现在美国房产的投资价值比较高,很多人在美国买了第一套房子后还会再买第二套,大家都知道在国内,第一套房和第二套房政府在政策上是区别对待的,那么在美国会不会也是这样呢?答案是yes,下面就给大家详细讲解在美国买房,第一套和第二套政府究竟有啥政策差别?如果你也想要二次置业,那么就一定要有所了解哦。
在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(PrincipalResidence,或PrimaryResidence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。
和中国一样,美国政府对于居民购买的第一套房子、第二套房子也有不同的对待政策。接下来介绍几个概念。
PrincipalResidence首要住宅在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(PrincipalResidence,或PrimaryResidence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。
美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义:如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。
在美国买房第一套和第二套政府有啥政策差别?买房政策政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大22、如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capitalgaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
注:仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。
当纳税人申报其首要住宅之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其首要住宅状况。
美国住房保障制度自上个世纪三十年代以来,针对中低收入阶层的住房问题,美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。
01对低收入阶层的住房补助联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门,以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓,二是租金补贴。
1949年联邦政府修订了《国民住宅法》(NationalHousingAct),成立了城市改建局(UrbanRedevelopmentAgency),授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发,并计划建造大量公共住宅,但实施情况并不理想。
1965年美国通过《城市与住房发展法》(HousingandUrbanDevelopmentActof1965)成立与内阁同级的住房与城市发展部(HUD,HousingandUrbanDevelopmentDepartment),该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划,规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%,其余租金由政府补助。
1974年出台的美国住宅法第8条款,替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条,明确为低收入阶层的租金提供信用担保,并在八十年代对第8条款进行修订,将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时,则可约定房主同去美国住房金融局(FHFA,FederalHousingFinanceAgency)签订租赁合同。
02居民住宅自有化1986年,美国通过《税务改革法案》,规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。1990年,布什政府出台《国民可承担住宅法案》,将住宅自有化作为主要战略,实施“HOPE计划”,即“人人拥有居住机会计划”,把公屋出售,并将一些社会服务与住房问题相融合,将居民住宅自有化定为主要战略。
美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房,除房贷利息抵消个人所得税之外,还有其他优惠的房产税收政策,如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。
美国住房政策倡导“买得起的住房”理念(AffordableHousing),即“人人拥有居住机会”“提供人民买得起的房子”。根据联邦国民抵押协会的按揭标准,国民按揭贷款应遵循28/36原则,即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%,而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。
如果超过此限,则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查,虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷,但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且,由于美国的社会保障健全,使得民众有多余资金进行其他消费。
03哪些人购买第二套以上房屋比较多据调查,全美度假屋售出情况环比增加57%,共售出130万栋度假屋,远超房屋此前比率的出售。调查发现,大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人,他们在1946年至1964年间出生,已逐渐走进退休期,成为购买度假屋的主力,为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款,取得更低利率的条件,可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。什么样的第二套房产最具投资价值呢?第一、房租收入比每月付贷款高;第二、房屋的地点环境良好,这样风险最小。
总结起来,美国对住房问题及市场的管理,最基本的特点是依法管理,通过持续不断的立法,以越来越严密的法律体系与制度进行管理。
其中最重要的,是立法宗旨与管理理念,真正以民众安居的实现为本,而非把住房当成拉动经济的机会主义工具,更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。
如果是投资买房,要慎重了,美国通货是膨胀,钱越来越不值钱,但是大家更要了解,现在美国印的钱,并没有到大家口袋,其实货币紧缩开始也严重了。
如果你在股市年前投资了100万美元,今天可能还剩下,不到80万美元,如果不幸选择中概股,可能还剩下不到20万美元,甚至更低。
下面是老虎环球投资基金的,最高跌幅达到了-87%大多数个人投资股票的不会比基金更好。美国人再也不敢大手大脚花钱。在这种情况下,虽然通货膨胀,但是钱会越来越值钱,因为大家都穷了。。。
房价下跌可能和股市不一样,需要一个长期的过程。
如果你是穷人,尤其是加州的,买房也要慎重,为了应对高房价,加州对第一次买房的,有10%的政府补贴。
房价飙升,有可能再次引发房地产泡沫,华盛顿从来不会吸取教训。从来不会。政客就像集体阿尔茨海默病患者。他们没有短期记忆。
还记得2008年吗?那不过是14年前。当时,美国经历了我们国家历史上最重大和最痛苦的金融危机之一,以及自1929年大萧条以来最严重的损失。数百万人失去了工作。数十万人拖欠抵押贷款并失去了家园。
数万亿美元的终生储蓄和财富消失了。那些被认为是巨无霸的价值数十亿美元的中央银行和投资公司,在海啸面前像稻草屋一样被冲走了。
这场灾难是政府政策造成的,这些政策故意年复一年地扩大房地产泡沫。很少有人预料到泡沫的破裂。当它爆裂时,灾难无处不在,从东海岸到西海岸都感觉到。
今天,房地产泡沫闪起了许多同样的迹象——而且,没有人关注。
美国通货膨胀严重,同时也是货币紧缩严重。
通货膨胀就不用说了,大家日常随着房价飙升,备受推崇的住房负担能力指数(housingaffordabilityindex)上个月跌至接近有史以来的最低水平。
抵押贷款利率现在超过5.2%,高于两年前的3.6%。在一些市场,利率接近6%。美联储正在再次加息,这是应该的,但这也可能进一步抬高抵押贷款利率。
现在,平均抵押贷款还款额为每月1,800美元,比COVID-19爆发前高出70%。由于物价上涨速度快于薪水,许多靠薪水生活的工薪阶层已经感受到财务压力。历史上唯一一次与今天一样高的房屋付款发生在2007年。是的,就在大金融危机前夕。
一个名为黑骑士(BlackKnight)的流行抵押贷款监测显示,房价比一年前上涨了19.9%。是的,这对房主来说是个好消息,因为他们的房屋净值飙升。但飙升的房价是购房者的杀手,尤其是年轻的首次购房者。
贷款收入比的水平也在上升,这使得违约的可能性更大。如果房价下跌,借款人将遭受不幸,未偿还的贷款比房屋价值还多。他们将像2008年和2009年的数百万借款人一样违约。
如果这种住房增长仅仅是自然供需市场力量的结果,那么就不会引起人们的担忧。
但是,国会、美联储和房利美(FannieMae)等房地产机构正在向泡沫中注入空气。作为其“刺激”战略的一部分,美联储将利率人为地维持得太低太久。
与此同时,美联储通过购买2.7万亿美元的抵押贷款支持证券来鼓励住房贷款,这些证券就在央行的资产负债表上。这正是它在2000年代初所做的。
国会用纳税人的钱为房屋租金和抵押贷款援助提供了数千亿美元,以支撑人们的住房需求。
数万亿美元抵押贷款的联邦担保人房利美(FannieMae)现在正在为超过100万美元的抵押贷款投保。该计划旨在帮助首次和低收入购房者。
对于买自住房的来说来说,也不用担心房上涨,下跌。始终相信那句话,房子是用来住的,不是用来炒的。
