在美国,房屋租赁市场一向是投资者青睐的热门区域。庞大的留学生群体、年轻的就职群体、社会低收入人群等共同构建起美国庞大的租房市场,美国房东很热门,可是房东却不好当。在美国当房东时,签订租赁合同有哪些注意点?租约可以是口头的,也可以是书面的,但一年以上的长期租约通常要求是书面的才具有法律效力。
具体合同内容包括物业地址:合同中应详细标明甲方将处于何地的房屋及附属设施在良好的状态下出租给乙方使用房屋面积:在出租登记中需要划分清晰,租客可以使用的房屋面积租赁期限:与租金挂钩,还会影响房东后续寻找租客的进程安排租金:租金金额和支付方式双方可以双方商定,还应规定相应的违约金和法律责任。合同中应当约定相应的保障金,以避免日后出现纠纷。
签订租赁合同时,值得注意的事项
01转租条例转租是大家在签署合约前最关心的问题之一,主要也是为了给自己减少提前搬走而带来的损失,这一点一定要在签署合约之前确定。如果房东允许转租,那么一般情况下需要房东的书面同意,并要求新房客缴纳一定押金;另外也有一些房东会要求房客自行准备转租合约并与新房客完成签署,这时你就需要请当地专业房屋律师根据当地法律为你完成合约撰写或修改了。
02宠物携带允许携带宠物的房屋一般会要求房客交纳宠物押金(PetDamageDeposit)和/或者每月交纳宠物费(PetFee),一旦房屋被宠物破坏,则会从宠物押金中扣钱。当然,也有很多公寓不允许携带宠物,如果违反规定私自携带,一旦被邻居举报或被房东发现,则可能面临被迫搬家的风险。
03房屋使用范围很多房屋仅仅用作居民居住而非商业用途,当然在家远程办公,或者自己开公司在家办公、并不接受访客的情况一般除外。如果你有将房屋用作商用的计划,要提前跟房东沟通确认。另外,房屋合约中也应该包括短期和长期留宿的客人以及开Party的相关规定。
04维修责任范围合约中应标明房屋需要修缮时的联系人及维修承担责任人,合约中也需标明如逾期未完成维修,租客是否有权利收回房租或提前终止合约。
05设施及水电费合约中应注明,公共区域设施使用费(如停车费、休息室使用、游泳池等)和水电费、垃圾费、网络、天然气等费用交纳者。
06免责声明特别注意,在大部分地区,房屋合约中的一些免责声明是非法的。比如说,如果合约中出现“由于房屋未进行及时维修而导致房客摔倒、受伤、甚至死亡,房东一概不承担责任”、“在房屋出现严重受损的情况并且房东未能维修时,房客不能终止合约”等类似的语言,普遍情况下是不符合法律规定的。虽然发生意外的可能性很小,但如果你看到了类似条款,也要向房东要求删除。
07提前终止合约很多合约不会出现这一点,这时你就需要询问房东一旦你有突发情况需要搬离,需要承担什么样的后果?如果合约上没有说明,那么有可能你会至少损失一个月的房租或者押金(SecurityDeposit)要不回来,但你无需继续支付剩余租约期间的房租;或者,很多房东也可能会要求提前解约的房客持续支付租金,直到新房客签约为止;还有可能如果迟迟找不到新房客,那么你可能就要对剩余的房租负责了。当然每个房东对以上条款的接受度都不一样,你需要在签订合同之前针对具体问题有所沟通。
美国的通货膨胀率(inflationrate)自疫情以来一直在不断上升,于2021年3月相比,今年的价格平均上涨了8.5%,创下过去40年以来的最高通胀率。
纵观整个美国经济,所有物价都在通通飙升。建筑材料价格和劳动力成本的上涨和短缺,也导致建造新房的成本越来越高。根据美国全国房屋建筑商协会(NAHB)对劳工部数据的分析,包括窗户、屋顶瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑构件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。2020年之前,这类总价格的年增长率通常略高于1%。其中疫情带来的巨大冲击便是众所周知的木材价格暴涨,其间更是达到创纪录的每千板英尺1733美元。美国房屋建筑商协会(NationalAssociationofHomeBuilders)表示,仅仅木材价格上涨就将使一栋普通新建独栋住宅的施工成本增加约14,000-24,000美元。建筑材料的价格上涨并不是推高房屋建筑成本(constructioncost)的唯一因素。熟练建筑工人的长期短缺在疫情期间恶化,迫使房屋建筑将更高的劳动力成本考虑在内。
那么建筑成本(ConstructionCost)的飙升,和我们房屋保险(HomeownerorDwellingFireInsurance)有什么关联呢?图片图片图片房屋保险保额如何计算房屋市场价值vs房屋建筑成本房屋的价值有二个方面:房屋市场价值(MarketValue)和建筑成本(ConstructionCost)。在美国东岸,这两个价值差异很大,主要是因为房屋的市场价值包括了土地价值(LandValue)。举个例子,一座位于纽约皇后区一家庭独栋的学区房,房屋建筑总面积大概1200平方尺(squarefootage)左右,房屋市场价值可高达将近100万美金,但是当今的重新建筑成本可能不到50万美金。
通常我们买房屋保险时,要估计重建价值(ReplacementValue),也就是房屋重新建筑的成本(RebuildConstructionCost),因为房屋保险是对住宅(Dwelling)建筑结构进行投保。不管发生怎样的灾害,您的土地通常都还在,但是住宅建筑结构比较容易造成严重损失,比如所有屋主顾忌的火灾,风灾等。因承保灾害造成房屋损失(Loss),保险公司的理赔(Claim)理念是赔付支持您在原本的土地上重新建筑您的家园,而不是重新购买一栋别处的房屋。因此,房屋保险项目中的住宅保额(DwellingCoverage)是和建筑成本(ConstructionCost)息息相关的,而不是房屋的市场价值(MarketValue)。
当然,房屋保险的理赔理念还是很周全的。整份房屋保险中,除了住宅保额(DwellingCoverage),还有其他保额项目(Coverages)涉及到整个理赔过程,比如1与房屋分离的独立建筑结构(OtherStructures)包括独立车库等;2室内的个人财物(PersonalProperty)包括家具电器之类的;3受损的房屋无法使用期间,产生的额外的食宿开支(LossofUse)等。
既然大家现在已经了解房屋保险购买考虑的是建筑成本,那么建筑成本是如果计算的呢?我们接下来一起解读有关美国房屋建筑成本的计算。美国房屋建筑成本从美国的房屋建筑成本的支出项目来看,30%-60%是人力成本;30-50%是材料成本,一般会有10-25%的杂项支出,包括建造许可等规章许可,设计图等等。
)即使房屋面积接近,因为建筑结构,建筑用材的不同,内部装修,水电冷暖气系统的不同而导致建筑成本的差异。因此还是要个别考虑。每家保险公司都有自己的重建价值估算系统(ReplacementCostEstimator)来帮屋主估算重新建筑成本作为参考。根据今天的市场,美东的屋主也可以参考250美金/平方尺,一栋单家庭的房屋的室内装修就可能消耗15万以上。我们一定要买够重建价值。不然的话,发生火灾时,理赔金就不够支付装修费。
建筑成本总是随着通货膨胀而增加,很多屋主或者商业楼业主,10年来都没有审视最初购买的保险单内容,特别是这两年疫情的冲击,您是否需要调整一下房屋的住宅保额(Dwelling)呢?
