜的房屋往往在秋季和冬季出售，从而导致价格下降。这就是为什么房价通常会逐年比较，以获得最准确的读数。
热点在降温
目前美国房价中值平均房价约跌幅约为2%，即8800美元，低于6月份438000美元的峰值。Black Knight公司报告称，美国100个最大市场中有97个市场的房价低于峰值，但仍比疫情爆发前2019年高出约40%。
但增长速度正在降温。本周，CoreLogic公司报告称，8月份的房价比去年同期高13.5%。报告称，这是自2021年 4月份以来的最低年升值率。这在一定程度上反映了由于抵押贷款利率上升，买家需求降温。CoreLogic公司预计，这些年增长率将继续下降，但到明年8月仍将增长3.2%。
美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）在其8月份的房屋销售报告中显示，现有房屋的中位数价格同比上涨7.7%。相比之下，去年5月的同比增长率为15%。中位数经常因房屋销售类型而出现偏差。在疫情期间，豪华住宅销售繁荣之后，8月份高价住宅的销售下降。这至少可以解释一部分较小的年度收益。
然而，房地产经纪人确实注意到，虽然房价通常从7月到8月下跌，但今年的下跌速度是正常速度的三倍。
某些市场的软化速度比其他市场快。据Black Knight公司称，一些跌幅最大的市场是一些以前价格最高的市场，如圣何塞、旧金山和西雅图。这些市场受到不断上升的抵押贷款利率的打击最为严重，因为他们一开始就负担不起。
其他市场出现大幅下降的市场是在疫情期间增长过快出现了下跌。例如凤凰城和拉斯维加斯。由于美国多数公司都实现了远程办公，能够在任何地方工作，人们蜂拥到这些相对更便宜的市场，那里的气候可能更为友好，这些地方需求激增推高了当地的房价。
例如，佛罗里达州地产市场价格大幅上涨，但由于疫情流行期间许多技术工人从硅谷转移到“阳光地带”，因此，佛罗里达市场的需求依然强劲。
供应紧张推高价格
与此同时，美国地产价格不太会深跌。因为供应非常紧张。因此，美国房价不太可能像金融危机导致的大萧条期间那样大幅下跌，因为需求远大于供给。
在疫情之前，由于金融危机后10年的房屋建设不足，供应量很低。疫情期间的疯狂购房只会加剧这种短缺。供求失衡正是导致房价在短短两年内上涨40%以上的原因。
格拉博斯克说：“目前，潜在的卖家不仅要应对因利率急剧上升而导致的需求下降和价格下降，而且在这种环境下，他们放弃自己历史上利率较低的抵押贷款的意愿也越来越强烈。一些人可能正在等待市场回暖，看需求和价格是否会在春季回归。”
现有国内市场大约有三个月的供应量，约为平衡市场的一半。新房市场有更多的供应，但新建筑价格溢价，如今的购房者正与更高的抵押贷款利率竞争。尽管价格略有下降，但美国人对房屋的可承受性仍处于历史上最差的水平之一。
大多数专家似乎都同意，这不是一个“正常”的住房市场，甚至不是价格的正常调整。通货膨胀、全球经济不确定性、抵押贷款利率上升以及待售房屋供应仍然紧张，这些都给潜在买家带来了压力。他们将在多大程度上回落，回落会在多大幅度上冷却价格，仍有待观察。
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《家住美国》10月12日讯，据《CNBC》9月28日消息，随着抵押贷款利率的上升，30年抵押贷款利率本周已经飙升超过7%，更多的美国人可能会问自己这个古老的问题：现在究竟是租房还是买房？
这些决定在目前类似泡沫的房价中尤其重要，由于利率上升，这使得每月的抵押贷款支付更加难以管理，同时还存在被证明是经济中更具粘性的通货膨胀形式之一，那就是通胀带来的天价租金。
美国联邦储备委员会（Federal Reserve）最近的加息虽然与抵押贷款利率没有直接联系，但是也对贷款和房价产生了一定影响。
根据Bankrate公司的数据，截至9月13日，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为6.10%。根据抵押贷款利率比较服务机构的数据显示，在美联储上周决定将基准利率再提高四分之三个百分点，这是美联储连续第三次提高基准利率后，该利率一直稳步上升，9月27日已经到6.43%。
