美国房地产分析师表示,2022年最初几个月的房价和抵押贷款利率的急剧攀升,对富有的买家和卖家的影响相对有限,但对低收入美国人产生的影响很大。
这是一场房地产市场的“完美风暴”,它正在将普通工人赶出房地产市场。民主党可能会在11月的中期选举及以后,为美国普通民众的沮丧付出沉重的代价。
据《政治家》(Politico)杂志报导,房地产上市服务机构Zillow的数据显示,今年前三个月,抵押贷款的平均付款率从3%上升到5%,比去年同期增长了38%。
根据银行利率网(Bankrate)的统计数据,部分由于通货膨胀,本周30年期抵押贷款的平均利率达到5.46%,这是自2009年8月以来的最高数字。
按揭利率正在全面上涨,包括30年固定利率、15年固定利率和5/1可调利率抵押贷款(5年初始固定利率,之后每年调整利率,ARM)利率。Zillow指出,截至2022年4月,美国的房屋价格中位数为344,141美元,比一年前跃升了20.9%。
由疫情和其它因素(包括政府的扩张性货币政策和财政政策)推动的通货膨胀,促成了不利的市场条件。而民主党声称其所代表的低收入选民的处境最为艰难。专家说,急剧上升的抵押贷款利率,再加上库存不足,正在把许多潜在的买家赶出房地产市场。
低端买家首当其冲一些从事房地产工作的人士透露说,对有限数量的房屋的竞争,已经达到了多年来很少见的水平,而且对低收入买家的影响最大。
位于洛杉矶的房地产律师圣扎迦利·肖尔(ZacharySchorr)对此表示:“我认为,对低端的影响可能不成比例。如果你是在市场的高端,而利率在4或5,那么这并不是一个疯狂的数字。但是,如果你刚刚想进入(房地产市场),利率的波动会使你的报价乏力,令你无法与手头富裕的现金买房者竞争。”他说:“房地产市场一直在不断上涨,超过了收入上涨的速度。随着这种差距不断扩大,低端人群进入入门级住宅的难度也越来越大。”通常,高通货膨胀和俄罗斯2月24日入侵乌克兰所造成的全球未来局势不确定性,被认为是高抵押贷款利率的原因,但它们只是部分解释了为什么买家的处境如此艰难。
位于康涅狄格州格林威治市(Greenwich)的房地产公司Compass的销售主管马克·普鲁纳(MarkPruner)表示,市场上待售房屋数量相对较少的部分原因是,一些原本可能倾向于出售的房主,不想在目前的市场上去寻找新房。
普鲁纳解释说:“我们的库存低的原因之一是,许多卖家,特别是那些在经济衰退后购买了房产的卖家,他们的抵押贷款利率很低。如果他们将自己的房子挂牌,也就是将其加入库存,这当然会减轻买家的压力,但他们自己在买房时将面临更高的价格、更高的利率和大幅增加他们要买的新房屋的月供。”因此,普鲁纳说,他所在的房地产市场对富有的买家要有利得多。在格林威治,他所处理的房屋销售中,50%是现金交易,20%的交易在合同中没有抵押应急条款,因为买家完全不担心他们获得融资的能力。
他说,当地房地产市场上的平均售价是384,400美元。而在2021年,通过他的房地产公司销售的房屋的最低价值是450,000美元。
买家放弃面对这些趋势,一些买家干脆放弃了他们的购房计划。
位于马萨诸塞州阿克顿(Acton)的ScheierKatin&Epstein律师事务所的管理律师马克·谢尔(MarkScheier)说:“现在已经到了这样一个地步,房地产经纪人几乎不可能完成他们的工作。”该事务所主要从事房地产业务。
谢尔补充说:“这对很多人来说,这就像是一个笑话。很多人在尝试了六、七次买房并失败之后,就选择放弃了。上周,我的两个客户告诉我,由于抵押贷款利率上升,他们已经决定退出购房市场,将继续租房。我认为,你会看到更多这样的情况。”目前的市场状况,对未受抵押贷款利息变化影响的现金买家非常有利。
谢尔说:“四十多年来,我从未见过如此多的现金买家。他们的数量是一个巨大的数字。”加利福尼亚州奥兰治县ColdwellBanker公司的房地产经纪人卡拉·阿梅尔(CaraAmeer)说,库存的缺乏是如此严重,以至于想在这个市场上做房地产经纪人需要付出代价。
她说:“房地产经纪人不得不24小时不间断地监测库存变化,随时准备在第一时间扑向新的房源,这让他们疲惫不堪。”
现在美国房产的投资价值比较高,很多人在美国买了第一套房子后还会再买第二套,大家都知道在国内,第一套房和第二套房政府在政策上是区别对待的,那么在美国会不会也是这样呢?答案是yes,下面就给大家详细讲解在美国买房,第一套和第二套政府究竟有啥政策差别?如果你也想要二次置业,那么就一定要有所了解哦。
在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(PrincipalResidence,或PrimaryResidence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。
和中国一样,美国政府对于居民购买的第一套房子、第二套房子也有不同的对待政策。接下来介绍几个概念。
PrincipalResidence首要住宅在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(PrincipalResidence,或PrimaryResidence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。
美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义:如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。
