《家住美国》6月10日报道,据《CNBC》网站消息,今年一季度以来,美国房主们的住房继续增值。房主们赚了很多钱,而且还在继续。两年来房价的快速上涨将全国的集体住房净值推到了新高。
根据美国抵押贷款软件和分析公司BlackKnight的一项新分析,美国房屋抵押贷款持有人在今年第一季度增加了前所未有的1.2万亿美元的净值。这是该公司自2005年开始跟踪这一数字以来最大的季度增长。这个数据是2006年上一个峰值的两倍。这意味着每个房主的平均净值增加了207000美元。
但是,房价上涨的另一面是,潜在买家的价格越来越高。抵押贷款利率也在急剧上升,使一些人更难拥有住房。
BlackKnight数据分析公司总裁本·格拉博斯克(BenGraboske)表示:“这确实是一个两难的局面,对于那些想买房的人来说,这一点变得越来越具有挑战性,但同时对那些已经拥有住房并在过去几年中看到其住房财富大幅增长的人来说,这也是一个福音。
这可能是所有可能的市场中最好的市场,也可能是最差的市场,这取决于你的位置和角度。”然而,与此同时,房地产市场正显示出轻微的降温迹象。根据BlackKnight公司4月份的测算,美国房价同比上涨19.9%,低于3月份20.4%的涨幅。增长放缓可能是利率上升影响的早期迹象。
格拉博斯克说:“4月份的下降更可能是2021年底和2022年初利率首次开始上升时温和加息导致的减速迹象。2022年3月和4月的利率峰值需要时间才能在重复销售指数中体现出来。”从历史上看,利率上升后房价开始降温,但当前市场的供应量仍然低得可怜。活跃的上市房源比大流行前水平低67%,比典型的春季上市房源少约820000套。
如果考虑到目前的市场状况,美国房主不太可能卖掉自己的房子,而更可能利用其中的部分巨额资产进行装修。现在,房屋净值信贷额度更为可取,因为业主可能不想将第一笔抵押贷款再融资到更高的利率,甚至不想提取现金。
哈佛大学住房联合中心最近的一份报告预测,今年家庭装修支出将增长近14%。
该中心重塑期货项目研究员索菲亚·韦丁(SophiaWedeen)表示:“创纪录的房价上涨、稳定的房屋销售和高收入都有助于我国主要的大都会区,尤其是南部和西部的都会区进行更强的重塑活动。”
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《家住美国》6月8日报道,据《CNBC》网站6月6日消息,从年初以来,美国已经进入了加息周期,对于房贷也是如此,美国人现在贷款买房的压力在逐日增大。
无疑,当利率上升时,一些美国购房者通常会探讨浮动利率抵押贷款对他们是否有意义。
与传统的30年期固定利率抵押贷款相比,浮动利率贷款的吸引力在于其较低的初始利率。然而,随着时间的推移,这一比率可能会发生变化,有时对客户不利。
纽约创意金融概念公司(CreativefinancialConcepts)计划总监、注册理财规划师戴维·门德斯(DavidMendels)表示:“就利率上涨的幅度和速度而言,各家银行的具体条款存在很大差异。”。
戴维·门德斯(DavidMendels)说:“没人能预测利率会有什么变化,但有一件事是明确的——未来一段时期利率上升的空间要比下降的空间大得多。”从历史角度来看,尽管美国目前的利率仍然很低,但在住房市场已经对购房者的负担能力构成挑战的情况下,利率普遍在上升,已经形成了负担。据美国在线地产交易网站《www.realtor.com》数据显示,美国房屋的平均标价为447000美元,比一年前上涨了17.6%。
圣路易斯联邦储备银行(FederalReserveBankofSt.Louis)的数据显示,美国30年期抵押贷款的平均固定利率为5.09%,高于11月份的3%,为2018年以来的最高水平。
据抵美国押贷款银行家协会(MortgageBankersAssociation)统计,截至5月底,在全美国的贷款产品中,约9.4%的抵押贷款为浮动利率贷款。这比本月早些时候(10.8%)有所下降,但1月份高于3.1%。
有了这些抵押贷款,初始利率在一定时间内是固定的。在此之后,利率可能上升或下降,或保持不变。这种不确定性使得浮动利率贷款比固定利率抵押贷款更具风险。有关专家指出,除了知道利率何时开始变化以及变化的频率外,客户还应要知道调整的幅度和最高利率。
孟德尔建议说:“不要只考虑今后的理论增长1%或2%,还要考虑到能应付最大幅度的增长吗?”通盘考虑到浮动利率的风险后,才是安全使用这种产品的可行之道。
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