美国房地产信托（REITs）为何在美国经久不衰？
从20世纪90年代开始，美国房地产信托基金在美国发展迅速，像一颗冉冉升起的太阳，光芒四射，在投资界引起很大的反响，并逐渐称为房产界的主流。经过多年的发展，该行业日渐成熟，也越来越受到投资客的追捧。
根据投资者的需求不同，一般来说投资美国房产有三种途径。
第一种是直接购买房产，第二种是投资翻修房等投资类地产，而第三种就是选择房地产投资信托基金。
相较前两种投资方法，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）有着流动性好、收益较高且相对稳定等优点，但同时也有着成本较高等缺点。
本文将简要介绍REITs的概况，以及进一步分析投资者应该如何有效利用REITs这一成熟的投资工具。
如果选择直接购买房产，投资人所面临的第一个问题就是房产的价格。
以纽约为例，2018年纽约市的房屋价格中位数为$681，600，每平米的中位数价格为$7，532。不仅如此，除了购房所需资金，购房者还需要面对如地税等持有成本。在如果购房者在短期内没有入住的计划，且美元资产尚不丰富的情况下，那么各类成本综合下来或许会高得令人望而却步。
投资类地产也是许多投资人的选择之一，例如翻修房投资是指投资者在购买房产后可以立即出租的房地产类投资，该类型的房产投资一般会通过专门进行翻修房屋或公寓的公司购买。在投资者购买房产之后，相关公司还可以为投资者提供物业管理服务，尽量减少房屋所有人在出租房屋上投入的时间和精力。此类投资适合想在美国投资房产，但在短期内没有自住计划的投资人。
房地产投资信托基金（REITs）则是一种门槛较低且方便的投资方式，即使投资人并不住在美国，仅仅想要投资美国的房产市场，REITs也可以满足全球投资者投资美国房地产的需求。
一般来说，REITs的投资标的为商业、住宅类地产，以及一些房产抵押贷款。
REITs也分为公开发行和私募发行两类，对于公开发行的REITs，投资者可以在交易所像购买股票一样的交易房地产资产，并且可以从已购买的REITs获得稳定的股息收入以及多样化的投资机会。对于私募发行的REITs其属性则更接近普通私募基金。
除上述几种大类别之外，REITs还可根据其主要业务所在领域细分为12种不同的信托基金：
Office REITs: 办公室型房地产信托基金，持有并管理着办公类型不动产，将持有地产中的空间出租给租户，专注于特定类型的市场，如中央商务区CBD等。另外一些公司则强调特定的租户类别，如政府机构或生物技术公司。
Industrial REITs: 工业型房地产信托基金，一般持有并管理工业设施，并将这些设施中的空间出租给租户，专注于特定类型的物业，如仓库和配送中心。该类型REITs在电子商务中发挥着重要作用，满足物流发展的需求。
Retail REITs：零售业房地产投资信托基金持有并管理着零售类不动产，专注于大型区域性购物中心、直销店、以食品杂货为主的购物中心等零售业地产经营。
Lodging REITs：酒店及旅游业房地产信托基金持有并管理这酒店和度假村等不动产，向客人（或公司）出租这些物业的空间。
Residential REITs: 住宅型房地产信托基金持有并管理这各种形式的住宅，专门从事包括经营公寓楼、学生公寓、工业住宅和独户住宅等业务，在细分市场中，部分住宅型REITs还专注于特定的地理市场或房地产类别。
Timberland REITs: 伐木业房地产投资信托基金持有并管理着与伐木业相关的各种不动产，专注于采伐和销售木材。
Health Care REITs: 健康医疗类房地产信托基金持有并管理着各种与医疗保健相关的不动产，所持有的地产类型包括高级生活设施、医院、医疗办公大楼等。
Self-storage REITs: 自助仓储房地产信托基金持有并管理着仓储设施，可向个人或企业出租仓储空间。
Infrastructure REITs：基础设施型房地产信托基金持有并管理基础设施类不动产，相关不动产可包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道等。
Data Centers REITs: 数据中心型房地产信托基金持有并管理客户用于安全存储数据的设施。数据中心REITs提供一系列的产品和服务，以帮助保持服务器和数据的安全，包括提供不间断电源，风冷冷却器和物理安保。
Diversified REITs：多元化房地产信托基金持有并管理这多种物业类型，例如，多样化的REITs可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合。
Specialty REITs：专业型房地产信托基金会管理一个独特的混合物业类型，该类REITs所持有的资产一般会较为特殊，包括电影院、赌场、农田和户外广告网站等。
