不论家里有娃没娃,在买房这件事儿上,学区房永远备受关注,毕竟学区好坏会直接影响房价。
今天咱们就来聊聊关于学区的几个误区。
误区1:城市名=学区名同一个邮编=同一个学区以南加州地区为例,Irvine是大家喜欢的热门居住城市,它也有不少优秀的学校。
但是,并不是房子地址里带有“Irvine”字眼就等于都在Irvine的好学区,例如新的公寓MDLIrvine,zipcode是92614,但是它周边的校区却都在3-4分左右。
另外,不少买家买房时以邮编作为单位,但其实同邮编也未必是同学区。以Irvine为例:尽管邮编都是92618,但是相同到邮编也属于不同的校区。
如果以孩子上学为目的买学区房,一定要具体到每一个房屋的地址,查询所在的学区。
新建房尤其要注意,可能会出现还没有划分学区的不确定性。
另外,有些好学校除了要求是本学区学生,还会有其它附加条件(比如考试选拔等)。如果房源网站上出现以下字眼,一定要进一步确定。
误区2:学校总评分=学业表现分大家在房源网站上看到的10分制学校评分,来自一个叫GreatSchools.org的网站。
2018年以前,网站的唯一评分标准就是标准化考试成绩。10分学校意味着,和本州其它公立学校横向相比,该校通过标准化考试学生的百分比非常高,高于某一条线(随便举个例子,比如80%)。
但从2018年开始,评分标准不再是传统意义上的考试成绩好、学生表现优秀,而加入了例如家庭收入、学生进步程度等其它多种因素,这些一起算到总评分里,总分不再等于学业表现分。
看来,买房时greatschool的分数可以参考,但如果真要为家里娃儿上学做准备,单看总评分远远不够。
误区3:相同分数的学校都一样,没有差别以尔湾著名的校区为例子:下面两所小学都是9分学校,但各项标准化考试成绩都有接近10%的差距。
如果想了解一所学校的“学业表现”分,可以到这个网站查询:https://www.niche.com/那如果“学业表现”分相同,就等于师资和教学能力相同吗?其实未必...以这两个学区为例,总评分都是9分,但实际上,它们通过率还是有差别:这是LakesideMiddleSchool的:图片这是RanchoSanJoaquinMiddle的:图片看来这两所学校虽然学业表现分数完全相同,但标准化考试成绩还是有不同的,尤其是数学表现。
误区4:学校分数高就万事大吉公立学校的高中由于直接和考大学挂钩,非常受家长关注。咱们刚才说的,都是州内互相比较,但要想和全国优秀高中较量,那就还得看学校学生在下面三个维度的成绩水平。
以下三点都可以在学校官网查询:01学生SAT成绩:“美国高考”分数SAT相当于美国的高考,历来是高中升大学必须提供的成绩(近两年由于疫情,少数大学取消SAT成绩)。
02大学升学比率:毕业生考取大学的比率虽然每个学校的统计方式略有不同(有些统计录取率、有些是报到率),但还是能横向对比,是一个重要参考标准。
03AP课程情况AP课程是美国大学预备课程,对师资要求较高。AP课程开设的多,往往代表学校实力强。
自2022年1月以来,伴随着通货膨胀日益加剧,美联储的两次大幅度加息,房贷利率已一路攀升至近3年来的新高。截止到5月5日,30年期平均房贷利率已上涨到5.27%,15年期为4.52%。
(数据来源:FreddieMac房地美)●在这样的经济大环境里,房市供不应求的市场关系发生了逆转吗?今天就来跟大家分析一下市场动态。
全美房产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)在4月中发布了最新“房产经纪人信心指数调查报告”。
来自全美50个州5万个一线房产经纪人接受了采访,提供了近期各地房产交易的一手数据,最新数据显示:在房源供给端,2022年3月全美有95万套房屋在售,比2月增长了11%,但相较于去年同期,仍然低了9.5%。
目前全美市场上的平均库存量(MOI:MonthsofInventory)仅为两个月,也就是说如果现在开始不再有新房源上市,市场上所有的房源会在2个月内全部卖光。
理论上,要达到完全供需平衡的完美状态下,市场库存量应该是6个月。
蓝色的州表示进入市场卖房的卖家流量弱,黄色的州为流量稳定,灰色为非常弱目前卖家少的原因可能是:认为房贷利率升高降低了买房者的热情,房子在这时上市不能卖出好价钱,所以最近不准备出手。
还有一些卖家在等待夏季卖房旺季的到来,同时观望市场变化。
再来看需求端,经纪人们对买家进入市场还是持有非常乐观的态度,如下图可见,全美绝大部分的州买家还是会活跃的进入市场(数据来源:NAR房产经纪人信心指数调查——买家流量指数)据经纪人们反映,近期买房仍会有激烈的竞争,平均每套在售房源收到了约4.8个offer,这个数据在房市火爆的去年同期也是4.8。
87%的房源在一个月内被售出,去年同期的数据是83%。57%的买家进行了加价买房,去年同期的数据是48%。
房源在市场上平均停留17天,去年同期是18天。
房贷利率的升高,的确让一部分买家选择观望,但是供不应求的市场关系决定了房市依旧是“卖方市场”。
另外,在新房建造上,全球性的建材短缺和美国本土建筑业劳动力匮乏没有得到缓解,新建房permit的等待时间仍然非常长。所以,来自新房建商的房源供给目前仍非常有限。
房市供不应求的现状在目前没有得到逆转,只得到了一些缓解。
2022年房价会大跌吗?纵观历史上房价大跌,房市崩盘只会出现在市场上房源高度过剩,而需求端却兴趣索然的市场里。
例如2008-2010年间次贷危机引发的房市危机。当年,很多信用分数低,收入不理想的人零首付贷款买了房,在经济萧条失业潮到来时,他们根本无法负担月供,房子被银行收回,大量的断供法拍房(Foreclosure)流向了市场,导致房市严重的供过于求,房价大跌。
但2022年,市场上的房源还是很有限,还没买到房的买家没有离场,新买家仍在进入市场,只是更加谨慎。
再加上,有了2008年的前车之鉴,房屋贷款方近年对贷款人资质的审核非常严格,这就大大降低了贷款人的断供风险,因此现在不会出现大量法拍房源流向市场。
而且由于这几年房价的飙升,房主手里房子的资产净值空前的高,如果一旦家庭财务出现状况,也能立即以不错的价钱卖房,所以现在在卖家一方,没有任何低价抛售房屋的理由。
在竞争激烈的南加市场,目前房源库存仍然非常低。大洛杉矶地区的房源库存量约为1.7个月左右,而热门地区河滨、圣地亚哥的房源库存量更是只有1.4-1.5个月。
市场上,外州迁入者,投资者,本地买家还在同时竞争南加热门地区的一套房。
只要供小于求这种市场状况持续,房价依然会继续上涨,但上涨的速度可能减慢。
2022年还是买房好时机吗?买房没有最好的时机,只有对的时机。
如果你是投资买房者,你需不断评估投资房的现金流,资产回报率,买房地域的升职潜力和投资周期。
而如果你是刚需买房者,也不妨再次审视自己的财务状况:1目前债务情况2你准备好了5%-20%的首付,你也需要知道更低的首付意味着额外的保险费用3你准备好了大概占总房价1-3%的过户费用4你储备了等同于至少3个月家庭收入的应急资金。
5选择最合适的贷款利率,例如更优惠的5/1或7/1ARM等。
如果以上这些你已经全部准备就绪,那么你看房选房的节奏就不应该被打乱,根据自己的实际情况,选择合适的买房时间点。
