《家住美国》6月30日报道,据6月17日彭博社消息,随着5月以来美国联邦抵押贷款利率迅速飙升,使得许多过去的地产热点地区的房价迅速降温。特别是在美国南部的“阳光地带”(SunBelt)郊区的边缘,房屋开发商正在对所开发的新房大幅降价。
这是由于美国数十年来增长最快的抵押贷款利率,使许多“阳光地带”热点地区的需求骤然降温,这令业界大吃一惊。
例如,根据Redfin公司的数据,在利率飙升前,这些新兴城市的新房炙手可热,一房难求。在德克萨斯州奥斯汀和田纳西州纳什维尔的都会地区,新建筑产品降价的比例比一年前翻了两番。在亚利桑那州凤凰城,这一比例翻了两番,在佛罗里达州坦帕地区,这一比例翻了一番。
休斯顿经纪人妮可·弗里尔(NicoleFreer)表示:“现在当地的开发商再也不能随意开价了,价格在逐步降低,她已经将为建筑商列出的房屋价格下调了2000美元至20000美元。开发商也可以谈判了”。
这是美国住房市场迅速转变的一部分,因为美联储大幅提高利率以抑制通货膨胀,使住房贷款成本达到2008年以来的最高水平,并使那些承受能力极限已经受到考验的买家感到紧张。就在本周,房屋在线地产交易商CompassInc.和Redfin表示,他们将大幅裁员,而经济数据显示,房屋开工率降至一年多来的最低水平,房屋建筑商信心也处于两年来的最低水平。
与此同时,华尔街的房地产股的股价受到经济放缓预期的打击,标准普尔超级复合材料房屋建筑指数(S&PSupercompositeHomebuildingIndex)从今年到昨天下跌了42%,超过了标准普尔500指数23%的跌幅。
美国的房地产开发商拥有如此之多的资源,以至于人们会在夜间排队等待他们将要购买的房屋,而现在他们正在与不断下降的需求以及高昂的材料和劳动力成本进行斗争。随着美联储在未来几个月发出更大幅度加息的信号,他们渴望在购房者进一步撤资之前签订合同。
KellerWilliams的房地产经纪人赫林(DonnetteHerring)表示,在佛罗里达州萨拉索塔市(Sarasota),潜在买家正在犹豫,因为房屋建造时间太长,而且不可能知道完工时借贷成本会降到哪里。
“通货膨胀让他们感到紧张”赫林说。
不得已的房屋降价是该行业倾向于避免竞争的一种策略。就像同一条街上的两个加油站竞相降价一样,这可能导致建筑商所在社区的价格螺旋式下降,从而威胁利润。这也会激怒已经以更高价格签订合同的客户。
但是,说美国楼市由牛转熊还为时尚早。各地区甚至各分区的情况各不相同,包括许多需求仍远远超过供应的地区。许多建筑商并没有降价,而是提供免费房屋升级、支付结算成本和补贴抵押贷款利率等激励措施。
但Zonda公司首席经济学家阿里·沃尔夫(AliWolf)表示,市场变化很快。她的公司跟踪新的建筑工程,从5月底到6月,也开始听到降价的消息。
阿里·沃尔夫(AliWolf)说:“正在降价的建筑商也是过去六到十二个月来涨价幅度最大的建筑商”。
其中许多地区是疫情移民的首选目的地,这些移民一直从价格昂贵的地区迁出,寻找更便宜的住房和更多的空间。根据Redfin公司的数据,在凤凰城市区,从5月9日到6月5日,22%的新房挂牌降价,高于一年前的7%。在佛州的坦帕,这一比例从一年前的9%跃升至21%;在奥斯汀,这一比例从3%上升至13%。根据Redfin和Realtor等网站在佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州公开的上市情况,房屋降价的开发商来自小型私人建筑商和大型公共建筑商,包括D.R.HortonInc.、MeritageHomesCorp.和LennarCorp公司。这些降价的公司都拒绝发表评论。
