价格是决定交易的首要因素,所以,定价的合理与否将直接关系到交易的成功与否。
定价的首要原则就是不要高于市场价,很多卖家觉得自己手握好房源而抬高房价,殊不知这样反而会促进周围条件相当但定价较低的房产的交易达成,反倒是为别人做了交易,这是因为一般买家在决定买房时都会对邻近区域的房源进行考察,一旦发觉有类似但是定价较低的房子,出于节约预算的考虑一定会选择后者。
2注重对自己房产的形象包装。卖家可以请staging(房屋软装设计公司)的专业房屋设计师,在家中摆一些好看的家具,提升房屋整体的设计感。同时也可以请一个专业的房子摄影师,为自己的房子拍摄好看的照片,并进行后期处理,
让自己房屋能够得到完美的呈现。对于买家而言,多数是通过网路进行房屋查看的,照片决定了他们对一个房屋的第一印象,因此照片拍的好,绝对是胜利的第一步。有的可能房子很好,但照片却呈现得很差,照片拍得很差,往往会导致买家直接跳过房子,而去寻找看上去更好的房子,也就是形象包装得更好的房子。
3卖房前,一定要及时对房屋记忆体在的问题进行维修,尤其是地基,空调,屋顶这些买家最重视的东西。如果不及时维修这些问题,一旦在买家买房验房时发现,就很容易导致其放弃交易,退房。这样不仅房子会重新回到市场上,而且还会多了一个房子被人买后退回来的记录。这样的记录存在无疑会让后继的购买者对这个房子的印象大打折扣,而产生犹疑,不利于房屋的出售。
4针对价值较高的房子,例如80万以上的房子,如果房子内在条件太差,比如墙四处都很脏,地板都翘起来了,一定要及时请人重新刷漆,并维修房子破损的地方。千万不要简单地认为,只要房子比市场价低就能很快转手卖出去,会有很多人会喜欢重新装修房屋,装修成自己喜欢的风格。一般从购买者心理出发,越是花高价购得房屋的买主,装修意愿就越弱,因为相对来说这样的购买者都比较忙,没有多多余的时间来装修,多数是希望购得以后能够直接入住。
及时促成交易。如果买家出的offer是你愿意接受的价格,尽量就第一时间接受。市场上有很多例子,比如卖家房子挂35万,买家还价34万5,卖家34万5,可以卖,但他想先试探买家心里。觉得也许买家很喜欢他的房子,卖家就先说不行,就35万卖,如果买家说不行,一定要34万5买,他就卖。
殊不知,买家那边以为卖家拒绝了就是拒绝了,不会再试第二次了,直接就转身去买别的房子了,到这个时候后悔就来不及了。有时候交易的成功和失败就在你犹豫和试探的这一念之间。就因为这样就会导致你错过了卖房的好时机,也许下一个想出价买房的客户要等半年才有。让房子白白在市场上挂半年,还要多交半年地税,一般房子挂半年或者半年以上,很难再以原价卖出去了,这样一来,一时的捂价是得不偿失的。
6卖房时还要注意房屋的干净整洁。如果房子还没收拾干净,那就延缓出售时间,千万不要因为急著出售而忽略卫生问题,这样反而会导致房子卖的更慢。不要堆积太多的杂物,会让整个房屋看起来显得局促。不仅要注重房屋内部佈置的乾淨整洁,房子的前后院落还有地下车库这些地方也要多加注意。也让看房的人看到房主对房屋的爱护程度从而提升对房屋的印象。促成交易的达成。美国房产系统会记录房子已经挂在市场上多久了,挂在市场上的天数越多,越会导致买家犹豫看房和买房。所以无论什么情况下,卖家都要让待售房屋保持最好状态。
7买家来看房时,最好不要留人在家,给买家一个更自由的看房空间。房主卖房时如果在家,买家有时会觉得多看几眼房子,或者逗留太久引起房主不便,一般就匆匆看几眼就走,而草率的看房是不利于交易的达成的。所以,一定要给买家一个更舒适的看房环境,让他们能够觉得comfortable,多看几眼房子,然后再做决定。
8如果有宠物留在家里,一定要关好在笼子里,避免引起看房人恐慌。如果可以,最好也不要把宠物留在家里,狗狗和猫猫虽然可爱,但也不排除买房者当中有不喜欢猫狗或者有过敏的人群。对于这部分人来说,即便是猫狗都被关在笼子里,他们也会心怀芥蒂,导致无法专心看房,即使房子再好也无法对他们再形成吸引了,只想早点离开房子。
