加州富人家庭以信托方式收购房地产数量大增,是疫情后出现的独特现象,不但可以达到省税目的,同时更有保密功能,外人不会知道实际买家的身分和姓名。
北加州湾区2021年有近十分之一待售房屋,在技术上不是被个人购买,而是通过一种称为信托(trust)的财务结构被收购,这也是湾区过去至少20年来,以这种方式购屋的最大比例。
根据纪事报分析房地产上市网站Redfin数据,自2000年到2021年之间,旧金山、屋仑、圣荷西都会区的信托购买房屋比例,从约2%稳定增加至近10%。法务与产业专家告诉纪事报,大多数信托买家,可能是由希望为后代保留财富的家庭设立。但数据内容也包括部分企业信托,成为湾区越来越受欢迎的房地产投资工具。
信托有许多不同形式,基本上,信托是为财产所有人或授予者(grantor)持有财产的实体,最终目标是将其转让给第三方。例如,在家庭信托的情况下,父母是原本拥有人或授予者,受益人可能是子女。
资产保护与遗产规划公司BarthCalderonLLP律师希许柯克表示,越来越多家庭,通常是富裕家庭,将他们的房屋放置于信托中,将其用以遗产规划目的(estateplanningpurposes)。本质上来看,若一个人过世时,房屋是置于信托,该房屋可直接转移到后代。但若仅以遗嘱将房子留给后代、而非先将其置于信托,房屋将不得不需通过法庭遗嘱认证,是耗时且昂贵的过程。
数据显示,截至2021年,信托购房比例最大的湾区邮递区号,集中在最富有地区,包括阿赛顿(Atherton)、波度拉谷(PortolaValley)、柏林甘(Burlingame)。
希许柯克指出,部分类型的信托,例如土地信托,不要求财产所有在财产上填写真实姓名,从而使所有者可保护其财产免受债权人或法律诉讼。富裕业主通常受益更多,因为可能拥有多个可能成为诉讼目标的高价值房屋。
纪事报分析之信托购买数据包括圣马刁、阿拉米达、旧金山、康曲柯士达、圣他克拉拉县。截至2021年,五个县以圣马刁与旧金山的信托购买比例最大,两个县约有13.5%的房屋购买是由信托购买。
根据Redfin数据,信托购买增加不仅来自家庭买家,也能包括大量公司信托。企业投资者可如同个人或家庭投资者一样,利用信托结构买房,避免某些税收与法律效应,并且保护他们的身分。由于使用信托或其他投资工具的业主,无须在房契透露姓名,居住在公司拥有务业的租户,并不一定知道谁拥有建筑物,让他们更难通过法律追究这些业主的责任。
先前分析发现,与家族信托与身分不明的企业信托情况相似,可识别的企业投资人于过去20年有所增加,购买比例从不到2%增至近5%。若合并计算信托与可识别企业投资人的购屋比例,则从2000年3.6%增至2021年近14%。
Realtor.com表示,达拉斯当地住房供应开始松动!Realtor.com最新数据显示,自今年4月底以来,达拉斯-沃斯堡地区(DFW)新上市房源量已连续5周上升,5月的最后一周,数量更是比去年同期猛增41.6%,连续第五周上涨。
该公司于2017年开始跟踪这一数字,达拉斯地区5月21日当周上市房屋数量同比增幅创下了其有记录以来的最高水平。该公司没有公布每周的确切上市数量,但报告称,在四月份的典型日子里,该地区的上市房数量为5,350栋,同比下降了5%。
达拉斯房价增长趋势信息来源DallasMorningNews,5月挂牌量的增加表明随着夏季临近,大量卖家涌入市场。
市场已释放出信号:房贷利率的不断上涨加上夏季房市旺季的到来,卖家已经大量进入市场,房源终于多起来了。
卖家活跃起来的原因有两点:一是市场前景开始变得难以预测,市场里的买家由于房贷利率上升,买房成本增加,开始观望。
所以之前有卖房意愿的卖家决定在市场需求量进一步减弱之前出手。
二是传统的暑期市场旺季已到来,在这个经济大环境不理想的夏天,卖家们不约而同的决定早准备早行动,保持住这两年涨上去的房产净值,在高位上卖出。
Realtor.com的研究人员发现,在全美范围内,房屋供应量增加了9%。
目前来看房地产市场仍然是卖家的市场,房价很高,房屋继续以相对较快的速度出售。”Redfin于5月15日报道称,美国各地的新房源增长速度几乎是去年同期的两倍。
Re/MaxDFWAssociates的经纪人MarkWolfe表示,在过去的几个月里,他的房源数量大幅增加。
他说,在几个月前的Coppell,市场上只有大约五六套房屋。然而在本月早些时候,有21套房屋挂牌出售。
买家和卖家之间的市场远未达到平衡。
根据德州农工大学德州房地产研究中心的数据,达拉斯-沃思堡4月份的房屋供应量不足一个月。
一个平衡的市场将有大约六个月的库存。
在过去的几个月里,竞争压力使价格保持高速增长。
4月份房屋中位价为425,576美元,同比增长25%。
4月份的销售额比去年同期下降了7%,但销售额增长了13%,达到42亿美元。
Reddell说,假如他自己有计划卖掉他的房子,他也会立即行动。因为现在卖房“太诱人了。”他说。
Realtor.com的首席经济学家DanielleHale表示,疫情的影响对市场仍然起作用,因为一些卖家可能把去年卖房的计划推迟了。
她说:“与去年相比,今年我们有更多的卖家进入房地产市场,房地产市场仍然是一个有利于卖家的市场,房价很高,房屋继续以相对较快的速度售出。”互联网房地产交易公司Redfin在5月15日称,全美各地的新上市房源增长速度几乎是去年同期的两倍。
Redfin的首席经济学家DarylFairweather在一份声明中表示:“抵押贷款利率上升导致房地产市场发生变化,现在房屋卖家急于在需求进一步减弱之前寻找买家把房子卖掉。”房地产经纪Re/MaxDFWAssociates的经纪人兼所有者MarkWolfe表示,在过去的几个月里,他的房源数量大幅增加。他说,在他家所在的城市科佩尔(Coppell),几个月前的任何时候,市场上都只有大约五、六栋房屋待售。但在本月早些时候的五天里,却有21栋房屋挂牌出售。
Wolfe说:“我们一直是一个繁荣的经济体,现在经济显示出有麻烦的迹象,如果人们认为房价可能会下跌,那么他们仍然会希望尽可能地从他们的房产中获得最大收益。尽管我不知道这(房价下跌)是否会发生,我不太相信这会发生。”市场在买家和卖家之间还远未达到平衡。根据德州农工大学德州房地产研究中心的数据,达拉斯地区四月份的房屋供应量不足一个月。而一个平衡的市场应有大约六个月的房屋库存。
在过去的几个月里,竞争压力使价格保持高速增长。四月份房屋中位价为425,576美元,同比上升了25%。四月份的房屋销售数量比去年同期下降了7%,但销售金额却增长了13%,达到42亿美元。
不断上涨的抵押贷款利率加上创纪录的房价,大大增加了每月购房成本。房屋建筑商也注意到过去几个月需求有所降温。
