《家住美国》9月14日讯，据8月30日《今日美国》消息，近期，美国政府、监管机构和民间各界对于美国房地产市场目前状况的争论日益扩大：美国地产究竟是在衰退还是在调整？
从美联储到住宅建筑商、房地产经纪人的情绪，专家们在研究相同指标的同时得出了不同的结论?以及买家对市场走向的直觉多重情景反映了市场的极度的不平衡，新建筑和现有房屋销售与去年相比有所下降，而房价仍然居高不下。
纽约房地产公司Compass的经纪业务总裁内达·纳瓦布（Neda Navab）表示，房地产市场最近“发出了很多混合信号，如果你是一个悲观主义者，你可以找到足够的东西让你晚上睡不着。如果你是个乐观主义者，那就有很多一线希望。”
美国地产是否放缓？
人们普遍认为，自疫情流行导致房价飙升以来，利率上升后导致房地产市场的活动急剧下降。费城Houwzer房地产创业公司的首席技术官格雷格·菲利普（GregPhillips）表示，这种涨幅放缓将持续，价格将温和下跌约18个月。
菲利普斯认为：“房地产市场不像波动的股市，总是上下波动；房地产市场以不同的、更慢的速度波动。”
Compass地产经纪公司的总裁纳瓦布表示：“数百万购房者仍然希望并需要购买房屋，尽管一些购房者在承受能力有限、抵押贷款利率上升和整体经济不确定性的情况下正在退缩。”
纳瓦布认为，买家、卖家和房地产经纪人已经在适应经济放缓。他指出，尽管房价较低，但仍市场处于相对的高位。
纳瓦布说：“市场根本不可能，也永远不会以这种速度无限期增长。这一趋势是否会持续足够长的时间，让市场进入真正的‘衰退’，或者这仅仅是对历史规范的预期‘修正’的开始，仍有待观察。”
然而，纳瓦布表示，如果市场确实稳定在或接近当前水平：“我将称之为‘修正’，而不是‘衰退’。”
市场修复而非衰退的证据
Navab认为，美国地产市场正在进行一次对冲调整，称过去两年房地产市场的飙升的“惊人速度”，这种情况既前所未有又不可持续。
雷格·菲利普斯（Greg Phillips）指出，费城、华盛顿特区、佛罗里达州的杰克逊维尔、奥兰多和坦帕-圣彼得堡的房价都上涨了20%。
纳瓦布认为，美国住房需求的人口驱动因素推动了市场需求，“强大的千禧一代”将在未来几年推动这一趋势。
纳瓦布说：“有能力耐心和调整预算的合格买家可能会找到比多年来更多的谈判空间和供应。同时，对价格严守纪律的卖家仍应期待他们的房源受到足够的关注。”
David Goswick是一位从事房地产行业30年的资深人士，他是休斯顿房地产经纪公司House X World的联合创始人，他认为美国地产市场只是在修正。
David Goswick表示，自疫情开始以来，市场一直是“失控的火车”。现在，随着昂贵的新建和转售房屋，以及新建筑放缓，市场正在重新调整。
他还认为，现在进行90天的住房预测“毫无意义”，应该通过7天的趋势实时观察市场。
证明房地产市场衰退而非修复的证据
美国全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）首席经济学家迪茨（Dietz）认为，美国房地产市场正处于衰退之中，原因是房主信心连续八个月下降。
该贸易集团的住房市场指数本月下跌6个点，跌至49。该指数衡量了当前和未来独栋住宅销售的相对水平。
50分或以上表示房屋销售前景良好；分数低于50表示前景消极。Dietz还表示，与2021上半年相比，2022年上半年的单身家庭许可证下降了4%。
全国房地产经纪人协会对此表示同意。该组织非正式地将住房衰退定义为房屋销售连续六个月下降。
美国地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，7月份的销售额与上月相比下降了近6%，相当于近500万套房子，这是自2015年11月以来销售速度最慢的一次，但两年前新冠肺炎大流行开始时出现了下降。
此外，NAR表示，与2021房地产市场火爆的7月份相比，包括独栋住宅、联排别墅、公寓和合作社在内的房屋销售下降了约20%。
处于房地产市场崩溃的边缘？NO
专家们一致否认这种观点，他们都认为房地产市场甚至还没有接近2008年大衰退期间的房地产市场崩溃。现在美国借款人的状况要好得多，信用评分更高。随着房价持续上涨，房主拥有创纪录的资产。
Houwzer的Phillips说：“这是一个非常复杂的网络，目前正在发生，但它与2008年和2009年的崩盘完全不同，市场花了多年时间才恢复。”
洛杉矶房地产投资顾问AndréStewart是一家初创公司InvestFar的首席执行官，他认为?美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）还远未完成在房地产市场未来的关键角色。
