加州居不易旧金山每套经适房公寓建造成本超百万美金

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加州居不易旧金山每套经适房公寓建造成本超百万美金

家住美国
2022年07月02日       家住美国家住美国

《家住美国》7月1日报道,据6月20日《洛杉矶时报》消息,加州变得越来越居不易,加州居民越来越难以获得住房。据英国《泰晤士报》对加州数据的审查发现,加州有六个以上的经济适用房项目,每套公寓的造价超过100万美元,这一创纪录的金额使得越来越多的低收入加州人难以获得住房。

据了解,《泰晤士报》所选的7个经适房的住房开发项目均位于北加利福尼亚州的旧金山湾区,为解决该地的住房紧张情况,该地在过去两年内获得了州政府的资助,目前正在建设中或接近破土动工。建成后,这些项目将为600多个家庭提供出租住房。

但他们高昂的价格意味着纳税人补贴的公寓数量比其他方式要少,而需要负担得起的住房的租房者的等待名单还在继续增加。

加州议员蒂姆·格雷森说:“这是站不住脚的。是一种不可可持续发展的模式。我们必须采取措施降低成本。”目前,他正在起草旨在简化州经济适用房融资的立法。

美国加州

北加州经适房公寓大幅上涨的一个关键驱动因素是劳动力和材料价格,在新冠病毒大流行期间,由于通货膨胀、供应链问题和劳动力短缺,劳动力和材料价格飙升。但《泰晤士报》于2020年公布的一项调查发现,加州建造经济适用房的高昂成本还应归咎于州和地方政府控制范围内的诸多因素。

调查发现,加州政府建造的经适房与私营部门的开发的相比,政府经适房往往背负着更严格的环境和劳工标准。经济适用房项目还经常面临高额停车要求、漫长的地方审批流程以及确保融资的拜占庭式官僚机构,这些都增加了房屋建设成本。

尽管州长加文·纽瑟姆(GavinNewsom)和其他州政府官员承诺控制成本,但他们并没有做出全面改善来解决上述问题。《泰晤士报》的调查结果与近年来审计人员和学术研究人员的调查结果非常相似。

加州大学伯克利分校特纳(Terner)住房创新中心的研究主任伊丽莎白·尼伯恩(ElizabethKneebone)表示:“目前我们没有看到这些(成本)驱动因素得到任何缓解。”该中心发布了其中一份报告说:“我们只看到更多的挑战层出不穷。没有什么可以降低成本,相反还进一步上升。”讨论中的七个项目之一是旧金山海耶斯谷(HayesValley)社区一个84单元的公共住房综合体的改造,将提供两居室、三居室和四居室的公寓,每月租赁价格在1186美元至2805美元之间。

这些租赁金额远远低于旧金山的市场价格,根据房地产公司公寓信息,旧金山两居室公寓的租金中值为每月2592美元。海耶斯谷公寓仅适用于收入低于该地区中等收入60%的家庭。

该项目是旧金山市与圣路易斯营利性开发商麦科马克·巴龙·萨拉查(McCormackBaronSalazar)的合作项目,耗资9170万美元,相当于每套公寓近110万美元。

美国加州

此前,《泰晤士报》调查了加州另一个规模小得多的经济适用房开发项目,其每栋公寓的建设成本也超过了100万美元。但该项目要求在圣地亚哥海岸的索拉纳海滩为低收入家庭建造10套住房,但由于价格上涨,该项目于2020年被迫放弃。

目前,这七个项目的单价均超过了100万美元,这将是加州乃至整个国家建造成本最高的项目。它们位于该州物价最昂贵的地区旧金山湾区,其中三个在旧金山,两个在奥克兰,一个在圣何塞和康科德,康科德是康特拉科斯塔郡的郊区。最昂贵的是在旧金山重建69套公共住房,每套公寓的成本超过120万美元。

每个项目的开发商和支持者都强调,迫切需要他们为低收入和无家可归的居民提供安全可靠的住房。该建筑群的非营利开发商第一社区住房公司(FirstCommunityHousing)总裁杰夫·摩根(GeoffMorgan)表示,圣何塞市一座80个单元的建筑群将为以前无家可归的寄养青年和家庭提供服务,该社区人满为患,有两到三户家庭经常共用一套公寓。

但摩根承认,建设成本高于8000万美元的价格让人难以忍受。

《泰晤士报》在2020年还罗列了许多导致该项目高成本的因素,以旧金山的罗斯福公园项目为例,该建筑群有一个两层地下停车场和美国绿色建筑委员会颁发的最高级别的环境认证,开发商将支付建筑工人工会级别的工资。摩根说,圣何塞官员还希望在该项目中包括商业空间,这需要更多的停车场和单独的电梯。

