《中国私人财富报告》显示,在投资地域方面,美国仍然是高净值客户的首要目的地选择,提及率在50%以上。那么,各位投资者是否了解有关美国房产的配置标准呢。今天,就给大家一些参考。
1、州或城市支持美国当政党派在选择美国房产过程中,房产所在州或城市是支持美国政府当政党派的州或城市,会在未来政治上受到倾向。
2、人口及就业持续正增长房产所在城市人口和就业需要在过去3年双增长,并且未来也有预期的人口和就业增长,经济发展需要有人口来支撑,人口的净流入带来的房产市场的发展。
过去5年中,中国置业者关注的主要城市人口增长情况如下,休斯顿以8.9%的增长幅度位列第一,波士顿位列第二,过去5年人口增长了8%。
3、租售比大于10%物业税小于3%租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。比值越高,说明房价中的投资需求越大。物业税是美国政府针对土地、房屋等不动产,向产权拥有者征税。物业税也是在美国持有房产的主要成本。
根据此次调查结果显示,具有资产配置价值的美国房产,房屋的租售比需要达到至少10%以上,物业税在3%以下。
4、大企业聚集租赁需求旺盛在美国买房过程中,房产距离40分钟以内最好有大型就业区域,有大型企业聚集,来支撑项目的租房需求。
5、租户素质高收租容易具有资产配置以及投资价值的美国房产,住的群体家庭收入在5万美元以上,教育水平是美国平均水平,房屋租金在1500美元以上,区域内租户的素质相对比较高。
6、房产30分钟生活圈配套齐全项目30分钟内应有学校、医院、商业、零售、大型超市等配套设施。
7、房产学区优质保值性强通过对业内专家以及投资者调查,认为具有资产配置以及投资价值的美国房产,学区包含小学、中学、高中的综合评分在6分以上。
8、房产所处区域犯罪率低人口中各族裔的比例以及相应地区犯罪率与其他城市和全美平均水平的对比,注重人身伤害的犯罪率及财产损失的犯罪率两个方面的因素。
9、房产所处地区收入明显高于周边经济收入将房产具体所在地和所在大都会区域进行对比,收入明显比周边收入更高的区域,相对经济发展水平越好。对比系数超过1以上便是值得置业的区域。
10、房产价格不高于市场成交价房屋的购买价格最好能低于同期周边成交的市场价。
11、房屋租金对比周边系数超过1将房产租金与周边社区同类型租金的平均水平进行对比,如果系数超过1则值得置业。
12、实力开发商开发房屋品质有保证房屋的开发商是当地有历史,有名的开发商,或者建造商是当地比较有名的建造商。
13、物业房龄小维修费用低房屋建成至今的年份,越新的房屋可能保存的更好,所需要的维修费用可能越少。
14、与最近一家星巴克的距离星巴克是否在临近区域,说明了对此地区增值可能性的信心程度。
15、稀缺自然资源增加房产保值房屋周边15分钟内有绿地、湖、公园或者是高尔夫球场等自然资源,会增加资产保值性。
当下,美国房产备受追捧,越来越多中国高净值人群热衷赴美买房。根据预测称,未来五年中国将成为美国房产市场的领“投”者。
加州富人家庭以信托方式收购房地产数量大增,是疫情后出现的独特现象,不但可以达到省税目的,同时更有保密功能,外人不会知道实际买家的身分和姓名。
北加州湾区2021年有近十分之一待售房屋,在技术上不是被个人购买,而是通过一种称为信托(trust)的财务结构被收购,这也是湾区过去至少20年来,以这种方式购屋的最大比例。
根据纪事报分析房地产上市网站Redfin数据,自2000年到2021年之间,旧金山、屋仑、圣荷西都会区的信托购买房屋比例,从约2%稳定增加至近10%。法务与产业专家告诉纪事报,大多数信托买家,可能是由希望为后代保留财富的家庭设立。但数据内容也包括部分企业信托,成为湾区越来越受欢迎的房地产投资工具。
信托有许多不同形式,基本上,信托是为财产所有人或授予者(grantor)持有财产的实体,最终目标是将其转让给第三方。例如,在家庭信托的情况下,父母是原本拥有人或授予者,受益人可能是子女。
资产保护与遗产规划公司BarthCalderonLLP律师希许柯克表示,越来越多家庭,通常是富裕家庭,将他们的房屋放置于信托中,将其用以遗产规划目的(estateplanningpurposes)。本质上来看,若一个人过世时,房屋是置于信托,该房屋可直接转移到后代。但若仅以遗嘱将房子留给后代、而非先将其置于信托,房屋将不得不需通过法庭遗嘱认证,是耗时且昂贵的过程。
数据显示,截至2021年,信托购房比例最大的湾区邮递区号,集中在最富有地区,包括阿赛顿(Atherton)、波度拉谷(PortolaValley)、柏林甘(Burlingame)。
希许柯克指出,部分类型的信托,例如土地信托,不要求财产所有在财产上填写真实姓名,从而使所有者可保护其财产免受债权人或法律诉讼。富裕业主通常受益更多,因为可能拥有多个可能成为诉讼目标的高价值房屋。
纪事报分析之信托购买数据包括圣马刁、阿拉米达、旧金山、康曲柯士达、圣他克拉拉县。截至2021年,五个县以圣马刁与旧金山的信托购买比例最大,两个县约有13.5%的房屋购买是由信托购买。
根据Redfin数据,信托购买增加不仅来自家庭买家,也能包括大量公司信托。企业投资者可如同个人或家庭投资者一样,利用信托结构买房,避免某些税收与法律效应,并且保护他们的身分。由于使用信托或其他投资工具的业主,无须在房契透露姓名,居住在公司拥有务业的租户,并不一定知道谁拥有建筑物,让他们更难通过法律追究这些业主的责任。
先前分析发现,与家族信托与身分不明的企业信托情况相似,可识别的企业投资人于过去20年有所增加,购买比例从不到2%增至近5%。若合并计算信托与可识别企业投资人的购屋比例,则从2000年3.6%增至2021年近14%。
