《家住美国》网站5月5日报道,据《今日美国》(www.ustoday.com)3月31日报道,近期,房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺已从2018年的250万增加到2020年的380万,增幅为52%。
《家住美国》4月10日报道,据《今日美国》3月31日在过去的一个月里,面对美国迅速上升的通货膨胀、强劲的商品需求和持续的供应中断,联邦抵押贷款利率继续上升。
图片因此,有人担心,美国房地产市场可能正显示出房地产泡沫的迹象。达拉斯联邦储备银行发布的博客文章表示,房价已“脱离基本面”。
当人们普遍认为房价会继续攀升时,房价可能会与市场基本面(如供需)脱节。
研究人员称:“如果许多购房者都认同这一观点,那么由‘害怕错过’而产生的购房行为可能会推高房价,并提高对房价强劲上涨的预期。”研究人员警告称,由预期推动的房价上涨可能会带来很多后果,比如破产、对增长和就业的广泛影响以及扭曲的投资模式。
监控房地产市场是否出现这样的价格繁荣,可以帮助投资者和决策者在经济危机爆发前做出反应。
房地产泡沫意味着什么?通常来说,房地产泡沫是指在高需求和低供给、投资者投机和旺盛消费的推动下,房价异常飙升的时期。
这些泡沫是由多种因素造成的,包括不断增长的经济繁荣、低利率、更多的抵押贷款产品和容易获得的信贷。
专家表示,房屋供应不足主要是建筑不足造成的。
房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺现象正在加剧,目前,房屋短缺已从2018年的250万套增加到2020年的380万套,增幅为52%。
房地产市场泡沫是如何破裂或结束的?当需求减少或停滞时——因为更高的抵押贷款利率或通货膨胀蚕食储蓄——它就会结束,同时供给会随着需求重新调整(当建设赶上时)。而这可能导致价格大幅下跌,泡沫破灭。
在过去的一个月里,抵押贷款利率一直在上升?面对迅速上升的通货膨胀,以及对商品的强劲需求和供应中断的前景。
根据房地美的数据,3月17日,30年期固定利率抵押贷款自2019年5月以来首次突破4%。而且可能还会进一步上升;美联储预计今年将再加息六次。?截至3月31日的一周内,30年期固定利率抵押贷款平均利率为4.67%。一年前,30年平均利率为3.1%。
房地产泡沫如何影响经济?房地产和住房市场在美国经济中发挥着重要作用。根据美国国会研究服务中心
(CongressionalResearchService)的数据,在个人层面上,约65%的被占用住房单元是业主自用的。在美国,住房通常是家庭财富的重要来源,住房建设提供了广泛的就业机会。
房价会影响住宅投资,从而影响经济增长。
房价高企时,不断上涨的房价可能会鼓励额外的建筑支出,从而导致更强劲的经济增长。房价下跌可能会抑制建筑支出,导致经济增长更加疲软。
由于各种原因,房屋价值的增加鼓励房主比其他时候花更多的钱,包括对经济的更高信心、房主借贷的房屋净值增加,以及更高的租金收入。
价格下跌的结果正好相反。在美国,消费者支出约占经济的70%,因此住房财富的变化可能会导致经济增长的重大变化。
美国处在房地产泡沫中吗?达拉斯联邦储备银行的研究人员表示,他们正在观察美国房地产市场的异常行为,这是自本世纪初房地产市场繁荣以来的第一次。
他们关心的原因包括价格与租金比率(比较购买与租房的经济),尤其是房价收入比(一个中位数的房价与一个特定地区的年收入中位数之间的比率),这表明2021的房价与基本面越来越不一致。
除了低抵押贷款利率,推高房价的其他因素包括,由于大流行相关的刺激,可支配收入激增,以及由于流动性限制和封锁,家庭支出减少。
如果可支配收入的增加是暂时的——随着财政刺激的减弱和美联储提高利率,这将给房价带来下行压力。
然而,研究人员表示,根据目前的证据,任何即将到来的住房市场调整,在规模上都不会像2007-09年全球金融危机那样可怕。
在2008年之前的几年里,抵押贷款机构向未经核实收入或未支付足够首付的借款人发放次级贷款,同时推出高风险的贷款产品。专家表示,这一次,即使利率处于最低水平,严格的贷款承销标准也是常态。
《华盛顿邮报》称:“除其他外,家庭资产负债表的状况似乎更好,过度借贷似乎并没有助长房地产市场的繁荣。”因此,说美国现在房产处于泡沫状态似乎还为时过早。
《家住美国》5月5日综合报道,5月4日,美联储5月议息会议决定加息50个基点(即0.5%),并宣布将于6月1日正式开始缩表。
本次加息也是美联储自2000年以来最大幅度的单次加息,并宣布计划缩减其9万亿美元资产负债表,官员们加紧行动减缓处于40年高位的通胀率。
美联储主席鲍威尔(JeromePowell)在会后的新闻发布会上称,官员们普遍认同,鉴于当前的经济状况,可能有必要在6月和7月进一步加息,每次加息0.5个百分点。
有分析指出,此次美联储大幅加息实属无奈之举。
因为包括美国在内,全球经济依然在逐步走出新冠疫情的阴影,这一阶段其实需要更低的利息来刺激经济复苏。按照过去的逻辑,在当下经济复苏之际,美联储应该减息或者保持低息,但却选择加息。鲍威尔也直言原因是由于通胀率太高了,因此美联储正在迅速采取行动,使得物价开始回落。
目前,美国正在经历40年来最高的通胀,今年3月份消费者价格指数(CPI)同比涨幅创下1981年12月以来最高水平,
高于2月份的7.9%。物价一直在上涨,通胀率已连续六个月超过6%,远高于美联储设定的2%的平均目标。
在“经济衰退”和“通货膨胀”的双重夹击下,美国进退两难。不过,物价飞涨、民怨沸腾面前,收紧货币政策似乎成为美联储唯一也是必然的选择。
本次加息后,意味着美联储向银行收取的借贷费用推高到0.75%至1%,更高的借款利息有助于对抗物价上升,因为加息会降低人们对汽车和房屋等产品的需求——这是美国通胀的两大驱动因素,而这一次的通胀持续时间和幅度已经远远超过美联储官员最初的预期。
那么,加息和缩表的“组合拳”能否扑灭美国居高不下的通胀率?也有专家表示,尽管短期加息和缩表靴子落地,美国高通胀压力仍将贯穿全年。短期来看,美国通货膨胀率在4月份可能还会延续上涨,创下新高。不过5月、最晚6月或许会开始回落,当然,回落过程会非常缓慢。
图片另据有关媒体报道,谈到未来加息路径时,美联储主席鲍威尔基本否定了后续加息75基点的可能,表示未来几次会议加息50基点是大概率事件。此外,针对美国经济陷入衰退的担忧,鲍威尔会上再次继续强调抑制通胀和美国经济可以实现软着陆。
鲍威尔表示,美国经济有实现软着陆的好机会,没有看到美国经济衰退的迹象。
随着会议对两大担忧作出回应,资本市场演绎“鹰-鸽反转”。美股周三出现大幅反弹。同时,随着美元的加息步伐,美元指数也会上升,其他国家或经济体的货币或将承压贬值。
