《家住美国》5月28日报道,据《财富》杂志(《www.fortune.com》)4月25日消息,近期,包括美国知名地产在线交易平台《www.Realtor.com》公司首席经济学家乔治·拉图的多位经济学家认为,即便美国房价陷入泡沫,也很难出现2008年地产崩盘的状态。
近年来,这可能是有史以来最热的房地产市场。在2021,美国房价上涨了惊人的19.2%。相比之下,在2008年房地产泡沫破裂前的几年中,12个月内的最大涨幅为14.5%。
2022年初,一些美国房地产研究公司预测,持续的房地产繁荣将失去一些动力,房价增长将放缓。但是事与愿违,今年前四个月,美国地产变得更热了,美国的住房库存比疫情之前下降了52%。
房地产市场的持续火热的让房地产经济学家们对房地产行业最可怕的词——“泡沫”开始关注,一时间,业内对于泡沫论甚嚣尘上。
《Realtor.com》公司的房地产经济学家乔治·拉图(GeorgeRatiu)4月25日在房屋上市网站上发表的一篇文章中说:“美国还没有陷入房地产泡沫,但如果房价继续以目前的速度上涨,或许正在滑向泡沫。
不仅仅是乔治.拉图是这个观点,而且越来越多的经济学家齐声猜测,如果房价增长不迅速放缓,美国地产会进入另一个巨大的地产泡沫。
3月份,美联储下属达拉斯联邦储备银行的研究人员发布了一篇题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫酝酿的迹象》的论文,给整个行业带来了冲击波。达拉斯联邦储备银行的研究人员在评估中直言不讳的认为:“美国房价再次与基本面脱节。”但即使我们处于房地产泡沫中,达拉斯联储的研究人员也不认为2008年会重演。首先,房主们现在的状况要比2008年金融危机时好得多。在2000年代房地产泡沫的鼎盛时期,美国家庭仅仅将个人可支配收入的7.2%用于偿还抵押贷款债务。截至2021第四季度,这一数字仅为3.8%。比2000年代的时期安全得多。
达拉斯联邦储备银行的研究人员写道:“从规模或宏观经济的严重性来看,预计房市调整的影响不会与2007-09年的全球金融危机相提并论。除此之外,家庭资产负债表的状况似乎更好,美国人过度借贷似乎不会助长房地产市场的繁荣。”。
从历史上看,美国房主的财务状况相当强劲。但经济学家并不担心他们。相反,他们担心的是下一批购房者由于利率上升带来的支付能力的不足。
过去几个月,抵押贷款利率迅速上升,大大增加了新借款人的抵押贷款支付。回到12月,?30年期固定抵押贷款平均利率为3.11%。按照这个利率,一个借款人将欠下每月2138美元的本金和50万美元抵押贷款的利息。以当前平均利率(5.11%)获得相同抵押贷款的借款人每月将欠下2718美元。如果汇总到30年期贷款期间,这将额外增加支付208800美元。
抵押贷款利率飙升可能是件好事。至少这是HousingWire首席分析师LoganMohtashami发出的信息。他认为房地产市场需要失去一些动力。他表示,抵押贷款利率的飙升可能会导致购房者有所退缩。有一些迹象表明,这种情况已经开始发生。
尽管利率在上升,每一家拥有公开预测模型的大型房地产研究公司都预测,未来一年房价将继续攀升。齐洛预测,未来12个月,房价将上涨14.9%。CoreLogic预测房价将小幅上涨5%,而抵押贷款银行家协会预测房价将上涨4.8%。
但是也有业内人士表示,抵押贷款利率飙升引发的经济冲击有可能导致一些地区房地产市场房价下跌。
也有房地产经纪人表示:“如果抵押贷款利率继续上升,一些市场将出现调整,销售将下降,价格也将随之下降。”。
《www.Realtor.com》的公司首席经济学家拉图在4月19日发布的家庭上市网站的文章中说。价格会在哪里下跌?拉图指出了托莱多和纽约罗切斯特等铁锈区市场。
虽然与《财富》杂志(Fortune)交谈过的房地产经济学家并没有预测房地产将出现回调或崩盘,但他们确实看到,市场正开始达到令人担忧的水平。
本月早些时候,CoreLogic公司提供了拥有约400个大都市统计区的区域市场风险评估分数。这家房地产研究公司旨在找出当地收入水平是否能够支撑地区房价。
发现了什么?CoreLogic现在认为65%的美国地区住房市场被“高估”亚利桑那州、佛罗里达州、德克萨斯州和内华达州的每个大都市统计区都贴上了“高估”的标签。尽管房屋总趋势不断上升,但是涨势步伐在逐步放缓。
房屋贷款英文Mortgage,又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议,借款人预先收到贷款款项,然后在规定的年限里分期偿还,直至全额付清为止;如果借款人未能偿还贷款,贷方有权将房子收回拍卖(Foreclosure)。