PulteGroup股份有限公司的一个网站显示,亚利桑那州有146套已完工的房屋,大部分都在降价。该公司投资者关系部副总裁吉姆·祖默尔(JimZeumer)表示,这些似乎是出售规格房子的典型激励措施,这些房子是在没有买家的情况下建造的,已经完工或即将完工。
巴克莱银行(BarclaysPlc)分析师表示,截至6月,建筑商的现金流量似乎明显放缓。
该分析师在周五给客户的一份报告中表示:“我们对代理商回应的解读表明,需求可能不再超过供应”。
但巴克莱分析师表示,他们对D.R.霍顿(D.R.Horton)和KBHome(KBHome)等公司更为乐观。这些公司通常面向入门级买家,在经济低迷时期,由于这些价格更实惠的价位缺乏供应,它们的价格可能更具弹性。
在美国地产最的繁荣时期,由于材料和劳动力成本的不确定性,许多建筑商在房屋接近完工时才允许买家购买。因此,他们有大量的新房子需要与买家匹配。
当地的地产经纪人弗里尔(Freer)表示,在休斯顿地区,北部的康罗和南部的阿尔文等离市区较远的快速发展地区降温最快。
弗里尔(Freer)说,在她为建筑商准备的大约120份房源中,约有70%已经被削减。
达拉斯地区曾经有创纪录的41500多套在建房屋,按目前的销售速度,10.7个月的供应量约为正常水平的两倍,住宅策略股份有限公司当地行业顾问负责人TedWilson表示。由于供应链混乱和劳动力短缺造成的施工延误,以及今年年初开工的激增,房屋库存已经扩大,他说。
Wilson表示,一直在提价的建筑商不得不开始降价。但他同时指出,他们仍有繁荣时期的高额利润。
加利福尼亚州尔湾市约翰·伯恩斯房地产咨询公司(JohnBurnsRealEstateConsulting)研究总监里克·帕拉西奥斯(RickPalacios)表示,需要关注的一个关键指标是合同取消率。根据他的公司对建筑商的调查,5月份全国建筑业增长率达到9%,高于4月份的6.6%。这仍然低于两年前疫情封锁开始后16%的速度。
帕拉西奥斯说:“不管你如何分割数据,都有可能出现更多的供应。同时,建筑商正试图赶在这股浪潮的前面脱手房屋。我们可能面临经济降温和大量供应的双重打击。这不是出售房屋的最佳方法”。
《家住美国》7月1日报道,据6月20日《洛杉矶时报》消息,加州变得越来越居不易,加州居民越来越难以获得住房。据英国《泰晤士报》对加州数据的审查发现,加州有六个以上的经济适用房项目,每套公寓的造价超过100万美元,这一创纪录的金额使得越来越多的低收入加州人难以获得住房。
据了解,《泰晤士报》所选的7个经适房的住房开发项目均位于北加利福尼亚州的旧金山湾区,为解决该地的住房紧张情况,该地在过去两年内获得了州政府的资助,目前正在建设中或接近破土动工。建成后,这些项目将为600多个家庭提供出租住房。
但他们高昂的价格意味着纳税人补贴的公寓数量比其他方式要少,而需要负担得起的住房的租房者的等待名单还在继续增加。
加州议员蒂姆·格雷森说:“这是站不住脚的。是一种不可可持续发展的模式。我们必须采取措施降低成本。”目前,他正在起草旨在简化州经济适用房融资的立法。
北加州经适房公寓大幅上涨的一个关键驱动因素是劳动力和材料价格,在新冠病毒大流行期间,由于通货膨胀、供应链问题和劳动力短缺,劳动力和材料价格飙升。但《泰晤士报》于2020年公布的一项调查发现,加州建造经济适用房的高昂成本还应归咎于州和地方政府控制范围内的诸多因素。
