可调整利率的抵押贷款  PK   固定抵押贷款利率
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根据Freddie Mac.(房地美)的数据,截至2022年6月,30年期固定抵押贷款平均利率为5.81%。比2022年初的3%左右有所上升。15年期固定抵押贷款利率也从1月初的2.43%上升到目前的4.92%。同样,5/1 ARM的平均利率(前5年是固定利率,之后房贷利率逐年调整一次)也从年初的2.41%上升到6月底的4.41%。虽然ARM在目前所有抵押贷款产品中初始利率最低,但在五年固定期结束时,该利率可能面临大幅调整。 抵押贷款银行家协会预测,30年固定抵押贷款利率在2022年平均值为5%,在未来几年内会出现下降趋势,2023年为4.8%,2024年会降至为4.4%。

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家住美国
2022-07-02 发布
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美国地产利率快速飙涨令“阳光地带”新屋降价

《家住美国》6月30日报道,据6月17日彭博社消息,随着5月以来美国联邦抵押贷款利率迅速飙升,使得许多过去的地产热点地区的房价迅速降温。特别是在美国南部的“阳光地带”(SunBelt)郊区的边缘,房屋开发商正在对所开发的新房大幅降价。

这是由于美国数十年来增长最快的抵押贷款利率,使许多“阳光地带”热点地区的需求骤然降温,这令业界大吃一惊。

例如,根据Redfin公司的数据,在利率飙升前,这些新兴城市的新房炙手可热,一房难求。在德克萨斯州奥斯汀和田纳西州纳什维尔的都会地区,新建筑产品降价的比例比一年前翻了两番。在亚利桑那州凤凰城,这一比例翻了两番,在佛罗里达州坦帕地区,这一比例翻了一番。

休斯顿经纪人妮可·弗里尔(NicoleFreer)表示:“现在当地的开发商再也不能随意开价了,价格在逐步降低,她已经将为建筑商列出的房屋价格下调了2000美元至20000美元。开发商也可以谈判了”。

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这是美国住房市场迅速转变的一部分,因为美联储大幅提高利率以抑制通货膨胀,使住房贷款成本达到2008年以来的最高水平,并使那些承受能力极限已经受到考验的买家感到紧张。就在本周,房屋在线地产交易商CompassInc.和Redfin表示,他们将大幅裁员,而经济数据显示,房屋开工率降至一年多来的最低水平,房屋建筑商信心也处于两年来的最低水平。

与此同时,华尔街的房地产股的股价受到经济放缓预期的打击,标准普尔超级复合材料房屋建筑指数(S&PSupercompositeHomebuildingIndex)从今年到昨天下跌了42%,超过了标准普尔500指数23%的跌幅。

美国的房地产开发商拥有如此之多的资源,以至于人们会在夜间排队等待他们将要购买的房屋,而现在他们正在与不断下降的需求以及高昂的材料和劳动力成本进行斗争。随着美联储在未来几个月发出更大幅度加息的信号,他们渴望在购房者进一步撤资之前签订合同。

KellerWilliams的房地产经纪人赫林(DonnetteHerring)表示,在佛罗里达州萨拉索塔市(Sarasota),潜在买家正在犹豫,因为房屋建造时间太长,而且不可能知道完工时借贷成本会降到哪里。

“通货膨胀让他们感到紧张”赫林说。

不得已的房屋降价是该行业倾向于避免竞争的一种策略。就像同一条街上的两个加油站竞相降价一样,这可能导致建筑商所在社区的价格螺旋式下降,从而威胁利润。这也会激怒已经以更高价格签订合同的客户。

但是,说美国楼市由牛转熊还为时尚早。各地区甚至各分区的情况各不相同,包括许多需求仍远远超过供应的地区。许多建筑商并没有降价,而是提供免费房屋升级、支付结算成本和补贴抵押贷款利率等激励措施。

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但Zonda公司首席经济学家阿里·沃尔夫(AliWolf)表示,市场变化很快。她的公司跟踪新的建筑工程,从5月底到6月,也开始听到降价的消息。

阿里·沃尔夫(AliWolf)说:“正在降价的建筑商也是过去六到十二个月来涨价幅度最大的建筑商”。

其中许多地区是疫情移民的首选目的地,这些移民一直从价格昂贵的地区迁出,寻找更便宜的住房和更多的空间。根据Redfin公司的数据,在凤凰城市区,从5月9日到6月5日,22%的新房挂牌降价,高于一年前的7%。在佛州的坦帕,这一比例从一年前的9%跃升至21%;在奥斯汀,这一比例从3%上升至13%。根据Redfin和Realtor等网站在佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州公开的上市情况,房屋降价的开发商来自小型私人建筑商和大型公共建筑商,包括D.R.HortonInc.、MeritageHomesCorp.和LennarCorp公司。这些降价的公司都拒绝发表评论。

PulteGroup股份有限公司的一个网站显示,亚利桑那州有146套已完工的房屋,大部分都在降价。该公司投资者关系部副总裁吉姆·祖默尔(JimZeumer)表示,这些似乎是出售规格房子的典型激励措施,这些房子是在没有买家的情况下建造的,已经完工或即将完工。

巴克莱银行(BarclaysPlc)分析师表示,截至6月,建筑商的现金流量似乎明显放缓。

该分析师在周五给客户的一份报告中表示:“我们对代理商回应的解读表明,需求可能不再超过供应”。

但巴克莱分析师表示,他们对D.R.霍顿(D.R.Horton)和KBHome(KBHome)等公司更为乐观。这些公司通常面向入门级买家,在经济低迷时期,由于这些价格更实惠的价位缺乏供应,它们的价格可能更具弹性。

在美国地产最的繁荣时期,由于材料和劳动力成本的不确定性,许多建筑商在房屋接近完工时才允许买家购买。因此,他们有大量的新房子需要与买家匹配。

当地的地产经纪人弗里尔(Freer)表示,在休斯顿地区,北部的康罗和南部的阿尔文等离市区较远的快速发展地区降温最快。

弗里尔(Freer)说,在她为建筑商准备的大约120份房源中,约有70%已经被削减。

达拉斯地区曾经有创纪录的41500多套在建房屋,按目前的销售速度,10.7个月的供应量约为正常水平的两倍,住宅策略股份有限公司当地行业顾问负责人TedWilson表示。由于供应链混乱和劳动力短缺造成的施工延误,以及今年年初开工的激增,房屋库存已经扩大,他说。

Wilson表示,一直在提价的建筑商不得不开始降价。但他同时指出,他们仍有繁荣时期的高额利润。

加利福尼亚州尔湾市约翰·伯恩斯房地产咨询公司(JohnBurnsRealEstateConsulting)研究总监里克·帕拉西奥斯(RickPalacios)表示,需要关注的一个关键指标是合同取消率。根据他的公司对建筑商的调查,5月份全国建筑业增长率达到9%,高于4月份的6.6%。这仍然低于两年前疫情封锁开始后16%的速度。

帕拉西奥斯说:“不管你如何分割数据,都有可能出现更多的供应。同时,建筑商正试图赶在这股浪潮的前面脱手房屋。我们可能面临经济降温和大量供应的双重打击。这不是出售房屋的最佳方法”。