图片美国的卖房流程和中国存在很大的不同,面对的买家和需求也更多样化,只有充分了解到这些知识进行针对性的准备工作,对需要注意的事项引起重视,掌握了这些,才能以备不时之需,提升自己房屋在市场上的竞争力,促成交易的达成,实现投资的目的。
有时因为其他原因,夫妻双方A和B只有一个人申请贷款买房(假设是A),但是银行存款单上只有B的名字,在这种情况下,投资房(InvestmentProperty)是不可以直接使用该银行帐户用来付头款和closingcost的,因为投资房(InvestmentProperty)贷款不允许使用非贷款人的资金。如果是购买自住屋,那么需要把只有B的银行的帐户里的资金转到有A名字的帐户里,且做好转账记录,才可以使用。
有时买投资房,申请人想通过把B的银行帐户临时加上A的名字的方法来规避上文提到的要求,但是银行往往会认为这是特意而为之而通不过审核。所以,尤其是购买投资房时,最好1-2个月把资金(主要是头款)准备充分且存入贷款人的帐户里。图片二.无贷款(free&clear)房产在填写申请资料的时候,有些申请人认为无贷款的房产不需要告诉银行,
但是实际上只要是在名下的房产,无论有没有贷款,都需要填写进去,因为无贷款房产的地税(tax)和保险(homeinsurance)也要算在支出收入比(Debt-to-IncomeRatio)里。
银行都有很强大的侦测系统可以查出申请人没有提交的房产资料。有的申请人直到贷款快close的时候才被银行查出未,往往导致未能按时close而lock过期或者买房合同(contract)过期而弄的措手不及。所以一开始提交申请的时候务必要准确提供房产资讯。三.房产代理佣金返还(agentrebate)有时,为了更具有竞争力,房产代理(agent)会返还一定比例的佣金(commission)来帮助客户coverclosingcost。
但是佣金(commission)返还的数额不能大于closingcost(包括escrowaccountreserve)的总和。比如说某贷款的closingcost是$5,000,那么银行不会允许佣金返还多于$5,000,因为多出来的部分会cover一部分本金,假设贷款额是$400K,成交价是$500K,多出来的$1,000银行会认为有人帮申请人多付了$1,000的头款(downpayment),换句话说,银行会认为实际的贷款房价比(Loan-to-Value)高于原来的80%(400K/500K)而变成了(400K/499K),甚至认为代理(agent)和贷款申请人(borrower)联合企图利用佣金返还来拿到低Loan-to-Value的贷款。所以,银行要么会要求两者降低佣金返还的数额,要么会提高这个贷款的Loan-to-Value。
另外,佣金返还必须经过贷款审核(underwriting)。
有时贷款申请人在贷款档(LoanDocs)要签了的时候才急急忙忙的把佣金返还的事提出来,这样会使得贷款档(LoanDocs)需要重新出,或者说银行的underwriter还要花时间重新审核佣金返还的数额和相关的disclosure,有可能导致购房协议(contract)或者利率lock过期。所以,如果有佣金返还,最好早一些或者一开始就告诉代理(broker)或者银行。
四.居住证明(Occupancy)无论是买房贷款(purchaseloan)还是重新贷款(refinance),有的借款人是按照自住屋(primaryresidence)提交申请,而有的申请人是按照投资房(investment/rentalproperty)来提交申请。在申请过程中,在很多情况下,银行往往会拒绝申请人把房子按照自住屋(primaryresidence)来申请而会强制申请人按照投资房(investment/rentalproperty)来申请,那么有的申请人就会问:我明明住在那里,银行为什么还是会拒绝(deny)我自住屋的申请呢?
