影响美国房地产市场的12个趋势
2020年的全球新冠病毒大流行对全球经济造成了重大的影响，也在某些方面彻底改变了人们的生活方式。随着经济的波动，未来几年内会有更多的投资者转向房地产市场。然而要从房地产市场中获得最大收益，投资者需要发现房地产的发展趋势。在接下来的一到三年中，美国的房地产市场可能会发生很大的变化，从房地产经纪人的经商方式到人们的购房方式。甚至租赁市场也可能会受到这些趋势的影响。
1. 更多居住空间房屋的需求会增加
由于病毒大流行，人们想要更多的居住空间。搬入单家庭出租房屋以获取更多室内和室外空间的居民的需求激增。随着房屋内进行的活动越来越多，房屋需要有居住、娱乐、职业/工作、锻炼和上学的空间。
随着新冠病毒疫苗的上市，大流行病早晚会结束，人们会回到正常的生活和工作中。虽然新冠病毒以后很多人会回到办公室上班，但新冠病毒期间的远程办公的习惯可能会长期保持下来，人们会选择更多的时间在家上班。这需要上班族在家里有一个固定的办公场所。
2. 更多关注户外设施
新冠使人们在室内花费了大量的时间，新冠病毒后的户外设施变得前所未有的重要。公园附近的住宅需求会更加旺盛，提供公园般环境的物业为住户提供了更大的便利。在未来的几年中，我们看到居民涌向具有狗公园、园艺区和室外剧院等便利设施的公寓。
3. 越来越多的人迁移到郊区
在大流行之前，远程工作已经越来越流行。新冠期间，越来越多的人从人口密度大、房价高的城市市中心迁移到价格更便宜、住房更宽敞的郊区。此外，千禧一代购买或租赁单家庭住宅的愿望将继续增长。
4. 对经验丰富的地产经纪的需求不断增长
目前，全美40%左右的房屋交易是通过经验不足的兼职经纪完成的。随着住宅变得越来越重要，客户变得越来越精明，平均水平的经纪不能满足客户的需求。人们将更喜欢经验丰富的地产经纪为他们提供一流的服务和结果。
5. 通膨率会上升
美联储（FederalReserves）最近决定在可预见的将来让美国的通货膨胀率超过2％的基准，这将在未来一到三年内影响所有房地产市场。政策的转变将人为地抑制房地产债务的利率，从而使投资者获得稳定的收益率并增加现有资产的价格。
6. 贷款利率会上涨
新冠期间美国房地产价格上涨的一个主要原因是贷款利率的下跌。虽然为了刺激消费，美联署会在2022年之前将基准利率保持在零利率，但这种情况不可能一直维持下去。一旦贷款利率上升，购房者的贷款能力将大大削弱，房屋销售将放缓。
7. 主要住宅的地税将上涨
新冠造成的大量中小企业倒闭使各级政府的税收收入下降，为了维持原有的财政开支，地税上涨将势不可免。
8. 全美住房拥有率继续上升
较低的利率加上一定的稳定需求将促使更多人拥有房屋。我们已经看到了这一趋势在未来几年内还会继续。
9. 法拍屋大量增加
由于大流行及其造成的经济损失，未来法拍屋将大量增加。
10.租客驱逐对房地产市场产生巨大影响
租客驱逐将在未来几年内对房地产市场产生巨大影响。如果房东无法驱逐租客，投资者会对房地产的投资望而却步。
11.多家庭房屋的投资会增长
虽然市场上缺乏价廉物美的优质多家庭住房，但我们预计多家庭房屋的交易会在未来几年有显著的增加。开发商也会在郊区建造更多的住房，尤其是两居室、三居室和四居室公寓，而不是一居室公寓。
12.租房押金的选择会增加
今天有大量的美国人过着"月光族"的生活，他们无法支付租房押金，这势必会对业主带来更多的风险。业主会选择如担保债券（surety bonds）等方式，让自己有足够的财务保障，降低出租的风险。
美国房地产信托（REITs）为何在美国经久不衰？
从20世纪90年代开始，美国房地产信托基金在美国发展迅速，像一颗冉冉升起的太阳，光芒四射，在投资界引起很大的反响，并逐渐称为房产界的主流。经过多年的发展，该行业日渐成熟，也越来越受到投资客的追捧。
根据投资者的需求不同，一般来说投资美国房产有三种途径。
第一种是直接购买房产，第二种是投资翻修房等投资类地产，而第三种就是选择房地产投资信托基金。
相较前两种投资方法，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）有着流动性好、收益较高且相对稳定等优点，但同时也有着成本较高等缺点。
