《家住美国》9月14日讯，据8月30日《今日美国》消息，近期，美国政府、监管机构和民间各界对于美国房地产市场目前状况的争论日益扩大：美国地产究竟是在衰退还是在调整？

从美联储到住宅建筑商、房地产经纪人的情绪，专家们在研究相同指标的同时得出了不同的结论?以及买家对市场走向的直觉多重情景反映了市场的极度的不平衡，新建筑和现有房屋销售与去年相比有所下降，而房价仍然居高不下。

纽约房地产公司Compass的经纪业务总裁内达·纳瓦布（Neda Navab）表示，房地产市场最近“发出了很多混合信号，如果你是一个悲观主义者，你可以找到足够的东西让你晚上睡不着。如果你是个乐观主义者，那就有很多一线希望。”

美国地产是否放缓？

人们普遍认为，自疫情流行导致房价飙升以来，利率上升后导致房地产市场的活动急剧下降。费城Houwzer房地产创业公司的首席技术官格雷格·菲利普（GregPhillips）表示，这种涨幅放缓将持续，价格将温和下跌约18个月。

菲利普斯认为：“房地产市场不像波动的股市，总是上下波动；房地产市场以不同的、更慢的速度波动。”

Compass地产经纪公司的总裁纳瓦布表示：“数百万购房者仍然希望并需要购买房屋，尽管一些购房者在承受能力有限、抵押贷款利率上升和整体经济不确定性的情况下正在退缩。”

纳瓦布认为，买家、卖家和房地产经纪人已经在适应经济放缓。他指出，尽管房价较低，但仍市场处于相对的高位。

纳瓦布说：“市场根本不可能，也永远不会以这种速度无限期增长。这一趋势是否会持续足够长的时间，让市场进入真正的‘衰退’，或者这仅仅是对历史规范的预期‘修正’的开始，仍有待观察。”

然而，纳瓦布表示，如果市场确实稳定在或接近当前水平：“我将称之为‘修正’，而不是‘衰退’。”

市场修复而非衰退的证据

Navab认为，美国地产市场正在进行一次对冲调整，称过去两年房地产市场的飙升的“惊人速度”，这种情况既前所未有又不可持续。

雷格·菲利普斯（Greg Phillips）指出，费城、华盛顿特区、佛罗里达州的杰克逊维尔、奥兰多和坦帕-圣彼得堡的房价都上涨了20%。

纳瓦布认为，美国住房需求的人口驱动因素推动了市场需求，“强大的千禧一代”将在未来几年推动这一趋势。

纳瓦布说：“有能力耐心和调整预算的合格买家可能会找到比多年来更多的谈判空间和供应。同时，对价格严守纪律的卖家仍应期待他们的房源受到足够的关注。”

David Goswick是一位从事房地产行业30年的资深人士，他是休斯顿房地产经纪公司House X World的联合创始人，他认为美国地产市场只是在修正。

David Goswick表示，自疫情开始以来，市场一直是“失控的火车”。现在，随着昂贵的新建和转售房屋，以及新建筑放缓，市场正在重新调整。

他还认为，现在进行90天的住房预测“毫无意义”，应该通过7天的趋势实时观察市场。

证明房地产市场衰退而非修复的证据

美国全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）首席经济学家迪茨（Dietz）认为，美国房地产市场正处于衰退之中，原因是房主信心连续八个月下降。

该贸易集团的住房市场指数本月下跌6个点，跌至49。该指数衡量了当前和未来独栋住宅销售的相对水平。

50分或以上表示房屋销售前景良好；分数低于50表示前景消极。Dietz还表示，与2021上半年相比，2022年上半年的单身家庭许可证下降了4%。

全国房地产经纪人协会对此表示同意。该组织非正式地将住房衰退定义为房屋销售连续六个月下降。

美国地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，7月份的销售额与上月相比下降了近6%，相当于近500万套房子，这是自2015年11月以来销售速度最慢的一次，但两年前新冠肺炎大流行开始时出现了下降。

此外，NAR表示，与2021房地产市场火爆的7月份相比，包括独栋住宅、联排别墅、公寓和合作社在内的房屋销售下降了约20%。

处于房地产市场崩溃的边缘？NO

专家们一致否认这种观点，他们都认为房地产市场甚至还没有接近2008年大衰退期间的房地产市场崩溃。现在美国借款人的状况要好得多，信用评分更高。随着房价持续上涨，房主拥有创纪录的资产。

Houwzer的Phillips说：“这是一个非常复杂的网络，目前正在发生，但它与2008年和2009年的崩盘完全不同，市场花了多年时间才恢复。”

洛杉矶房地产投资顾问AndréStewart是一家初创公司InvestFar的首席执行官，他认为?美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）还远未完成在房地产市场未来的关键角色。

“美联储还面临2.7万亿美元的抵押贷款困境，加上高利率，美联储不太可能放松其资产负债表，”斯图尔特说“但如果他们真的这样做了，那就要为未来18到24个月的房地产市场崩溃做好准备，而不是调整。”

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