调查发现,加州政府建造的经适房与私营部门的开发的相比,政府经适房往往背负着更严格的环境和劳工标准。经济适用房项目还经常面临高额停车要求、漫长的地方审批流程以及确保融资的拜占庭式官僚机构,这些都增加了房屋建设成本。
尽管州长加文·纽瑟姆(GavinNewsom)和其他州政府官员承诺控制成本,但他们并没有做出全面改善来解决上述问题。《泰晤士报》的调查结果与近年来审计人员和学术研究人员的调查结果非常相似。
加州大学伯克利分校特纳(Terner)住房创新中心的研究主任伊丽莎白·尼伯恩(ElizabethKneebone)表示:“目前我们没有看到这些(成本)驱动因素得到任何缓解。”该中心发布了其中一份报告说:“我们只看到更多的挑战层出不穷。没有什么可以降低成本,相反还进一步上升。”讨论中的七个项目之一是旧金山海耶斯谷(HayesValley)社区一个84单元的公共住房综合体的改造,将提供两居室、三居室和四居室的公寓,每月租赁价格在1186美元至2805美元之间。
这些租赁金额远远低于旧金山的市场价格,根据房地产公司公寓信息,旧金山两居室公寓的租金中值为每月2592美元。海耶斯谷公寓仅适用于收入低于该地区中等收入60%的家庭。
该项目是旧金山市与圣路易斯营利性开发商麦科马克·巴龙·萨拉查(McCormackBaronSalazar)的合作项目,耗资9170万美元,相当于每套公寓近110万美元。
此前,《泰晤士报》调查了加州另一个规模小得多的经济适用房开发项目,其每栋公寓的建设成本也超过了100万美元。但该项目要求在圣地亚哥海岸的索拉纳海滩为低收入家庭建造10套住房,但由于价格上涨,该项目于2020年被迫放弃。
目前,这七个项目的单价均超过了100万美元,这将是加州乃至整个国家建造成本最高的项目。它们位于该州物价最昂贵的地区旧金山湾区,其中三个在旧金山,两个在奥克兰,一个在圣何塞和康科德,康科德是康特拉科斯塔郡的郊区。最昂贵的是在旧金山重建69套公共住房,每套公寓的成本超过120万美元。
每个项目的开发商和支持者都强调,迫切需要他们为低收入和无家可归的居民提供安全可靠的住房。该建筑群的非营利开发商第一社区住房公司(FirstCommunityHousing)总裁杰夫·摩根(GeoffMorgan)表示,圣何塞市一座80个单元的建筑群将为以前无家可归的寄养青年和家庭提供服务,该社区人满为患,有两到三户家庭经常共用一套公寓。
但摩根承认,建设成本高于8000万美元的价格让人难以忍受。
《泰晤士报》在2020年还罗列了许多导致该项目高成本的因素,以旧金山的罗斯福公园项目为例,该建筑群有一个两层地下停车场和美国绿色建筑委员会颁发的最高级别的环境认证,开发商将支付建筑工人工会级别的工资。摩根说,圣何塞官员还希望在该项目中包括商业空间,这需要更多的停车场和单独的电梯。
此外,该项目还难以通过该州的经济适用房体系获得资金,并依赖六个政府资金来源来支付建设费用。
《泰晤士报》研究考察了2008年至2019年期间国家资助的开发项目后发现,工会因素和环保因素导致了成本飙升。以特纳中心为例,该项目要求向建筑工人支付工会级薪水,每套公寓的成本就会高出5万美元,而按照更严格的环境标准建造的项目,每套公寓的成本会比没有的项目高出1.7万美元。《泰晤士报》对一组类似项目的分析发现,对于一个项目所需的每一个额外资金来源,平均每单位成本增加6000美元以上。
很大一部分成本来自开发商向律师和顾问支付费用,以引导州和地方官僚机构获得融资。