剖析|中国买家为啥独爱美国房产？
即使在经济衰退期间，美国的一些市镇街区仍然看得到房价稳步上扬。众所周知，中国买家独爱美国房产，自2009年，美国经济衰退的状况开始好转之后，中国投资者进行的海外房地产投机活动开始增多。中美两个市场不同步，因此创造出投资机会。但是为什么要投资美国房产，它的优势又在哪里呢？今天就为大家深入解读。
为什么选择房地产投资：
房地产投资到底有哪些优势？它的收益又如何呢？
房地产投资是唯一一个坐拥这五大优势的投资方式。
1、高现金回报
2、高权益回报
3、有效杠杆支撑
4、硬资产收益
5、税务减免
针对以上提到的这五点优势，在这里为大家作详细解释。
从现金回报率说起。通过优投房收集的资料显示，对四种投资的现金回报进行了比较。
简要解释一下这四组数据：
I-Share US RE ETF：
表示房地产，它衡量了美国股市房地产板块的表现，包括大，中或小市值公司和房地产投资信托基金
S&P500：
股票市场，我们这里选用美国500强公司指数
TBill：
表示债券，我们这里选择美国一年期国债
National Interest Rate：
美国银行存款利率
现金存款和债券在这7年中现金回报几乎为零，分析这些数据不难发现，债券和现金投资较为稳健，但伴随着收益率也微乎其微，再加上通货膨胀的威胁，许多投资者望而却步。2008年爆发的金融危机对房地产和证券行业造成了严重打击，好在2010年8月证券和房地产市场均逐渐复苏。从2005年2月开始，房地产市场投资回报已超越股票。专家认为，目前投资美国房地产是最好的增值和降低风险的方式。
什么是杠杆？
杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？
下面的例子希望能帮助大家更深刻理解杠杆。
先假设我们不使用杠杆。我们用$50万现金投资房地产，一年后我们卖出房产，获得$60万现金，那么我们的收益率是—
($60万 - $50万) / $50万 = 20%
再看我们使用杠杆的情况。同样我们用$50万投资，但这次我们的现金只有$10万，我们加了$40万的杠杆，大家可以想象成我们借了$40万作为我们的投资本金，同样一年后我们卖出房产，获得$60万现金，这次我们的收益率是—
($60万 - $50万) / $10万= 100%
其他因素不考虑的情况下，这个简单的例子展示了使用杠杆和未使用杠杆投资回报率的巨大差异。杠杆越大，收益越高，风险自然也越大。
与其他类别的投资不同，地产通常是杠杆融资。当然，你可以用更少的价格购买股票或是商品，但只有地产能提供租金收入，这部分收入平衡了债务支付造成的损失，使房地产成为了最理想的长期投资。一旦你不再需偿还的债务，你的现金回报将随时间成倍增加。
什么是硬资产：
硬资产是指切实存在的、具有一定耐久性的、不易消灭的并且受自然周期或经济周期影响较少的资产种类。投资界一般把贵金属、能源及房地产成为硬资产。一般来说，硬资产与股票和债券呈负相关，也是就是说，当股票和债券下跌，硬资产往往会升值。在通货膨胀时期，股票和债券市场都不乐观，此时硬资产是一个很好的通货对冲工具。
我们可以看到，从2012年起，美国的房地产市场已经从2008年的金融危机中逐渐复苏。
特殊条件下，房产投资税务减免：
关于税收减免，美国地方政府规定了一些减免税务项目，主要针对以下几项：
用个人名义买投资房的话，可以通过如下方法抵税：
房子的地税(房产税)，保险费。
房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费。
房子的维修费。
房东到美国来往的机票，餐旅费。
房地产公司的管理费。
房地产经纪的中介费。
寻找租客的广告费。
自己未成年孩子的抚养费。
用公司名义投资房地产的，可以考虑以下这些方式抵税：
您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用。
美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）
为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税。
以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。
您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。
您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税。
您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。
您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。
