美国各地的住房租金价格飙升。根据RedFin的分析,与一年前相比,2022年3月美国的月租金中位数增加了17%,至1,940美元。几个大都市地区的租金上涨幅度超过30%,其中许多地区超过20%的租户拖欠租金。
许多州的最后一次疫情租金援助救济金正在用尽,这迫使许多租房者搬迁或面临被驱逐的命运。
总部位于加利福尼亚的非营利组织TenantsTogether的立法主任香提‧辛格(ShantiSingh)解释说,由于多种因素,包括通货膨胀,一些大都市地区的租金价格在疫情开始平静后反弹,美国各地的租金价格飙升。美国各地普遍缺乏经济适用房。她说,还有一些政治因素,美国在往前发展,好像COVID-19疫情已经结束似的,而数百万名租房者仍在承受着疫情带来的经济影响。
“我们需要租金管制。任何房东都没有正当理由大幅提高租户的租金,除了利润。”辛格说。
她认为,政府的租金减免援助,不足以完全解决美国各地租房者的经济负担规模,并且是无条件发放给房东的。在整个疫情期间,许多房东仍在驱逐租户,或使用加租的策略达到驱逐目的。
“作为一个国家,我们在承担责任和关心租房者方面确实做得不好,我们就像——房东,拿回你的钱,没有附加条件,而且我们现在几乎不在乎了。我们只是希望每个租户都能完全恢复(经济)。”辛格说。
英国《卫报》报导,华盛顿州奥本(Auburn)市的安吉拉‧范杜森(AngelaVanDusen))住了5年的一套公寓,今年租金上涨了400美元,她的租金从每月1,295美元升至1,695美元。她说,这套公寓根本没有装修,经常需要维修,而且她经常要问好几次才能修好。
“我目前正在工作,而我的未婚夫赋闲在家处理健康问题,但现在(他)需要尽快找到工作,以便我们为(租金)涨价做好准备。”范杜森说,“在过去几个月里,我们已经用尽了我们的积蓄来跟上(涨幅),而这种上涨将使我们在不久的将来几乎不可能有备用(积蓄)。”图片图片根据美国人口普查局公布的家庭脉搏调查(HouseholdPulseSurvey)分析的数据,美国有13.4%的租房者至少拖欠了一个月的房租,超过550万租房者表示他们对支付下个月房租的能力没有信心。从1985年到2020年,美国的租金中位数上涨了149%,而同期的整体收入中位数仅增长了35%。
非裔和西班牙裔租房者受到的影响尤为严重。美国有19.9%的非裔租房者和15.5%的西班牙裔租房者报告他们拖欠房租。许多拖欠租金的人要么申请了租金援助但被拒绝,要么仍在等待答复,或者已经获得了一些援助,但仍拖欠租金。
丹‧柯尔尼(DawnKearney)是一位在内华达州拉斯维加斯独自抚养两个孙子孙女的祖母。今年她获得了续租合同。她在过去9年里住过的房子租金增加了400美元。
“这肯定会给我们作为一个家庭带来经济压力。我们别无选择,只能付钱。”科尔尼说,他现在的租金是每月1,695美元。“很明显,如果我不付钱,他们就会让其他人来付(房租)钱,而现在搬家和寻找另一个地方的成本,简直是天文数字。”图片最近几周,一些人在TikTok上制作了病毒式传播的视频,报告租金大幅上涨,以及不得不搬回父母家或承担更高租金的经济负担的影响。
随着租金价格飙升,美国许多城市对租户的驱逐已开始恢复到疫情前的水平。作为回应,一些城市制定了计划,为面临驱逐的租户提供法律咨询,一些城市正在推动租金控制措施和扩大租户权利。
华盛顿DC、纽约州、新泽西州、加州和马里兰州已有租金控制措施,而亚利桑那州、佛罗里达州、夏威夷州、伊利诺伊州、肯塔基州、新泽西州、纽约州、华盛顿州和马萨诸塞州已提出增加或扩大租金控制措施的提案。
在纽约,住房倡导者正在推动一项反驱逐法案,该法案还将赋予租户打击不合理租金上涨的合法权利,因为租金上涨通常可以用作驱逐租户的策略。为应对纽约各地租户的租金大幅上涨,该法案获得了大量的支持。
《家住美国》5月28日报道,据《财富》杂志(《www.fortune.com》)4月25日消息,近期,包括美国知名地产在线交易平台《www.Realtor.com》公司首席经济学家乔治·拉图的多位经济学家认为,即便美国房价陷入泡沫,也很难出现2008年地产崩盘的状态。
