《家住美国》6月2日报道,据《财富杂志》5月28日报道,近期,穆迪分析公司(Moody'sAnalytics)首席经济学家马克·赞迪(MarkZandi)接受美国《财富》杂志采访,美国地产已经正式从房地产繁荣转变为“房地产调整”4月和5月的房地产数据显示,美国房地产市场正在走软。新屋销售下降19%,至2020年4月以来的最低水平。Redfin报告称,过去一个月,19%的房源降价。库存快速增长,而抵押贷款申请和现房销售也在下降。

这种下降不是季节性的结果,也不是一两个月的疲软。赞迪说,这是一个轨迹翻转:面对急剧飙升的抵押贷款利率,需求正在迅速回落。

赞迪说:“房地产市场已经见顶......一切都表明房地产市场正在迅速调整。就房屋销售而言,它们正在急剧下降。住房需求正在快速下降。房价增长很快趋于平稳;我们将看到许多市场的在慢慢下降。”赞迪说说,与股市调整不同,股市调整意味着股市跌幅超过10%,“住房调整”意味着房地产繁荣的结束,以及一些地区市场房价下跌时期的开始。他预计,未来12个月,房价同比将是零增长,如果这能实现,那将是自2012年以来最糟糕的12个月。这对房地产经纪人和经纪人来说也是一种打击,他们在过去一年中目睹了房价飙升19.8%。

这一切都是出于设计。美联储有国会的双重授权:保持低失业率和低通货膨胀率。当然,失业率为3.6%,最新CPI数据为8.3%,很明显,美联储将注意力转移到了通货膨胀上。在美联储看来,如果能够结束房地产繁荣,就可以减缓整体价格增长。这就是为什么美联储以更高的抵押贷款利率冲击房地产市场。赞迪认为,这无疑是历史上“估值过高”的住房市场。

但是赞迪还表示,美联储不会仅仅因为房屋销售放缓而心平气和。它还希望房屋建设放缓。尽管今年每股房屋建设达到了2006年以来的最高水平,给从木材到钢铁的所有建筑材料都带来了上涨压力。赞迪表示,如果在通胀得到遏制之前,房地产市场重新升温,美联储只会推高抵押贷款利率。过去五个月,30年期固定抵押贷款平均利率已经从3.11%飙升至5.1%。

需要明确的是,赞迪并没有看到2008年风格的房屋破产或丧失抵押品赎回权危机。虽然抵押贷款利率的飙升将住房市场推到了可承受的上限,但我们没有上次困扰我们的信贷问题。与2008年金融危机爆发前相比,房主的经济状况有所好转。赞迪说,这一次,我们也没有广泛的次级抵押贷款。此外,他表示,如果全国房价真的开始暴跌,美联储随时都可以放松抵押贷款利率。

尽管如此,赞迪说,美国一些地区的房地产市场历史上已经“高估”,未来一年房价可能会下降5%-10%。赞迪说,如果衰退真的到来,这些市场的价格下跌幅度可能会增长到10%至20%。

图片在全国最大的392个房地产市场中,96%的房价相对于当地收入所能支撑的水平被“高估”。这是穆迪对美国房地产市场的专有分析结果。在这392个市场中,149个被高估了至少25%。这包括博伊西(Boise),那里的房价比穆迪所说的经济基本面支持率高出73%。

赞迪表示,博伊西和凤凰城等极度“高估”的房地产市场在未来一年面临房价下跌的最大风险。整个西部山区、西南部、老南部、卡罗莱纳州、佛罗里达州和德克萨斯州的众多市场也是如此。

但是迪赞最后表示,他认为全美国国房价不会下跌,这是通胀增长快于美国房价的经济原因。

赞迪最后说:“通货膨胀率仍将为正。如果通货膨胀率为8%,而房价毫无起色,那么实际房价将下降8%。现在房价已经高估,我们将进入一个收入增长和通货膨胀都超过房价增长的时期。”

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