“美联储还面临2.7万亿美元的抵押贷款困境，加上高利率，美联储不太可能放松其资产负债表，”斯图尔特说“但如果他们真的这样做了，那就要为未来18到24个月的房地产市场崩溃做好准备，而不是调整。”
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《家住美国》9月16日报道，据《CNBC》网站9月8日消息，根据美国城市研究所的最新研究，与居住在白人社区的年轻人相比，黑人和拉美裔裔社区的年轻成年人的平均信用分数往往较低。这实在是个值得研究的问题。经过专家研究发现，多数黑人社区25至29岁的人的信用评分中位数为582分，低于次贷门槛600分。相比之下，多数西班牙裔社区25至28岁的人信用评分中位为644分，而多数白人社区的信用评分中位为687分。
而且，据非营利研究组织称，黑人和西班牙裔社区的年轻人随着年龄的增长，他们的信用评分也更可能下降。
2010至2021，在大多数黑人社区中，18至29岁的人中有32.9%的人的信用分数在逐渐下降，而在大多数拉美裔社区中，26.2%的人的信用分数在下降，同时在大多数白人社区中，21%的人信用分数也在下降。
这项研究基于城市研究所对全美国三大信用机构之一的消费者记录的分析，同时数据的具体来源没有透露。
分数低“可能导致债务循环”
研究发现，这些低分数具有重大和长期的经济后果。美国城市研究所高级政策项目经理西娅·加隆（Thea Garon）说：“信用分数低于600的门槛的人不太可能以可承受的利率获得信贷。”
“他们更可能借入高成本信贷，这可能导致债务循环，进一步侵蚀他们的信用评分。”她说。
美国国家信用咨询基金会（National Foundation for Credit Consulting）会员和沟通高级副总裁布鲁斯·麦克拉里（Bruce McClary）指出，次级贷款选项往往在服务不足的多元化社区更为明显。
这些地区的居民收入受到挑战，就业不稳定，他们可能会转向利率更高、费用更高的次贷融资，这反过来会损害他们的信用评分。麦克拉里说：“这是一种灾难性的解决方案。”
在次级贷款方案中，其中一个高利率产品，发薪日贷款，最近因其相关的高费用和债务周期而受到审查。
分数差距源于歧视性政策
研究发现，美国信用评分衡量在借款人按时偿还债务的可能性。大多数信用评分在300分到850分之间。评分越高，借款人在信用卡以及抵押贷款、汽车贷款和其他贷款上获得的贷款优惠越高。
还有，借款人的信用评分由借款人当前未偿还债务、贷款数量和类型、贷款开放和可用时间、账单支付历史以及使用的信用额度等因素决定。
加隆说，黑人和西班牙裔借款人在信用评分上落后的原因与其说与个人行为有关，不如说与家庭家庭有限的财政资源有关。
由于金融机构制定了有利于白人借款人的贷款政策，这些家庭从上一代人身上获得的财富较少，如阻止黑人居住在白人占多数的地区的财产契约，以及限制抵押贷款贷款人限制其服务的客户的红线。
加隆说：“这种差距的根源在于美国几十年来的歧视性政策，这些政策系统性地剥夺了有色人种平等获得负担得起的金融服务以及将财富传给后代的机会。”图片
缩小差距需要政府政策改变
加隆说，政府应该制定政策，对于陷入高成本信贷借贷周期的个人，顾问或非营利组织可以提供帮助。信用合作社也可能是以较低利率整合贷款的资源，使少数族裔更容易偿还债务余额。
重要的是，因为信用评分是基于某人履行其财务义务的程度，他们不一定需要更多的手段来提高分数。
布鲁斯·麦克拉里说：“如果你需要重建你的信用或改善你的信用，以达到你有资格获得低利率和满足你需求的贷款的地方，你可以从小规模开始，仍然可以获得相当不错的信用分数。”
但加隆表示，为了让这一体系真正发生变化，美国的政策制定者必须采取积极措施来解决这一问题，以确保各类贷款机构公平提供贷款，信用评分系统让所有借款人都有机会获得负担得起的信贷。
例如，如果将租金计入信用评分，这可能更好地反映人们支付债务的能力，她说。
此外，加隆说，其他政策也可以解决种族贫富差距问题，如普遍婴儿债券、渐进式儿童发展账户、免费公立大学以及首次购房者援助。
美国银行最近宣布，该行将推出新的抵押贷款产品，为某些少数族裔市场提供零首付和零收盘成本，包括北卡罗来纳州夏洛特的黑人和拉美裔社区。也包括达拉斯；底特律；洛杉矶迈阿密。同时，包括花旗在内的其他金融机构也在提供旨在使其贷款业务更具包容性的计划。
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