01美国房贷类型所有房贷都会包含两个部分:本金(Principal)和利息(Interest)。本金是你借入的金额,利息就是你借这笔钱所需要付出的代价(之一)。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况,选择如何支付利息。
与中国的房屋贷款不同,美国房贷没有等额本金与等额本息的分别,全部是按照等额本息来计算,基本分为两大类型:Fixed-RateMortgage:固定利率抵押贷款,比如30-YearFixed、15-YearFixed等;Adjustable-RateMortgage:浮动利率抵押贷款,简称ARM,常见有5/1ARM、7/1ARM、10/1ARM等。
固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限(TheTerm)之内,房贷利率不随市场利率变化而改变,每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择,通常同样条件下,选择还款年期越短,利率越低。但30年房贷的月供比较低,更容易负担,是大多数人的选择。
浮动利率贷款一般也是30年贷款,在开始的一段时间内利率固定不变,过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1ARM就是指,前5年是固定利率,之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1ARM、10/1ARM同理,指前7年、前10年利率固定,之后每年调整。
通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低,容易借到更高的贷款额,会比较吸引眼球,但因为之后的利率通常会升得更高,当月供还款额增加,容易导致还不起,首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。
在决定贷款之前,一定要了解更细节的信息,由于贷款的专业属于比较多,建议找到靠谱的贷款经纪进行咨询。
不过无论选择了Fixed-Rate还是ARM,将来都是可以Refinance(重新贷款)的,但要注意,Refinance的时候银行需要重新对房价估值(如果房价跌了很可能影响贷款),
并且也要重新缴纳申请贷款费用(closingcosts)。02其他房贷分类ConventionalMortgage-传统房贷:在美国,不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷,一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付,一般要求交20%首付,否则要强制购买房贷保险(PrivateMortgageInsurance);JumboMortgage-巨额房贷:传统房贷有贷款额上限限制,称之为“ConformingMortgage”,2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350,部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-ConformingLoan”或者“JumboLoan”,
要求借款人有更高的信用分数和更多的首付,利率通常也较高;FHALoan-FHA贷款:这种房贷是由联邦住房管理局(FHA)担保的买房贷款,至低首付只要3.5%,信用分较低的人士也可以申请,但要一直购买房贷保险;FHA203kLoan-FHA203k贷款:与FHA贷款类似,借贷目的可以是买房、
也可以是装修房屋,适合一些需要维修的房子,但203k贷款要求更高的信用分数,而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。VALoan-军人购房贷款:这是由美国退伍军人事务部(VA)担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款,有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。USDALoan-USDA购房贷款:这是由美国农业部(USDA)担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠,但要一直购买房贷保险。
SecondMortgage-二次抵押贷款/第二按揭:如果你付首期较多,或者已经还款一段时间,拥有一定房屋净值资产(HomeEquity),那可以将房子再次抵押给银行,申请HomeEquityLoan(房屋净值贷款),将净值部分的金额借出用于其他个人用途。