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根据经验,往往有以下比较大的问题会被银行“揪住不放”而导致denial:1、无法提供任何档证明居住在此处,或者住址在各个档上相互矛盾有的申请人无论是驾照,W2,TaxReturn还是银行存单(bankstatement)上都无法显示申请人在此时此刻住在该房屋里,甚至连水电费单据(utilitybill)上的位址都显示的是过去的住址或者是亲友的住址。
唯一可能可以“证明”该申请人住在该房子里的证据可能就是做房屋估值(appraisal)的时候,appraiser去的时候该申请人在房子里等着。在这种情况下,即使申请人确实是住在该房子里,银行也无法按照自住屋来批准贷款。
2、工作单位离住房较远有的申请人工作单位距离自住屋很远(例如超过100mile),这个时候银行(lender)会认为这种距离不符合常理,一般来讲,在这种情况下,申请人会被要求提供雇主(employer)的证明信说明申请人可以在家里工作(workfromhome),或者说是需要雇主(employer)说明此员工确实是每天要通勤(commute)100多miles来上班。致命的地方在于,有的申请人的雇主嫌麻烦或者说在此事上十分不配合从而无法提供相关证明,从而导致即使工作单位远已是既成事实,贷款也会被拒(deny)的遗憾。
3、非居住合贷款人(non-occupyingco-borrower)有的房子在最初买的时候是两个人在申请贷款,但是之後因为种种原因其中一个人换了工作而搬出去在其他地方租房子或者说住到了自己拥有的其他房子里,然後,利率低的时候两个人想做重新贷款(refinance),一个人的收入不够需要用到两个人的收入提交申请,
但是银行查到另一个人实际上不住在该房子里,那么这个人在银行(lender)看来属于“非居住合贷款人(non-occupyingco-borrower)”,有的银行是不允许使用该种申请人的收入(income)的,会直接deny该贷款申请;而有的银行虽然会允许使用non-occupyingco-borrower的收入,但是会把该申请人名下的其他相关费用例如租金算到房贷总费用之中而导致收入不够。五.无法解释清楚来源的大额存款(Largedeposit)提交贷款申请的时候,
银行(lender)一般会要求提供1-2个月的完整的银行存款单(bankstatement),上面有30-60天的交易记录(transactionhistory)。一般来说,银行(lender)不会问上面的大额取款,但是对于大于$1,000的大额存款(largedeposit)是极其敏感的。通常来说,只要对这种大额存款提供合理的解释和单据就不会有问题,但是以下几种情况通常会让银行(lender)无休止的询问和纠缠下去,使得ratelock过期或者导致申请无法被批准:
1、勿提供多于一般要求的银行存单(bankstatement)银行(lender)只要求提供1-2个月的银行存单,但是申请人一不小心直接给贷款银行(lender)提供了很多个月甚至一年的交易记录(transactionhistory)。许多银行只要看到某些材料(甚至是不需要的材料)就会去问,去审核,那么银行(lender)一下子会要求提供所有的大额存款(largedeposit)的来源和解释,非常的麻烦。申请人往往被弄的措手不及,无法提供如此之多的材料而放弃,十分遗憾。
2、直接存入大量现金(cash)现金(cash)是不能够算作有效资产的。很多申请人在贷款申请的30天或60天以内往需要使用的帐户内存入了大量现金,殊不知现金在银行(lender)看来属于“不可追溯”(unsourceable)的存款而会把这一部分存款从balance里面扣除。比如说,某申请人的statement区间从11月1日到11月30日,11月1日的balance是10万,在11月19日,存入了2万现金,11月30日的balance是12万,假设没有其他存取款活动,贷款银行(lender)会不算这2万现金存款而仍然认为申请人只有10万的存款。如果说头款(downpayment)需要12万,而申请人又没有其他财产了,那么这一下子就导致贷款被拒。但是,如果说该申请人在11月1日之前就存入了该2万现金就不要紧,因为银行只要求且只会看到11月1日到11月30日的交易记录,在银行看来,这部分钱已经是“静止”的,所以balance会按12万算。
