利率飙升迫使美国地产缓慢降温《家住美国》5月16日报道,据《华盛顿邮报》5月4日消息,近期,美联储开始大幅加息,让飙升的美国地产市场开始小幅降温。同时,政策制定者担心居高不下的房价会让稳定通胀变得困难,加息的初衷也和美联储的政策方向开始趋向一致。
近期,亚利桑那州房地产公司总裁加里·纳尔逊(GaryNelson)开始看到亚利桑那州弗拉格斯塔夫(Flagstaff)火热的房地产市场有正在降温的迹象,比如越来越多的买家退出,房屋需要更长的时间才能出售。
他表示,美国的房屋在经历了两年激烈的竞价战和巨大的增长后,房价飙升和抵押贷款利率上升对美国房价是个“双重打击”,这是一个值得欢迎的转变。
美联储(FederalReserve)预计已于5月4日宣布20多年来最大幅度的加息,即0.5%的加息年龄点。与此同时,美联储正在努力降低40年来最高的通货膨胀率,并抚平在疫情时代被过度推高的房地产市场。
美联储加息和缩减庞大资产负债表的计划已经推动了30年期固定利率
比一年前的2.98%大幅上升。更高的抵押贷款价格已经导致了一些市场降温的迹象,尽管市场基本上仍然很热。
随着利率的逐步上涨,接近4月底时,美国的抵押贷款购买申请开始下降,直接导致了房屋销售的下降。
根据Redfin公司的数据,过去四周,房屋销售量下降了14%,高于3月份销售量下降的房屋的11%。由于抵押贷款业务的下滑,富国银行甚至解雇了房屋贷款员工。
根据全国房地产经纪人协会的数据,3月份现房销售下降2.7%,这是连续第二个月下降。这种转变正在全国范围内展开。
Redfin副首席经济学家泰勒·马尔(TaylorMarr)表示:“如果我选择一个指标作为领先指标,那就是抵押贷款利率以历史上最快的速度上升。这是市场变化的最早迹象之一。
抵押贷款利率飙升至
从3.5%到5.5%,每个月可以为房屋支付增加数百美元,缩小了人们可以负担的房屋选择范围。
美国的房价飙升也引起了政府的警惕。政策制定者尤其担心美国住房价格,因为房价有能力在整个经济周期内推动通货膨胀。例如,住房约占用于衡量消费价格指数的商品和服务基础的三分之一。如果住房成本不很快放缓,那么整体通胀将很难降至更正常的水平。
在过去两年中,低利率、刺激性援助,以及人们选择居住地和工作地点的灵活性,共同推动了对少数可用住房的需求,导致美国的房价飙升。美国地产经纪人协会(NAR)的数据显示,3月份现有独户住宅的平均销售价格同比上涨15.2%。
房地产经纪人、购房者和房地产专家都注意到楼市有点降温,但他们表示市场仍在动荡。例如,一个卖家可能会得到10个报价,而不是20个。但专家表示,房地产市场要恢复正常还有很长的路要走。
贝基·恩里科·克拉姆(BeckyEnricoCrum)是博伊西地区房地产经纪人公司(BoiseRegionalRealtors)的总裁,位于爱达荷州,每周工作七天。而且她预计房屋短期内不会出现放缓,因为建筑商就是跟不上。如果博伊西地区没有其他房屋挂牌出售,房屋供应将在大约三周内用完。
“人们会想:‘这能涨到多高,这是泡沫吗?我们会崩溃吗?’”恩里科·克拉姆说。其实真的不是泡沫,因为它只是回到了简单的供求关系。”美国不同地区对利率对房价影响有不同解读。纽约的地产经纪对此不以为然。
在纽约哈德逊河谷,随着富裕家庭从纽约市迁出,并抢走了为数不多的可用住房,房价出现了全国最快的增长。纽约州Ulster县的经纪人助理瑞安·巴斯滕说,他看不到纽约的房价有下降的迹象。
巴斯滕说:“在过去的两个月里,美国的抵押房屋贷款利率从3.5%上升到了5.5%,这是一个巨大的增长,我认为这根本不会影响竞争。如果达到6%、7%或8%,人们可能会下意识地做出反应,但我还没有看到。”
但美国另一边的变化可能开始讲述一个不同的故事。利率上升对西海岸的加州影响明显。根据hometourtechnologycompanyShow-Time公司的数据,截至3月底,加州待售房屋的参观量比2022年第一周下降了21%。这与去年同期形成对比,当时加州的旅游活动攀升了76%以上。
Redfin公司研究显示,在洛杉矶和奥兰治县,2月份申请抵押贷款的购房者人数比上年下降了18%。
尽管美联储试图解决房地产市场问题,但其能用的工具有限。加息不能增加房屋供给。由于美国多数地区的分区规则和建设成本——受供应链问题和劳动力短缺的推动——让建筑商更难满足增加房屋供给的需求。
但美联储对住房市场通胀的控制可能比经济的其他部分更大。俄罗斯入侵乌克兰可能会使能源价格在一段时间内居高不下。中国制造业中心与疫情封控引发了新一波供应链短缺,这也可能使价格持续上涨的时间超过预期。
美联储主席杰罗姆
预计在5月4日为期两天的政策会议结束时,H.鲍威尔将更多地谈论不确定性,以及它可能会阻碍遏制通胀的努力。