近年来,这可能是有史以来最热的房地产市场。在2021,美国房价上涨了惊人的19.2%。相比之下,在2008年房地产泡沫破裂前的几年中,12个月内的最大涨幅为14.5%。
2022年初,一些美国房地产研究公司预测,持续的房地产繁荣将失去一些动力,房价增长将放缓。但是事与愿违,今年前四个月,美国地产变得更热了,美国的住房库存比疫情之前下降了52%。
房地产市场的持续火热的让房地产经济学家们对房地产行业最可怕的词——“泡沫”开始关注,一时间,业内对于泡沫论甚嚣尘上。
《Realtor.com》公司的房地产经济学家乔治·拉图(GeorgeRatiu)4月25日在房屋上市网站上发表的一篇文章中说:“美国还没有陷入房地产泡沫,但如果房价继续以目前的速度上涨,或许正在滑向泡沫。
不仅仅是乔治.拉图是这个观点,而且越来越多的经济学家齐声猜测,如果房价增长不迅速放缓,美国地产会进入另一个巨大的地产泡沫。
3月份,美联储下属达拉斯联邦储备银行的研究人员发布了一篇题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫酝酿的迹象》的论文,给整个行业带来了冲击波。达拉斯联邦储备银行的研究人员在评估中直言不讳的认为:“美国房价再次与基本面脱节。”但即使我们处于房地产泡沫中,达拉斯联储的研究人员也不认为2008年会重演。首先,房主们现在的状况要比2008年金融危机时好得多。在2000年代房地产泡沫的鼎盛时期,美国家庭仅仅将个人可支配收入的7.2%用于偿还抵押贷款债务。截至2021第四季度,这一数字仅为3.8%。比2000年代的时期安全得多。
达拉斯联邦储备银行的研究人员写道:“从规模或宏观经济的严重性来看,预计房市调整的影响不会与2007-09年的全球金融危机相提并论。除此之外,家庭资产负债表的状况似乎更好,美国人过度借贷似乎不会助长房地产市场的繁荣。”。
从历史上看,美国房主的财务状况相当强劲。但经济学家并不担心他们。相反,他们担心的是下一批购房者由于利率上升带来的支付能力的不足。
过去几个月,抵押贷款利率迅速上升,大大增加了新借款人的抵押贷款支付。回到12月,?30年期固定抵押贷款平均利率为3.11%。按照这个利率,一个借款人将欠下每月2138美元的本金和50万美元抵押贷款的利息。以当前平均利率(5.11%)获得相同抵押贷款的借款人每月将欠下2718美元。如果汇总到30年期贷款期间,这将额外增加支付208800美元。
抵押贷款利率飙升可能是件好事。至少这是HousingWire首席分析师LoganMohtashami发出的信息。他认为房地产市场需要失去一些动力。他表示,抵押贷款利率的飙升可能会导致购房者有所退缩。有一些迹象表明,这种情况已经开始发生。
尽管利率在上升,每一家拥有公开预测模型的大型房地产研究公司都预测,未来一年房价将继续攀升。齐洛预测,未来12个月,房价将上涨14.9%。CoreLogic预测房价将小幅上涨5%,而抵押贷款银行家协会预测房价将上涨4.8%。
但是也有业内人士表示,抵押贷款利率飙升引发的经济冲击有可能导致一些地区房地产市场房价下跌。
也有房地产经纪人表示:“如果抵押贷款利率继续上升,一些市场将出现调整,销售将下降,价格也将随之下降。”。
《www.Realtor.com》的公司首席经济学家拉图在4月19日发布的家庭上市网站的文章中说。价格会在哪里下跌?拉图指出了托莱多和纽约罗切斯特等铁锈区市场。
虽然与《财富》杂志(Fortune)交谈过的房地产经济学家并没有预测房地产将出现回调或崩盘,但他们确实看到,市场正开始达到令人担忧的水平。
本月早些时候,CoreLogic公司提供了拥有约400个大都市统计区的区域市场风险评估分数。这家房地产研究公司旨在找出当地收入水平是否能够支撑地区房价。
发现了什么?CoreLogic现在认为65%的美国地区住房市场被“高估”亚利桑那州、佛罗里达州、德克萨斯州和内华达州的每个大都市统计区都贴上了“高估”的标签。尽管房屋总趋势不断上升,但是涨势步伐在逐步放缓。
