自2022年1月以来,伴随着通货膨胀日益加剧,美联储的两次大幅度加息,房贷利率已一路攀升至近3年来的新高。截止到5月5日,30年期平均房贷利率已上涨到5.27%,15年期为4.52%。

(数据来源:FreddieMac房地美)●在这样的经济大环境里,房市供不应求的市场关系发生了逆转吗?今天就来跟大家分析一下市场动态。

全美房产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)在4月中发布了最新“房产经纪人信心指数调查报告”。

来自全美50个州5万个一线房产经纪人接受了采访,提供了近期各地房产交易的一手数据,最新数据显示:在房源供给端,2022年3月全美有95万套房屋在售,比2月增长了11%,但相较于去年同期,仍然低了9.5%。

目前全美市场上的平均库存量(MOI:MonthsofInventory)仅为两个月,也就是说如果现在开始不再有新房源上市,市场上所有的房源会在2个月内全部卖光。

理论上,要达到完全供需平衡的完美状态下,市场库存量应该是6个月。

蓝色的州表示进入市场卖房的卖家流量弱,黄色的州为流量稳定,灰色为非常弱目前卖家少的原因可能是:认为房贷利率升高降低了买房者的热情,房子在这时上市不能卖出好价钱,所以最近不准备出手。

还有一些卖家在等待夏季卖房旺季的到来,同时观望市场变化。

再来看需求端,经纪人们对买家进入市场还是持有非常乐观的态度,如下图可见,全美绝大部分的州买家还是会活跃的进入市场(数据来源:NAR房产经纪人信心指数调查——买家流量指数)据经纪人们反映,近期买房仍会有激烈的竞争,平均每套在售房源收到了约4.8个offer,这个数据在房市火爆的去年同期也是4.8。

87%的房源在一个月内被售出,去年同期的数据是83%。57%的买家进行了加价买房,去年同期的数据是48%。

房源在市场上平均停留17天,去年同期是18天。

房贷利率的升高,的确让一部分买家选择观望,但是供不应求的市场关系决定了房市依旧是“卖方市场”。

另外,在新房建造上,全球性的建材短缺和美国本土建筑业劳动力匮乏没有得到缓解,新建房permit的等待时间仍然非常长。所以,来自新房建商的房源供给目前仍非常有限。

房市供不应求的现状在目前没有得到逆转,只得到了一些缓解。

2022年房价会大跌吗?纵观历史上房价大跌,房市崩盘只会出现在市场上房源高度过剩,而需求端却兴趣索然的市场里。

例如2008-2010年间次贷危机引发的房市危机。当年,很多信用分数低,收入不理想的人零首付贷款买了房,在经济萧条失业潮到来时,他们根本无法负担月供,房子被银行收回,大量的断供法拍房(Foreclosure)流向了市场,导致房市严重的供过于求,房价大跌。

但2022年,市场上的房源还是很有限,还没买到房的买家没有离场,新买家仍在进入市场,只是更加谨慎。

再加上,有了2008年的前车之鉴,房屋贷款方近年对贷款人资质的审核非常严格,这就大大降低了贷款人的断供风险,因此现在不会出现大量法拍房源流向市场。

而且由于这几年房价的飙升,房主手里房子的资产净值空前的高,如果一旦家庭财务出现状况,也能立即以不错的价钱卖房,所以现在在卖家一方,没有任何低价抛售房屋的理由。

在竞争激烈的南加市场,目前房源库存仍然非常低。大洛杉矶地区的房源库存量约为1.7个月左右,而热门地区河滨、圣地亚哥的房源库存量更是只有1.4-1.5个月。

市场上,外州迁入者,投资者,本地买家还在同时竞争南加热门地区的一套房。

只要供小于求这种市场状况持续,房价依然会继续上涨,但上涨的速度可能减慢。

2022年还是买房好时机吗?买房没有最好的时机,只有对的时机。

如果你是投资买房者,你需不断评估投资房的现金流,资产回报率,买房地域的升职潜力和投资周期。

而如果你是刚需买房者,也不妨再次审视自己的财务状况:1目前债务情况2你准备好了5%-20%的首付,你也需要知道更低的首付意味着额外的保险费用3你准备好了大概占总房价1-3%的过户费用4你储备了等同于至少3个月家庭收入的应急资金。

5选择最合适的贷款利率,例如更优惠的5/1或7/1ARM等。

如果以上这些你已经全部准备就绪,那么你看房选房的节奏就不应该被打乱,根据自己的实际情况,选择合适的买房时间点。