最近几周,几位政策制定者谈到,提高住房成本是减轻家庭负担的首要任务。
美联储官员克里斯托弗·J·沃勒在3月的一次演讲中说:“随着住房成本持续上升,房租很可能——在家庭预算中所占的比例将越来越大。”美国有些地区的住房成本飙升如此之多,可能需要很长时间才能依靠提高利率来缓解痛苦。
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在美国,最主要的两种居住方式就是租房和买房,自然而然便产生了租房和买房居住哪个更合适的争论。
我们认为,在选择租房还是买房之前,应当慎重地考虑以下几个因素
01权衡工作与生活的稳定性在考虑租房还是买房的问题时,要结合自身的学习,工作,和生活情况,也就是要综合考虑稳定性的问题。
那么,什么样的人适合买房?什么样的人又适合租房呢?有时候,越年轻越意味着未来有很多的不确定。假设您是一位赴美的留学生,个人的未来规划是读完研究生后归国发展,在这种情况下,租房将会是理想的选择,因为买房更适合于未来稳定,计划长期留在美国的人士。但如果你想投资美国房产,也可以在留学期间购买房产,然后分租给留学生。等回国后,再卖或者继续出租。这也是一个比较好的投资方式。
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02计算成本在选择租房还是买房时,成本问题往往是做出决定的关键。就租房而言,费用一般是一个月房租的押金加上第一个月的租金。留学生因为没有信用分数,往往房东那边会要求多交几个月的押金。很多留学生选择分租,就是租一个房子其中的一个房间。这样费用就会相对低很多。
房东那边也往往对信用分数不是很在乎。租房的好处就是日常生活中琐碎的事情,比如水管爆裂,房屋修补等问题往往由房东解决。相比于租房居住,阻碍人们购房居住的最大原因往往是房屋的价格。因此,在购房前优先应当考虑的便是自己是否有能力偿付购房的首付,以及在未来自己的收入是否能cover每月的贷款。
与租房不同,购房每月所还的贷款更像是一种投资,每月支付一定的价格,还清后就拥有了一套住房,而租房每月交出去的支票就永远也不会回来了。但是,买房居住意味着更多的责任和义务,房屋的维护与修缮,房屋与社区环境的关系,每年所缴纳的税款都需要房屋的主人来操心,这些看不见的隐性成本也是重要的考虑因素。
03长远规划家庭需求从家庭需求的角度来看待租房还是住房,更需要有长远的眼光,意味着更重大的责任。对于家里有老年人和小孩,或者未来规划中家庭会添加新成员的情况下,租房意味着更多的不便:首先,更多的家庭成员意味着更大的住房面积,租更大的房屋每月的家庭开支会更高;第二,经常搬迁造成的不稳定性不利于儿童的成长,孩子们往往需要更长的时间来适应新的环境,对于老年人也不方便;最后,安全问题,租赁小区的住户往往流动性大,邻居人口混杂,在这方面不如买房居住。
综上所述,在一人吃饱全家不饿的情况下,对于租房还是购房居住的选择更为自由,可根据自身情况而定;但若有家庭方面的长久打算,应当更全面、长远地考虑问题,做出最有利于家庭的选择。
04买房还能省税!房产税和收入税:对于贷款买房,贷款利息可以抵税。如果房屋用于自住,利息就可以抵税(Itemlizeddeduction),并且自住房房产税本身也会有些优惠和减免(Standarddeduction)。
如果房子用于出租,租金要交税,同时可以在报税的时候选择房屋折旧来抵消收入,就能少缴一部分税!通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。
资本收益:如果未来卖房子的时候,房价涨了拿差价,还能免税。只要自己在房子里住满了2年,就可以作为个人主要住宅(PrincipalResidence)来处理。
假设你60万买的房子,房子卖了$80万,那挣的$20万收益都可以免除个税(单身上限$25万,夫妻上限$50万)。
05了解当地房产市场一个地区的房地产市场与该地区的经济发展情况息息相关。如果您以为,做好当地的房产市场调研仅仅是地产经理的事,那就大错特错了。审慎地了解该地区各方面的发展情况,发展潜力,有助于在选择租房还是住房时做出更加理性的决策。
从当地房产市场地角度来说,权衡好现金的“时间成本”和决策的“沉没成本”,有利于个人合理地规划自身财务现状,理性地选择居住方式,毕竟住宅是人们每天不可或缺的。投资好的地方,好的地产,不仅可以使自身每天住的舒服,身心愉悦,还能实现个人的财富增值,对于个人效益的最大化有着重大的意义。当然,每个人对房子的需求不一样,能力也不同,买房最看中的因素也不同,但长期来看,买房还是有很多优势的。