大多数大州都有一个机构发放经济适用房的补贴,加州有5个机构,对获得资金的要求各不相同。这些机构向不同的当选官员报告,没有人负责监督整个系统。美国政府问责局(U.S.GovernmentAccountabilityOffice)2018年的一项研究发现,加州经济适用房项目的价格标签中有14%由咨询费和其他行政成本构成,是全美最高的,超过了开发商在土地上的支出。
在2020年1月公布其州预算提案时,州长纽森承诺将努力简化开发商获得资金的方式。
“我已经受够了TCAC、CDLAC、OPR、CalVets、HCDs和CalHFAs,”纽森说:“他删掉了参与住房项目融资的部门的字母表。”但州长纽森和其他人并没有彻底改变这一过程。相反,他们实施了规模较小的改革,例如整合机构内部的资金流,修改评估单个项目的规定,以更好地考虑成本。
今年,加州议员蒂姆·格雷森在州长领导下集中州经济适用房资金的立法在财政委员会宣告失败。但是他介绍了一个新的版本,即国会2305号法案,该法案上个月在国会获得通过,目前正在等待参议院委员会的听证会。
格雷森说:“我们应该考虑在政府方面节省资金,以便为这些项目提供资金,并为建筑方面的开发商节省资金。”与此同时,纽森和其他州议员向经济适用房建设注入了前所未有的资金。今年的预算包括创纪录的170亿美元用于住房和无家可归者计划,其中包括17.5亿美元的联邦新冠病毒救济基金,用于资助在破土动工之前就停滞不前的低收入发展计划。迄今为止,通过该项目资助的27个开发项目中,有5个项目的每套公寓造价超过100万美元。
州长办公室拒绝了采访请求。Newsom任命的加州住房和社区发展部负责人古斯塔沃·贝拉斯克斯(GustavoVelasquez)表示,这项17.5亿美元的努力正在实现其加快建设陷入僵局的开发项目的目标。
但是,纽森没有对格雷森的立法采取立场。
负责向开发商分配经济适用房税收抵免的加州财政部长Fiona·马也拒绝了采访要求。在回答《泰晤士报》的书面问题时,Fiona·马表示,她反对格雷森的法案,该法案将削弱她在融资过程中的权力,称这一努力“过于简单化”。
Fiona·马说:“加州的问题中,官僚体制是最小的。而简化地方政府土地使用审批和联邦税法约束是更有效的方法。”Fiona·马说,她所控制的机构在发放资金时优先考虑成本问题,但是现在土地价值和通货膨胀推动了最近的增长。
在疫情期间,加州的开发商不得不应对材料和劳动力价格的历史性飙升。根据加州建筑成本指数,自2020年2月以来,这些成本已上涨近30%。去年的年增长率为13.4%,是该指数自25年前开始跟踪成本以来的最高水平。今年的成本上涨速度将超过这一数字。
圣何塞开发商摩根(Morgan)表示:“真正令人崩溃的时期是在今年年初,几个月内,成本突然增长了15%。太疯狂了。在我的职业生涯中,我从未见过这种情况,我已经做了20多年了。”其他人则将高昂的建筑成本归咎于加州低收入住房的历史性投资不足。
还有一些不可预见的成本也推高了房价。例如,旧金山的三个经适房项目在改造中,还包括开发商在施工期间临时搬迁现有租户所需花费的数百万美元。另外,一些社会组织还要求经适房增加公共艺术设施、增加残疾人的使用设施以及雇佣当地建筑工人,包括来自弱势社区的建筑工人。
旧金山住房事务高级官员莉迪亚·伊利(LydiaEly)表示:“每一个问题都有自己的支持者,都有自己的主张和社会利益。这些因素叠加在一起,它们开始产生影响。”虽然大洛杉矶地区低收入住房的价格还没有达到每套100万美元,但它也在上涨。好莱坞正在建设的一个79单元的开发项目,每套公寓的造价接近84.8万美元,创下该地区州资助项目的最高纪录。
