《家住美国》7月8日报道,据美国《市场观察》(www.MarketWatch.com)杂志6月1日报道,今年以来,尽管美国房价一直在攀升,但房屋抵押贷款利率也从4月以来也在大幅上涨,许多购房者都在想:今年夏天我们将面临什么?该杂志邀请了5位经济学家和房地产专业人士发表了的想法和预测。
20%房源开始降价图片房地产上市网站Refin公司5月份发布的数据显示,近五分之一的卖家降价,这是2019年10月以来的最高降价率。Zillow公司首席经济学家NicoleBachaud表示,市场正在重新平衡的迹象开始显现。
Bachaud认为:“降价上市的比例正在攀升,这可能表明卖家在定价策略上不能像最近几个月那样信心十足。库存也在继续上升,尽管仍明显低于大流行前的标准。”房价增长很快就会开始放缓,但可能不会像希望在今年夏天购房的买家希望的那样快。
房地产经纪人网站(Realtor.com)首席经济学家丹尼尔·黑尔(DanielleHale)表示:从季节性角度来看,今年我们正处于房价峰值的时期。
黑尔说:“这有多种原因,包括每年这个时候很多待售和出售的房屋都是更大的家庭房屋。此外,虽然上市价格已显示出加速或更快的增长速度,但在最近几周,销售价格的势头已趋于稳定或略有放缓。“这表明房价可能正处于一个转折点,在这个转折点上,房价增长将放缓”。
Bankrate公司首席财务分析师格雷格·麦克布莱德(GregMcBride)说:“随着越来越多的潜在购房者被不断上涨的房价和不断飙升的抵押贷款利率所抵消,市场将有所降温,但即使需求有所缓和,也仍将超过超低的供应水平。房价上涨的步伐将放缓,但房屋的销售价格仍将远高于6个月或12个月前的水平。”Bachaud还认为,价格增长将开始放缓。但这种情况目前尚未发生,目前房屋的销售速度与以往一样快,在典型房屋销售仅7天后,近一半的房屋的售价仍高于其标价。”库存紧张开始放缓Bachaud表示,一个更加平衡的美国地产市场很可能即将到来,因为不断上涨的成本可能会让足够的潜在买家保持观望,使库存开始赶上需求。
美国抵押贷款公司(FinanceofAmericaMortgage)首席运营官史蒂夫·赖克(SteveReich)表示,季节性因素肯定会发挥作用,因为春季和初夏通常是那些希望拥有更大房子或因孩子失学而搬迁的家庭的主要购买窗口。“因此,市场上可能会出现更多库存。”赖克说。
换言之,美国人现在想要一套新的建筑房屋的买家可能会面临挑战,赖克说:“长期通货膨胀的可能性和全面上涨的价格很可能会导致新建筑成本上升,使新建筑推向市场的成本更高,从而使住房供应进一步复杂化。”买方需求已经开始软化据市场观察(MarketWatch)杂志最近报道,由于美国的房价和抵押贷款利率居高不下,4月份待售房屋销售连续第六个月下降。Redfin公司发布报告称,截至5月21日的一周,谷歌上“待售房屋”的搜索量同比下降了13%。
美国在线抵押贷款市场公司(vicepresidentofmortgageatonlinemortgagemarketplace)抵押贷款副总裁罗伯特·赫克说:“目前,随着市场试图以更高的利率水平稳定下来,随着消费者评估他们的负担能力,买方需求逐渐减弱。买卖双方都站在市场开始观望,这在高波动和不确定性时期很常见。”
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個人自住用房(PrimaryResidenceorMainHome)在美國稅法的定義是指個人在全年的主要居住所在地,個人稅單地址及個人首次住宅貸款的所在地。個人主要居所規定納稅人在同一時間段以內只能擁有一個居住地點。
如果同一時間段內有多個居所,則需要通過一系列測試來判定哪個地址為個人主要自住地點。(包括個人駕照地址,稅單地址,選民卡地址,是否靠近工作所在地,銀行所得地,家庭其他成員居住地,參與社團宗教等所在地綜合考慮)(同時,對於個人自住用房稅法規定可以將其出租不超過兩週的時間而無需繳納個人所得稅)出租房屋(RentalProperty)的定義是房屋主要用於對外出租,收取租金收入。個人在出租房屋內居住通常不得超過14天或者全年出租天數的10%.如果自住超過上述天數的話,將不會被認定為出租房屋,這意味著房屋的相關費用不能全額抵減收入,出租房屋將被視同為個人度假房屋來處理(Vacationhome)。