本文将简要介绍REITs的概况，以及进一步分析投资者应该如何有效利用REITs这一成熟的投资工具。
如果选择直接购买房产，投资人所面临的第一个问题就是房产的价格。
以纽约为例，2018年纽约市的房屋价格中位数为$681，600，每平米的中位数价格为$7，532。不仅如此，除了购房所需资金，购房者还需要面对如地税等持有成本。在如果购房者在短期内没有入住的计划，且美元资产尚不丰富的情况下，那么各类成本综合下来或许会高得令人望而却步。
投资类地产也是许多投资人的选择之一，例如翻修房投资是指投资者在购买房产后可以立即出租的房地产类投资，该类型的房产投资一般会通过专门进行翻修房屋或公寓的公司购买。在投资者购买房产之后，相关公司还可以为投资者提供物业管理服务，尽量减少房屋所有人在出租房屋上投入的时间和精力。此类投资适合想在美国投资房产，但在短期内没有自住计划的投资人。
房地产投资信托基金（REITs）则是一种门槛较低且方便的投资方式，即使投资人并不住在美国，仅仅想要投资美国的房产市场，REITs也可以满足全球投资者投资美国房地产的需求。
一般来说，REITs的投资标的为商业、住宅类地产，以及一些房产抵押贷款。
REITs也分为公开发行和私募发行两类，对于公开发行的REITs，投资者可以在交易所像购买股票一样的交易房地产资产，并且可以从已购买的REITs获得稳定的股息收入以及多样化的投资机会。对于私募发行的REITs其属性则更接近普通私募基金。
除上述几种大类别之外，REITs还可根据其主要业务所在领域细分为12种不同的信托基金：
Office REITs: 办公室型房地产信托基金，持有并管理着办公类型不动产，将持有地产中的空间出租给租户，专注于特定类型的市场，如中央商务区CBD等。另外一些公司则强调特定的租户类别，如政府机构或生物技术公司。
Industrial REITs: 工业型房地产信托基金，一般持有并管理工业设施，并将这些设施中的空间出租给租户，专注于特定类型的物业，如仓库和配送中心。该类型REITs在电子商务中发挥着重要作用，满足物流发展的需求。
Retail REITs：零售业房地产投资信托基金持有并管理着零售类不动产，专注于大型区域性购物中心、直销店、以食品杂货为主的购物中心等零售业地产经营。
Lodging REITs：酒店及旅游业房地产信托基金持有并管理这酒店和度假村等不动产，向客人（或公司）出租这些物业的空间。
Residential REITs: 住宅型房地产信托基金持有并管理这各种形式的住宅，专门从事包括经营公寓楼、学生公寓、工业住宅和独户住宅等业务，在细分市场中，部分住宅型REITs还专注于特定的地理市场或房地产类别。
Timberland REITs: 伐木业房地产投资信托基金持有并管理着与伐木业相关的各种不动产，专注于采伐和销售木材。
Health Care REITs: 健康医疗类房地产信托基金持有并管理着各种与医疗保健相关的不动产，所持有的地产类型包括高级生活设施、医院、医疗办公大楼等。
Self-storage REITs: 自助仓储房地产信托基金持有并管理着仓储设施，可向个人或企业出租仓储空间。
Infrastructure REITs：基础设施型房地产信托基金持有并管理基础设施类不动产，相关不动产可包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道等。
Data Centers REITs: 数据中心型房地产信托基金持有并管理客户用于安全存储数据的设施。数据中心REITs提供一系列的产品和服务，以帮助保持服务器和数据的安全，包括提供不间断电源，风冷冷却器和物理安保。
Diversified REITs：多元化房地产信托基金持有并管理这多种物业类型，例如，多样化的REITs可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合。
Specialty REITs：专业型房地产信托基金会管理一个独特的混合物业类型，该类REITs所持有的资产一般会较为特殊，包括电影院、赌场、农田和户外广告网站等。