此外,该项目还难以通过该州的经济适用房体系获得资金,并依赖六个政府资金来源来支付建设费用。


《泰晤士报》研究考察了2008年至2019年期间国家资助的开发项目后发现,工会因素和环保因素导致了成本飙升。以特纳中心为例,该项目要求向建筑工人支付工会级薪水,每套公寓的成本就会高出5万美元,而按照更严格的环境标准建造的项目,每套公寓的成本会比没有的项目高出1.7万美元。《泰晤士报》对一组类似项目的分析发现,对于一个项目所需的每一个额外资金来源,平均每单位成本增加6000美元以上。

很大一部分成本来自开发商向律师和顾问支付费用,以引导州和地方官僚机构获得融资。

大多数大州都有一个机构发放经济适用房的补贴,加州有5个机构,对获得资金的要求各不相同。这些机构向不同的当选官员报告,没有人负责监督整个系统。美国政府问责局(U.S.GovernmentAccountabilityOffice)2018年的一项研究发现,加州经济适用房项目的价格标签中有14%由咨询费和其他行政成本构成,是全美最高的,超过了开发商在土地上的支出。

在2020年1月公布其州预算提案时,州长纽森承诺将努力简化开发商获得资金的方式。

“我已经受够了TCAC、CDLAC、OPR、CalVets、HCDs和CalHFAs,”纽森说:“他删掉了参与住房项目融资的部门的字母表。”但州长纽森和其他人并没有彻底改变这一过程。相反,他们实施了规模较小的改革,例如整合机构内部的资金流,修改评估单个项目的规定,以更好地考虑成本。

今年,加州议员蒂姆·格雷森在州长领导下集中州经济适用房资金的立法在财政委员会宣告失败。但是他介绍了一个新的版本,即国会2305号法案,该法案上个月在国会获得通过,目前正在等待参议院委员会的听证会。

格雷森说:“我们应该考虑在政府方面节省资金,以便为这些项目提供资金,并为建筑方面的开发商节省资金。”与此同时,纽森和其他州议员向经济适用房建设注入了前所未有的资金。今年的预算包括创纪录的170亿美元用于住房和无家可归者计划,其中包括17.5亿美元的联邦新冠病毒救济基金,用于资助在破土动工之前就停滞不前的低收入发展计划。迄今为止,通过该项目资助的27个开发项目中,有5个项目的每套公寓造价超过100万美元。

州长办公室拒绝了采访请求。Newsom任命的加州住房和社区发展部负责人古斯塔沃·贝拉斯克斯(GustavoVelasquez)表示,这项17.5亿美元的努力正在实现其加快建设陷入僵局的开发项目的目标。

但是,纽森没有对格雷森的立法采取立场。

负责向开发商分配经济适用房税收抵免的加州财政部长Fiona·马也拒绝了采访要求。在回答《泰晤士报》的书面问题时,Fiona·马表示,她反对格雷森的法案,该法案将削弱她在融资过程中的权力,称这一努力“过于简单化”。

Fiona·马说:“加州的问题中,官僚体制是最小的。而简化地方政府土地使用审批和联邦税法约束是更有效的方法。”Fiona·马说,她所控制的机构在发放资金时优先考虑成本问题,但是现在土地价值和通货膨胀推动了最近的增长。

在疫情期间,加州的开发商不得不应对材料和劳动力价格的历史性飙升。根据加州建筑成本指数,自2020年2月以来,这些成本已上涨近30%。去年的年增长率为13.4%,是该指数自25年前开始跟踪成本以来的最高水平。今年的成本上涨速度将超过这一数字。

圣何塞开发商摩根(Morgan)表示:“真正令人崩溃的时期是在今年年初,几个月内,成本突然增长了15%。太疯狂了。在我的职业生涯中,我从未见过这种情况,我已经做了20多年了。”其他人则将高昂的建筑成本归咎于加州低收入住房的历史性投资不足。

还有一些不可预见的成本也推高了房价。例如,旧金山的三个经适房项目在改造中,还包括开发商在施工期间临时搬迁现有租户所需花费的数百万美元。另外,一些社会组织还要求经适房增加公共艺术设施、增加残疾人的使用设施以及雇佣当地建筑工人,包括来自弱势社区的建筑工人。

旧金山住房事务高级官员莉迪亚·伊利(LydiaEly)表示:“每一个问题都有自己的支持者,都有自己的主张和社会利益。这些因素叠加在一起,它们开始产生影响。”虽然大洛杉矶地区低收入住房的价格还没有达到每套100万美元,但它也在上涨。好莱坞正在建设的一个79单元的开发项目,每套公寓的造价接近84.8万美元,创下该地区州资助项目的最高纪录。

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