個人自住房屋改稱出租房屋以後,意味著稅務上面的重大變化。
對於自住而言,在購買時以下費用可以抵稅。
1.房地產稅。
2.房屋貸款利息及點數。
3.貸款保險金.對於過戶的相關律師費,房檢費,財產轉讓稅(Transfertax)等Closingcosts可以計入購買成本,將來出售時降低資本利得。
在處置自住用房時,如果滿足過去5年累計住滿2年,可以享受個人25萬美元,夫妻雙方50萬美元資本利得抵減額。該條款可以反複利用但是要注意每兩年中只能使用一次。對於投資出租用房而言,雖然不能享受上述優惠,但是美國稅法有一個特別的1031財產置換條款。該條款規定處置投資用房時,只要滿足在45天內鎖定新房源,6個月內完成交割的話,原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產上面。該條款可以反复應用無限次數。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,不超過房產原值200%即可。
自住用房的地產稅,貸款利息,貸款保險等可以抵減收入並在Form1040ScheduleA中體現,但是需要注意的是美國前總統特拉普出台的新稅法規定,自2018年1月1日起,自住用房的地產稅和州稅抵扣上限為$10,000美元,貸款利息超過$750,000本金的部分將不能抵扣。而對於出租房產而言,特朗普新稅法沒有任何變化,這也是對於出租房屋者的利好。
對於出租房屋而言,全部租金收入需要申報,同時,出租房屋產生的各項稅費以及折舊費用等均可以沖減收入並在Form1040ScheduleE體現。
具體來講以下方面可以抵減收入:1.折扣費用,一般住宅按照27.5年折扣,商用地產按照39年折舊。
2.貸款利息及貸款點數。如果房產有銀行貸款利息支出的話,那麼是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點數費用同樣可以抵減收入。
3.房屋保險金。房屋相關的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險,貸款保險,水災火災保險等等。
4.房產稅。房產稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等,房產稅金支出可以沖減收入。
5.房屋維修費用。比如修理門窗,水管,地板,家用電器,門鎖,車庫門等等。
6.為打理房產出租而產生的必要差旅費用,比如火車地鐵機票等等。
7.水費電費等,如果租戶自己不負擔稅費電費煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裡面抵減收入。
8.如果房主以出租房產為生且在家辦公的話,辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。
9.廣告費用。例如在報刊雜誌社交媒體平台等媒介產生租房廣告支出的話,這些費用均可以沖減房租收入。
10.如果僱傭專業公司或個人協助自己打理租房事宜,那麼付給專業機構或個人或其他第三方服務人員的支出可以抵減收入。
11.法律支出。如果聘請律師起草租房協議,或者其他律師專業服務產生費用,相關法律及會計師等第三方服務機構或個人費用可以沖減收入。
12.意外損失及失竊等。如果房屋產生任何意外比如颶風,地震,失竊等不利事件,那麼相關損失扣除保險機構理賠的部分外可以抵減房租收入。
13.如果房主聘請中介機構支付佣金等,那麼佣金費用可以沖減收入。
最後,總的原則是針對房屋出租產生所有必要的支出都是可以在租金收入裡面抵減的,但是需要準備好相應支出憑證以備將來稅務局可能的檢查。
在處置方面,需要注意房產持有時間不用處置時稅率也不用。具體來講,如果自住房產持有時間少於一年,那麼適用短期資本利得稅。短期資本利得稅從10%到37%不等,根據個人收入及家庭狀況不同稅率不同。如果持有時間超過一年,那麼適用長期資本利得稅,稅率15%,對於低收入家庭而言,長期資本利得稅為零。如果是高收入家庭,資本利得稅為20%。此外,針對部分高收入家庭,聯邦政府還會額外徵收3.8%NetInvestmentIncomeTax淨
