投资美国房产前,无论您是要自住或出租,投资收益的问题,都是摆在买家面前的首要问题。买房时遇到以下这些问题,将直接影响投资收益,建议您不要纠结!
第一、房子的位置买房最重要的是:Location!这句话在世界任何地方都适用。位置会影响房子的升值空间,好的位置具有天然保值增值功能。以下靠近这些位置的房子,不管多便宜或者多漂亮,都要避开。
不安全区域的房子面临主街的房子位于加油站/高速路/铁路/地铁边的房子水淹区的房子邻居很吵或院落荒凉的房子社区里最豪华、最贵的房子周边配套不完善的房子前面4条很容易理解,这样的房子会带来不利因素。
如何理解邻居的院落荒凉,因为这意味着房子在空置,或者没有很好的社区管理,或者证明这个社区本身就不吸引人。
社区里最贵的房子不能买?房子价格很高,却未必有很高的租金,回报率低。再售也很难卖到理想的价格。建议选择社区中间价格甚至偏低的房子。如果周边多数房价比较高,房子自带增值空间。如果保养维护得当,升级好,再售就可获得较好的收益。
社区周边配套不完善的房子不建议购买。如果遇到的是新房,也意味着会有房产附加税Mello-Roos,这一点要特别注意。
买房要注意周边的配套,上学、购物、娱乐、运动健身,高速路是否建好,通勤时间,空置率的预测,都是需要考虑的问题。
第二、房子本身如果房子本身存在问题,有的买家觉得没关系,房子本身的问题可以通过装修、改建来解决。重新装修给房子升级,再出售时有更多的卖点。
事实上,没有那么简单,首先装修改建需要获得批准,有的房子则不允许改建。即便批准了改建或装修方案,装修的人工贵,周期长,保险和税却要如期支付等,都需要事前预知。
因此,遇到以下问题的房产,建议避开。
结构不合理的房子
由于房价及房贷利率同步上扬,让许多想要购屋置产者望屋兴叹;“华尔街日报”(WSJ)报导,现在许多新建屋的买家来自口袋够深的投资客,这些投资者或租屋商买下新屋之后,再将其租给一般民众。
地产咨询商JohnBurns及全国租房协会(NRHC)的数据显示,用于出租的投资者在去年第四季购买的房屋中,超过25%为新屋,而在2019年第三季,此数字只有3%。
政府的数据则显示,今年2月兴建中的新屋总共79万9000户,较去年同期多28%;地产研究咨询商Zelman&Associates则指出,大型投资者为进场购买用于出租的新屋,已准备高达890亿元的资金,但目前只动用约25%。
这些数据表明,虽然目前新建屋的买家绝大多数依然来自个人或家庭,但投资客的比率可能会逐渐上升,尤其是随着房贷利率走扬,让购屋的门槛愈来愈高。
房地美(FreddieMac)的数据显示,“30年期固定利率房屋抵押贷款”(30-yearfixedmortgage)平均利率在本月7日来到4.72%,远高于去年同期的2.97%。
抵押贷款银行协会(MBA)的数据则显示,4月前七天的房贷申请量较去年同期骤减41%;显示现在要进场房市的难度愈来愈高。
对不少建商而言,直接将新建屋成批的卖给资金雄厚的投资者,是快速获利的省事方法;故现在已有建商表示,要把新建屋全数卖给这些用于出租的投资者。
部分投资机构主张,他们大举买入房屋、用于出租之后,可以让许多无法负担房价的家庭住到他们心目中的理想社区,也能提供一种更为踏实的感觉。
全美房屋建筑商协会(NAHB)首席经济学者狄兹(RobertDietz)就表示,现在对建商来说,将新屋卖给用于出租的投资者变得更有吸引力,“尤其是那些专门将房屋租给刚进入市场买家”,因为房屋的潜在需求依然够高,针对个别家庭出租房屋的市场还能强劲一段时间。