鉴于环境变化，越来越多的美国购房者在退出交易。以下是如何权衡你一生中可能做出的最大的住房决策。
不能只考虑利率
美国匹兹堡Fort Pitt 财务集团的财务顾问科里·J·菲利普斯（Cory J.Phillips）表示，他从客户那里听说，由于利率上涨，他们现在担心购买时房贷更高。但利率只是购房时的一个考虑因素。
他说，尽管利率高于最近的过去，但仍处于过去30年的平均水平，并不算高。他说：“过去几年，作为消费者，我们已经习惯了如此低的利率。但是现在情况正在改变。”
菲利普斯说，试图把握利率市场时机并不明智。如果购买的对象适合你，即使利率正在上升，购买仍然有意义。
但是，在支付首付定金之前，应该考虑一下未来几年的情况。你会在此长期定居吗？还是你很有可能在三到六年后搬迁？菲利普斯表示，如果存在后者的可能性，他通常不会建议现在就买入，因为今后的搬家成本和交易佣金可能会抵消收益。
租金溢价与房屋溢价
当然，美国的租房现在很贵。根据Realestatewitch.com公司对公开数据的分析，从1985年到2020年，全美国国租金中值上涨了149%，而房屋溢价总收入中值仅增长了35%。
但话又说回来，房价现在也很贵，尽管6月至7月房价下跌了0.77%。但是数据和分析公司Black Knight表示，这是近三年来首次出现月度下跌，近几个月价格相对于历史数据大幅下跌。但全美国8月份售出的现房中位数为389500美元，仍比一年前上涨7.7%了。
宾夕法尼亚州米尔福德Biondo 投资顾问公司的合伙人兼高级财富顾问卡尔·A·瓦格纳三世（Karl A.Wagner III）表示，潜在买家需要记住，他们支付的租金溢价是暂时的。所以，如果投资者的财务状况不佳，就不要强迫你做出购买决定。
菲利普斯举了一个客户的例子，他想买一套20万至275000美元的房子。他现在的存款足以支付15%的首付，这意味着他只需支付几年的私人抵押贷款保险（如果买方最初没有20%的首付金，贷款人通常会要求这种形式的抵押贷款保险）他就可以继续存钱，直到找到自己梦想中的家，随着时间的推移，这一比例接近20%，这将使他能够避免私人抵押贷款保险。
搬家和其他杂项费用
搬家，无论是租新房子还是新买的房子，都有其固定的成本。
不仅搬家有费用，而且维护房屋也有固定的费用。因此，潜在购房者需要确保他们不仅有足够的资金用于搬家费用，而且还用于房屋维护——初期和持续性维护。这些成本千万不能忽视。根据美国搬家公司Moving.com的数据，美国本地搬迁的平均成本为1250美元，长途搬迁的平均费用为4890美元。
此外，家庭保险提供商Hippo的家庭洞察力专家科特尼·克洛斯特曼（Courtney Klosterman）表示：“你几乎总是会忘记在搬家中包含成本，而你增加的成本通常都很昂贵。”
此外，除了雇佣搬运工和房屋维修，购房者还需要留出更多资金用于购买新物品和家具。此外，如果搬家之间有间隙或重叠，购房者可能需要支付双倍的抵押贷款或住在酒店，直到他们的新家搬入准备就绪。
收入和个人财务安全
佛罗里达州埃斯特罗市劳伦斯遗产集团（Lawrence Legacy Group）的创始人、注册财务规划师格雷戈里·劳伦斯（Gregory W.劳伦斯）表示，潜在买家还应该考虑他们的财务状况在短期内会发生什么变化。例如，如果配偶想留在家里抚养孩子，会发生什么情况？或者如果你们中的一个被解雇了怎么办？你能靠一份收入生活吗？还要考虑你的收入来源？它在经济衰退中安全吗？你未来的支出可能是多少？
劳伦斯说：“不要在高峰期买房，要保住工作，也不要没有钱买房，因为你刚刚花了一大笔钱，现在因为市场下跌而陷入困境。”
劳伦斯说，如果你有一个很好的购买机会，但又担心自己的财务状况，那么可以减少存款，即使这意味着私人抵押贷款保险。他说：“除非我有足够的资产，确保我永远不会失去房子，否则我不会把20%的钱放在房子的首付上。”
瓦格纳强烈建议首次购房者等待他认为注定要破灭的泡沫破灭。他提醒人们要记住2008年的住房危机，以及有多少人在高峰时期购房遭受了重大损失。他说：“我担心我们正处于一个类似的情况，过度投机、过度流动性和低利率导致了房地产的繁荣。”
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