《家住美国》5月23日报道,据《CNBC》5月16日消息,就在美国房价节节攀升的时期,华尔街的一些大公司正在惊人的描述地产的泡沫化。
近期,华尔街黑石集团的首席投资策略师乔·齐德尔(JoeZidle)称,美国人的住房几乎和2007年的峰值一样难以负担。然而,他认为,由于一个主要区别,不太可能发生崩溃:因为大多数房主并不像自动取款机那样消费他们的房子。
5月16日,该公司首席投资策略师乔·齐德尔(JoeZidle)向CNBC表示:“房价快速上涨这导致很多人资产开始倒挂。他们所欠的东西的价值大于他们的房子的价值。”齐德尔补充称,与房地产泡沫破裂不同,房屋净值创下历史新高,但是同时,家庭资产负债表强劲。
但他指出:“只有你没有过度买房子。你的信贷或贷款标准就不会下降。”对这一波暴涨的美国地产,黑石集团也参与了投资。黑石集团因购买数十处与2008年金融危机有关的危房而闻名。它仍然是房地产领域的主要参与者,投资于租赁、租购市场和学生住房。
齐德尔说:“因为市场上几乎没有多余的住房,我认为最终的风险会降低。”。
此外,齐德尔还列举了一个美国强大的就业市场。
他说:“从历史上看,美国住房最终与劳动力市场的相关性比与抵押贷款利率的相关性更高。只要就业市场保持相对健康,我认为住房市场也会保持健康。”正在他的预测出炉之际,华尔街正在准备本周有关消费者和住房的重要报告。投资者将从沃尔玛(Walmart)、家得宝(HomeDepot)、劳氏(Lowe's)和塔吉特(Target)等大型零售商那里获得收益。此外,房屋建筑商情绪和房屋销售数据也将公布。
齐德尔的电话反映了一个一年的时间框架。在这一范围内,他预计由于持续的通货膨胀,美联储明年的加息幅度将超过华尔街的预期。
齐德尔补充道:“最终,美联储将不得不大幅提高利率,直到出现问题为止。”齐德尔说:“你可能会看到房价总体持平。一些地区的房价可能会下跌,你可能会出现一些疲软。但我认为,随着经济的最终好转,全国范围内住房价格持续下跌的可能性仍然相对较低。”
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美国房地产分析师表示,2022年最初几个月的房价和抵押贷款利率的急剧攀升,对富有的买家和卖家的影响相对有限,但对低收入美国人产生的影响很大。
这是一场房地产市场的“完美风暴”,它正在将普通工人赶出房地产市场。民主党可能会在11月的中期选举及以后,为美国普通民众的沮丧付出沉重的代价。
据《政治家》(Politico)杂志报导,房地产上市服务机构Zillow的数据显示,今年前三个月,抵押贷款的平均付款率从3%上升到5%,比去年同期增长了38%。
根据银行利率网(Bankrate)的统计数据,部分由于通货膨胀,本周30年期抵押贷款的平均利率达到5.46%,这是自2009年8月以来的最高数字。
按揭利率正在全面上涨,包括30年固定利率、15年固定利率和5/1可调利率抵押贷款(5年初始固定利率,之后每年调整利率,ARM)利率。Zillow指出,截至2022年4月,美国的房屋价格中位数为344,141美元,比一年前跃升了20.9%。
由疫情和其它因素(包括政府的扩张性货币政策和财政政策)推动的通货膨胀,促成了不利的市场条件。而民主党声称其所代表的低收入选民的处境最为艰难。专家说,急剧上升的抵押贷款利率,再加上库存不足,正在把许多潜在的买家赶出房地产市场。
低端买家首当其冲一些从事房地产工作的人士透露说,对有限数量的房屋的竞争,已经达到了多年来很少见的水平,而且对低收入买家的影响最大。
位于洛杉矶的房地产律师圣扎迦利·肖尔(ZacharySchorr)对此表示:“我认为,对低端的影响可能不成比例。如果你是在市场的高端,而利率在4或5,那么这并不是一个疯狂的数字。但是,如果你刚刚想进入(房地产市场),利率的波动会使你的报价乏力,令你无法与手头富裕的现金买房者竞争。”他说:“房地产市场一直在不断上涨,超过了收入上涨的速度。随着这种差距不断扩大,低端人群进入入门级住宅的难度也越来越大。”通常,高通货膨胀和俄罗斯2月24日入侵乌克兰所造成的全球未来局势不确定性,被认为是高抵押贷款利率的原因,但它们只是部分解释了为什么买家的处境如此艰难。
位于康涅狄格州格林威治市(Greenwich)的房地产公司Compass的销售主管马克·普鲁纳(MarkPruner)表示,市场上待售房屋数量相对较少的部分原因是,一些原本可能倾向于出售的房主,不想在目前的市场上去寻找新房。
普鲁纳解释说:“我们的库存低的原因之一是,许多卖家,特别是那些在经济衰退后购买了房产的卖家,他们的抵押贷款利率很低。如果他们将自己的房子挂牌,也就是将其加入库存,这当然会减轻买家的压力,但他们自己在买房时将面临更高的价格、更高的利率和大幅增加他们要买的新房屋的月供。”因此,普鲁纳说,他所在的房地产市场对富有的买家要有利得多。在格林威治,他所处理的房屋销售中,50%是现金交易,20%的交易在合同中没有抵押应急条款,因为买家完全不担心他们获得融资的能力。
他说,当地房地产市场上的平均售价是384,400美元。而在2021年,通过他的房地产公司销售的房屋的最低价值是450,000美元。
买家放弃面对这些趋势,一些买家干脆放弃了他们的购房计划。
位于马萨诸塞州阿克顿(Acton)的ScheierKatin&Epstein律师事务所的管理律师马克·谢尔(MarkScheier)说:“现在已经到了这样一个地步,房地产经纪人几乎不可能完成他们的工作。”该事务所主要从事房地产业务。
谢尔补充说:“这对很多人来说,这就像是一个笑话。很多人在尝试了六、七次买房并失败之后,就选择放弃了。上周,我的两个客户告诉我,由于抵押贷款利率上升,他们已经决定退出购房市场,将继续租房。我认为,你会看到更多这样的情况。”目前的市场状况,对未受抵押贷款利息变化影响的现金买家非常有利。
谢尔说:“四十多年来,我从未见过如此多的现金买家。他们的数量是一个巨大的数字。”加利福尼亚州奥兰治县ColdwellBanker公司的房地产经纪人卡拉·阿梅尔(CaraAmeer)说,库存的缺乏是如此严重,以至于想在这个市场上做房地产经纪人需要付出代价。
她说:“房地产经纪人不得不24小时不间断地监测库存变化,随时准备在第一时间扑向新的房源,这让他们疲惫不堪。”
