《家住美国》6月1日报道,据美国《www.turbafiscus.com》网站消息,尽管美国地产经历了价格和房贷利率的双重飙升,但是国际投资者依然对美国商业地产的热情不减。
据4月中旬发布的《外国房地产投资者协会(AFIRE)2022年国际投资者调查报告》(TheAssociationofForeigninvestorsinrealestate(AFIRE)2022InternationalInvestorSurveyReport)显示,美国商业房地产市场在短期和长期内继续被全球投资者视为极具吸引力。
约75%的人计划在来年增加活动量,25%的人预计会大幅增加活动量。
据上述报告显示,2022年以后,约80%的投资者预计在未来三到五年内增加在美国的商业地产投资。这些是对20多个国家约175个组织的年度调查的主要结果。世邦魏理仕(CBRE)和荷兰合作伙伴集团(HollandPartnerGroup)担任该研究的承销商,该研究于2月份由AFIRE和普华永道进行调研并写出报告。
据了解,该份报告详细调研了美国的一二线城市,包括纽约、洛杉矶、旧金山、达拉斯、亚特兰大等地。其中,亚特兰大是受访者最青睐未来房地产投资的城市(37%的受访者表示这是他们的首选目的地)。亚特兰大在美国以外的城市尤其受欢迎。奥斯汀和波士顿并列第二。达拉斯位居第四,其次是西雅图、纽约、夏洛特、洛杉矶、丹佛、罗利、哥伦比亚特区、凤凰城和旧金山市。
但是,如果按照优先次序,推动美国房地产投资的因素现在并不乐观。包括可用资产的质量、投资组合多样化的能力、投资收益和经商的便利性。尤其是美国的通货膨胀、利率波动和不确定的回归趋势是那些希望投资美国房地产的人最担心的问题。
根据该报告,多户家庭可能是最受欢迎的资产类别,其次是生命科学、工业、自我存储和医疗。高级住宅、基础设施、酒店和零售业,这些行业最有可能看到与过去相同的投资水平。
对于德克萨斯州北部的人来说,多户型居于首位尤为明显。据美国人口普查局估计,2021,达拉斯沃思堡-阿灵顿MSA的人口增长率居全国首位,新增居民97000多人。这一增长让我想起了1989年电影《梦的领域》中的一句流行的话:“如果你建造了它,它们就会来。”尽管如此,似乎我们的建造速度还不够快。
此外,毫不奇怪,达拉斯沃思堡的工业市场在建筑、租金和吸收方面继续创下纪录。在物流和电子商务需求的带动下,租户在何时何地需要可用空间的竞争依然激烈。
美国商业领袖雷·克罗克(RayKroc)说得恰到好处:“取得重大成功的两个最重要的要求是:第一,在正确的时间出现在正确的地点,第二,要立即采取行动。”
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《家住美国》6月2日报道,据《财富杂志》5月28日报道,近期,穆迪分析公司(Moody'sAnalytics)首席经济学家马克·赞迪(MarkZandi)接受美国《财富》杂志采访,美国地产已经正式从房地产繁荣转变为“房地产调整”4月和5月的房地产数据显示,美国房地产市场正在走软。新屋销售下降19%,至2020年4月以来的最低水平。Redfin报告称,过去一个月,19%的房源降价。库存快速增长,而抵押贷款申请和现房销售也在下降。
这种下降不是季节性的结果,也不是一两个月的疲软。赞迪说,这是一个轨迹翻转:面对急剧飙升的抵押贷款利率,需求正在迅速回落。
赞迪说:“房地产市场已经见顶......一切都表明房地产市场正在迅速调整。就房屋销售而言,它们正在急剧下降。住房需求正在快速下降。房价增长很快趋于平稳;我们将看到许多市场的在慢慢下降。”赞迪说说,与股市调整不同,股市调整意味着股市跌幅超过10%,“住房调整”意味着房地产繁荣的结束,以及一些地区市场房价下跌时期的开始。他预计,未来12个月,房价同比将是零增长,如果这能实现,那将是自2012年以来最糟糕的12个月。这对房地产经纪人和经纪人来说也是一种打击,他们在过去一年中目睹了房价飙升19.8%。
这一切都是出于设计。美联储有国会的双重授权:保持低失业率和低通货膨胀率。当然,失业率为3.6%,最新CPI数据为8.3%,很明显,美联储将注意力转移到了通货膨胀上。在美联储看来,如果能够结束房地产繁荣,就可以减缓整体价格增长。这就是为什么美联储以更高的抵押贷款利率冲击房地产市场。赞迪认为,这无疑是历史上“估值过高”的住房市场。
但是赞迪还表示,美联储不会仅仅因为房屋销售放缓而心平气和。它还希望房屋建设放缓。尽管今年每股房屋建设达到了2006年以来的最高水平,给从木材到钢铁的所有建筑材料都带来了上涨压力。赞迪表示,如果在通胀得到遏制之前,房地产市场重新升温,美联储只会推高抵押贷款利率。过去五个月,30年期固定抵押贷款平均利率已经从3.11%飙升至5.1%。
需要明确的是,赞迪并没有看到2008年风格的房屋破产或丧失抵押品赎回权危机。虽然抵押贷款利率的飙升将住房市场推到了可承受的上限,但我们没有上次困扰我们的信贷问题。与2008年金融危机爆发前相比,房主的经济状况有所好转。赞迪说,这一次,我们也没有广泛的次级抵押贷款。此外,他表示,如果全国房价真的开始暴跌,美联储随时都可以放松抵押贷款利率。
尽管如此,赞迪说,美国一些地区的房地产市场历史上已经“高估”,未来一年房价可能会下降5%-10%。赞迪说,如果衰退真的到来,这些市场的价格下跌幅度可能会增长到10%至20%。
图片在全国最大的392个房地产市场中,96%的房价相对于当地收入所能支撑的水平被“高估”。这是穆迪对美国房地产市场的专有分析结果。在这392个市场中,149个被高估了至少25%。这包括博伊西(Boise),那里的房价比穆迪所说的经济基本面支持率高出73%。
赞迪表示,博伊西和凤凰城等极度“高估”的房地产市场在未来一年面临房价下跌的最大风险。整个西部山区、西南部、老南部、卡罗莱纳州、佛罗里达州和德克萨斯州的众多市场也是如此。
但是迪赞最后表示,他认为全美国国房价不会下跌,这是通胀增长快于美国房价的经济原因。
赞迪最后说:“通货膨胀率仍将为正。如果通货膨胀率为8%,而房价毫无起色,那么实际房价将下降8%。现在房价已经高估,我们将进入一个收入增长和通货膨胀都超过房价增长的时期。”
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