在美国买房第一套和第二套政府有啥政策差别?买房政策政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大22、如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capitalgaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
注:仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。
当纳税人申报其首要住宅之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其首要住宅状况。
美国住房保障制度自上个世纪三十年代以来,针对中低收入阶层的住房问题,美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。
01对低收入阶层的住房补助联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门,以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓,二是租金补贴。
1949年联邦政府修订了《国民住宅法》(NationalHousingAct),成立了城市改建局(UrbanRedevelopmentAgency),授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发,并计划建造大量公共住宅,但实施情况并不理想。
1965年美国通过《城市与住房发展法》(HousingandUrbanDevelopmentActof1965)成立与内阁同级的住房与城市发展部(HUD,HousingandUrbanDevelopmentDepartment),该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划,规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%,其余租金由政府补助。
1974年出台的美国住宅法第8条款,替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条,明确为低收入阶层的租金提供信用担保,并在八十年代对第8条款进行修订,将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时,则可约定房主同去美国住房金融局(FHFA,FederalHousingFinanceAgency)签订租赁合同。
02居民住宅自有化1986年,美国通过《税务改革法案》,规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。1990年,布什政府出台《国民可承担住宅法案》,将住宅自有化作为主要战略,实施“HOPE计划”,即“人人拥有居住机会计划”,把公屋出售,并将一些社会服务与住房问题相融合,将居民住宅自有化定为主要战略。
美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房,除房贷利息抵消个人所得税之外,还有其他优惠的房产税收政策,如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。
美国住房政策倡导“买得起的住房”理念(AffordableHousing),即“人人拥有居住机会”“提供人民买得起的房子”。根据联邦国民抵押协会的按揭标准,国民按揭贷款应遵循28/36原则,即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%,而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。
如果超过此限,则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查,虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷,但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且,由于美国的社会保障健全,使得民众有多余资金进行其他消费。
03哪些人购买第二套以上房屋比较多据调查,全美度假屋售出情况环比增加57%,共售出130万栋度假屋,远超房屋此前比率的出售。调查发现,大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人,他们在1946年至1964年间出生,已逐渐走进退休期,成为购买度假屋的主力,为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款,取得更低利率的条件,可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。什么样的第二套房产最具投资价值呢?第一、房租收入比每月付贷款高;第二、房屋的地点环境良好,这样风险最小。
总结起来,美国对住房问题及市场的管理,最基本的特点是依法管理,通过持续不断的立法,以越来越严密的法律体系与制度进行管理。
其中最重要的,是立法宗旨与管理理念,真正以民众安居的实现为本,而非把住房当成拉动经济的机会主义工具,更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。
